A „Miért kössön határozott idejű lakásbérleti szerződést” című cikkünkben részleteztük az olvasóink részére, hogy – költségoptimalizálás szempontjából – mikor és miért ajánljunk a határozott idejű bérleti szerződést.
Szeretnénk itt is megjegyezni, hogy nem kívánunk egyfajta sorrendet állítani a határozatlan idejű bérleti szerződés (amely vonatkozásában szerencsés esetben a bérlő kiköltözési nyilatkozatot tett közjegyző előtt) és a határozott idejű bérleti szerződés között. Mindkettőnek megvan a maga helye és ideje, amikor a bérbeadónak a legmegfelelőbb lehet. Szeretnénk azonban kiemelni, hogy mindkettő szerződés esetében javasoljuk a pontos, szakszerű megfogalmazást és óva intjük ügyfeleinket, olvasóinkat az internetet található „minták” használatától.
A kitekintés után rá is térnénk a jelen cikkünk témájának ismertetésére:
A bírósági végrehajtásról szóló törvény határozott idejű bérleti szerződés esetén lehetővé teszi a bérbeadó részére, hogy nemperes eljárás keretében kérje az ingatlanának kiürítését.
A törvény a bérleti szerződés lejártától számított 60 napos jogvesztő határidőt szab meg a kiürítés iránti kérelem benyújtására. Ha a határidőt betartják, akkor az eljárásra – néhány kivétellel – az önkényes lakásfoglalás szabályait lehet és kell alkalmazni. Fontos kiemelnünk, hogy a 60 napos határidő jogvesztő. Elmulasztása esetén a kérelmező a továbbiakban csak peres eljárás útján kérheti az ingatlan kiürítését.
A kérelemnek az alábbiakat kell tartalmaznia:
Az önkényesen elfoglalt lakás kiürítése iránti kérelmet az ingatlan fekvése szerinti járásbírósághoz kell benyújtani, aki döntéséről végzést hoz.
A kérelemben meg kell jelölni
a) a kérelmező adatait és rövid úton történő értesítésének módját,
b) az ingatlan pontos címét,
c) az ingatlan tulajdonosának adatait,
d) a lakás elfoglalása előtt ki és milyen jogcímen lakott a lakásban,
e) a lakásban tartózkodó személyek adatait, az ott tartózkodó személyek számát és azt, hogy van-e köztük kiskorú,
f) a kért intézkedést
g) annak a helyiségnek vagy raktárnak a megjelölését, ahol a kérelmező a kötelezett ingóságainak – a kötelezett költségére és veszélyére történő – elhelyezéséről gondoskodik.
Ha a kérelem tartalmazza az előbb felsoroltakat, akkor a Bíróság mérlegelés nélkül hozza meg a kiürítés elrendeléséről szóló végzést. Kiemeljük, hogy ezen eljárás soron kívüli, így a Bíróságnak 5 munkanapja van intézkedni a kérelem beérkezésétől számítva. Tapasztalataink alapján ezt sajnos nem minden Bíróság tartja szem előtt.
Amennyiben megszületik a kiürítésről szóló végzés, azt a Bíróság megküldi az illetékes végrehajtónak, aki a végrehajtást kérő általi költségeinek megfizetését követő 3 munkanapon belül intézkedik a foganatosítás iránt.
A helyszíni eljárás során felhívja a bent tartózkodókat, hogy az ingatlant hagyják el. Ha nem tartózkodnak az ingatlanban, úgy a helyszíni eljárásról szóló tájékoztatást a végrehajtó kifüggeszti az ingatlan ajtajára. Abban az esetben is így jár el, ha az ingatlanban a helyszíni eljárás során csak kiskorú tartózkodik.
Az előző bekezdésben írt cselekményt követő két nappal a végrehajtó második helyszíni eljárást tart, ahol már ténylegesen – rendőrség közreműködésével – foganatosítja a kiürítést.
Fontos megjegyeznünk, hogy a közhiedelemmel ellentétben kiskorú ingatlanban történő tartózkodása nem lehetetleníti el vagy lassítja az eljárást. Ebben az esetben a végrehajtó a gyámhivatalt is értesíti, aki(k), ha a kiskorú további elhelyezése nem megoldott „átveszik” őt.
Összefoglalva a határozott idejű bérleti szerződés vonatkozásában a jogalkotó egy – jogvesztő határidőn belüli – kérelem esetén könnyítéssel akart élni a kérelmezők velé, figyelemmel arra, hogy ebben az esetben az önkényesen elfoglalt lakásra vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.
Az önkényes lakásfoglalásra egy rövid észrevételt szeretnénk megfogalmazni olvasóink részére. Sajnos, ha az ingatlanukban bérleti vagy egyéb jogcímen a bentlakó korábban jogszerűen tartózkodott, de a jogcím már megszűnt, akkor a bent lakó – mivel korábban jogcíme már volt az ingatlanban történő tartózkodásra – nem számít önkényes lakásfoglalónak.
Az egyetlen kivétel, hogy határozott idejű bérleti szerződés alapján lakott ingatlan kiürítésére vonatkozik a végrehajtási törvényben szereplő kilakoltatási moratórium, míg az önkényes lakásfoglalásra nem.
Amennyiben Ön határozott idejű bérleti szerződéssel rendelkezik és szeretné az ingatlanát kiürítettni, úgy a kérelem elkészítésében, benyújtásában és a végrehajtási eljárásban Ügyvédi Irodánk áll rendelkezésére.
Ha esetleg Ön határozatlan idejű bérleti szerződéssel rendelkezik és szeretné azt felmondani, úgy javasoljuk, hogy – a későbbi nagyobb nehézségek elkerülése érdekében – még a felszólító és felmondó levél elkészítése előtt vegyen igénybe jogi segítséget.
Ügyvédi Irodánk határozatlan idejű bérleti szerződés kiürítése esetében is áll szíves rendelkezésére!
