Ingatlan Adásvételi szerződés Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda által

Ingatlan vásárlás esetén az ingatlan adásvételi szerződés megkötése egyszerűnek tűnik. Hiszen ha megállapodtunk a vételárban, a kifizetés napjában és rögzítettük, mikor és milyen állapotban vehetjük át az ingatlant, már csak teljesíteni kell a leírtakat. Az adásvételi szerződések vonatkozásában fennálló ezen feltevés téves!

Egyáltalán nem mindegy azonban, hogy mi kerül az írásbeli szerződésbe, vagyis a megállapodott feltételeket hogyan fogalmazzuk meg. Hiszen ezek lesznek azok pontok, amelyeket szükség esetén akár ki is kényszeríthetünk. Emellett a jogszabályokban előírt kötelező tartalmi elemek és formaiságok hiánya is a megszerzést hiúsíthatja meg.

A problémák elkerülése érdekében javasoljuk, hogy a folyamat megkezdése előtt keresse fel az Újváry Zsolt Ügyvédi Irodát, hogy a kellemetlenségektől megóvhassuk.

Ha a másik fél már intézkedett Ügyvéd bevonásáról, ebben az esetben is javasoljuk, hogy a szerződés aláírása előtt keresse meg az Ügyvédi Irodánkat. Az aláírandó adásvételi szerződésről a lehető legteljesebb tájékoztatást tudjunk az Ön részére nyújtani. (jogokról és kötelezettségekről)

Ingatlan adásvételi szerződés kötelező formaiságai, buktatói

Az első és legfontosabb szabály, hogy az adásvételi szerződés csak ügyvéd vagy közjegyző közreműködésével köthető meg, más formában nem lesz érvényes. Hiába írja le tehát az eladó és a vevő a szerződés valamennyi feltételét, ha a szerződést nem ellenjegyzi az eljáró ügyvéd, vagy nem foglalja közokiratba a közjegyző. Ebben az esetben a földhivatal el fogja utasítani a bejegyzési kérelmet. Ahhoz tehát, hogy a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásban, ügyvédnek ellenjegyeznie kell a szerződést.

Az ügyvédi ellenjegyzés az ingatlan-nyilvántartási ügyekben kiemelt jelentőséggel bír, és az ingatlannyilvántartásról szóló törvény (1997. évi CXLI. törvény, azaz Inytv.) egyik alapvető jogintézménye. Az ellenjegyzés lényege, hogy az adásvételi, ajándékozási és egyéb, tulajdonjogot érintő szerződések érvényesek és alkalmasak az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre.

Az ügyvédi ellenjegyzésnek a következő fő funkciói vannak:

1. Jogi megfelelőség biztosítása: Az ügyvéd ellenjegyzése tanúsítja, hogy a szerződés megfelel a jogszabályoknak, különösen az ingatlan-nyilvántartásra vonatkozó előírásoknak. Az ügyvéd ellenőrzi, hogy a szerződés tartalma megfelel a felek akaratának, és minden szükséges adat pontosan szerepel benne.

2. Az érintett felek azonosítása: Az ellenjegyzés biztosítja azt is, hogy az ügyvéd igazolja a felek személyazonosságát, és azt, hogy jogképesek és cselekvőképesek. Biztosítja továbbá, hogy a felek jogosultak a szerződés megkötésére. Az ügyvéd így megelőzi a jogi személyazonossággal kapcsolatos visszaéléseket.

3. Jogbiztonság növelése: Az ellenjegyzett okiratok révén az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés folyamata gyorsabbá és biztonságosabbá válik. Az ingatlan-nyilvántartási hatóságok az ügyvédi ellenjegyzés miatt bízhatnak abban, hogy a dokumentumok megfelelőek.

Az Inytv. 32. § (3) bekezdése szerint ingatlan-nyilvántartásba jogot vagy tényt bejegyezni csak ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett olyan okirat alapján lehet. Ez garantálja a nyilvántartás hitelességét és megbízhatóságát, valamint védi az érintett feleket az esetleges jogi hibáktól.

Az ügyvédi ellenjegyzés tehát az ingatlantranzakciók során nem csupán formai követelmény, hanem kulcsfontosságú eszköz a jogi biztonság fenntartásában.

Kötelező tartalmi elemek az adásvételi szerződésben

A földhivatal akkor is elutasítja a kérelmet, ha a szerződés nem tartalmazza bármelyik fél  személyes adatait, vagy az ingatlan pontos megjelölését. Ezek az adatok a név, lakcím, személyi szám, adóazonosító, állampolgárság . Az ingatlan címe nem elegendő, fontos, hogy a helyrajzi számot is tüntessük fel, ugyanis cím alapján nem lehet pontosan azonosítani az ingatlant. A szerződésbe mindig a tulajdoni lapon szereplő címet írjuk. Előfordulhat ugyanis például saroktelkeknél, hogy a bejárat és a házszám nem arra az utcára nyílik, amely az ingatlan tulajdoni lapján az ingatlan címeként szerepel.

Azt is rögzíteni kell, hogy az eladó milyen arányban tulajdonosa az ingatlannak, és milyen tulajdoni hányad az adásvétel tárgya. Ha nem az ingatlan 1/1 tulajdoni hányadát vásároljuk meg, tehát vannak tulajdonostársak is, az elővásárlási jogról is rendelkezni kell. Természetesen a szerződést írásba is kell foglalni, valamint ügyvédi ellenjegyzéssel kell ellátni.

Az előbbiek hiányában nem beszélhetünk érvényes ingatlan adásvételi szerződésről.

Kivétel az elővásárlási jog alól

Van azonban olyan eset is (például teremgarázs beállóhelyek vásárlásánál gyakori), hogy maga a teremgarázs egy ingatlan. Ez is önálló helyrajzi számmal rendelkezik (általában társasházi lakás albetétként), amelynek sok tulajdonosa van. Ilyenkor mindenki a beállóhelyének megfelelő nagyságú tulajdoni hányaddal rendelkezik. Elég nehézkes lenne, ha minden olyan alkalommal, amikor valaki a parkolóhelyét kívánja eladni, be kellene kérnie akár több száz tulajdonostárs lemondó nyilatkozatát. Ezekre az esetekre a törvény egy kivételt fogalmazott meg. Ha a tulajdonostársak nagy száma miatt az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok beszerzése nem lehetséges, és erre az okirat is hivatkozik. Ilyenkor a földhivatal a vevő tulajdonjogának bejegyzése feltételként nem fogja megkívánni a tulajdonostársak lemondó nyilatkozatát.

A vételár megfizetése

Ha rögzítettük az ingatlan adatait, a következő kardinális kérdés maga a vételár összege, és annak megfizetése. Ideális esetben a vételár teljes összegének megfizetése a szerződés megkötésekor azonnal megtörténik. Az ilyen adásvétel azonban viszonylag ritka, főleg a nagyobb értékű ingatlanok esetén. A leggyakoribb, amikor a teljes összeg csak a szerződéskötést követő bizonyos idő elteltével áll a vevő rendelkezésre. Akár úgy, hogy saját pénzeszközeit felszabadítja, oly módon, hogy az ingatlan vásárláshoz hitelt vesz igénybe. Mindkét esetben halasztott fizetésről beszélünk.

Foglaló az adásvételi szerződés megkötése során

Halasztott fizetésnél a szerződéskötéskor a gyakorlatban a felek megállapodnak, és csak egy, a felek által megállapodott összeg megfizetése történik meg. Ezzel a vevő úgymond kifejezi a vételi szándékának komolyságát. Ezt hívják foglalónak. Fontos tudni, hogy a foglaló összege bár leggyakrabban 10%, ezt semmilyen törvényi szabály nem írja elő, tehát a foglaló bármilyen összeg lehet. Fontos továbbá az is, hogy foglalót sem kötelező fizetni. Hiszen a felek megállapodhatnak úgy is, hogy a vételár teljes összegének megfizetése csak a szerződéskötést követően történik meg. A gyakorlatban a foglaló fizetését sokszor az ingatlanközvetítők is erőltetik – az eladónak ugyanis ebből az összegből kell kifizetni az ingatlanközvetítők jutalékát.

Halasztott fizetés esetén a szerződésben olyan jogi megoldást kell alkalmazni, amely mind az eladó, mind a vevő érdekét egyformán védi. A vevőnek ugyanis az az érdeke, hogy a szerződés a megkötést követően azonnal a földhivatalhoz kerüljön, hogy a kérelem minél előbb széljegyre kerülhessen. Az eladónak viszont az az érdeke, hogy a tulajdonjoga mindaddig fennmaradjon, míg a teljes vételár kifizetése nem történik meg.

Ingatlan adásvétel, tulajdonjog fenntartás vagy függőben tartás?

Ritkán esik meg az, hogy a szerződés aláírásával egyidejűleg megfizetik a teljes vételárat. Ezért lehetséges az, hogy a felek kérhetik a földhivatalt az adásvételi szerződésben, hogy egy maximum 6 hónapos időtartamig ne jegyezze be a vevő tulajdonjogát. Ez az időszak arra szolgál, hogy a vevő a teljes vásárlási összeget kifizesse. A széljegy elintézésének függőben tartása természetesen a többi, később benyújtott kérelem elintézését is megakasztja. Tehát kizárt, hogy a vevő elől valaki megszerezze az ingatlant. Ha a vevő 6 hónap alatt mégsem tud fizetni, a földhivatal egyszerűen törli a tulajdonjog bejegyzési kérelmet, mint széljegyet a tulajdoni lapról. Az eladó ezután ismét eladhatja az ingatlant valaki másnak.

Ha a felek 6 hónapnál hosszabb fizetési határidőben állapodnak meg, a tulajdonjog fenntartás jelenthet megoldást. Ebben az esetben a felek a szerződésben rögzítik, hogy a vevő jogosult a szerződést a földhivatalhoz benyújtani. A földhivatal azonban csak a tulajdonjog fenntartás tényét jegyzi be, a tulajdonos személye azonban változatlan marad mindaddig, míg a vevő nem teljesít.

Mindkét esetben biztosítani kell, hogy ha a vevő kifizeti a teljes ellenértéket és ezt igazolni is tudja, az eladó ne gondolhassa meg magát az átruházást illetően. Erre szolgál a tulajdonjog bejegyzési engedély – amely szintén az adásvételi szerződés kötelező tartalmi eleme, de külön okiratban is megadható. Halasztott fizetés esetén a gyakorlatban ez úgy működik, hogy az eladó már a szerződéskötéskor egy külön nyilatkozatban aláírja a bejegyzési engedélyt. Ezt az ügyvéd letétbe veszi, és csak akkor adja be a földhivatalba, ha az eladó vagy a vevő igazolja, hogy a teljes vételár megfizetése megtörtént.

Leggyakoribb kérdés, hova fizessük a vételárat, ha megvettük az ingatlant?

A vételár kifizetése legtöbbször az eladó bankszámlájára történik, amelyet pontosan rögzíteni kell a szerződésben. Ugyanakkor előfordulhat az is, hogy az eladó más személy tulajdonában lévő bankszámlát jelöl meg. Ilyenkor a szerződésben le kell írni, hogy kinek a nevén van a bankszámla. Továbbá az eladónak nyilatkoznia kell arról is, hogy a megjelölt bankszámlára történő kifizetést úgy tekinti, mintha neki közvetlenül fizettek volna.

Amennyiben a szerződésnek tárgyát képező ingatlanon bejegyzett jelzálog van, a felek megállapodhatnak úgy is, hogy a vevő közvetlenül a jogosult banknak utalja az ellenértéket. Ilyen esetben fontos, hogy a banktól előre megkérjük azt a nyilatkozatot, amely a kifizetés napján aktuális tartozás összegét tartalmazza. A vevőnek ezt kell megfizetnie – a megjelölt napon – az eladó felé.

Viszonylag ritkán, de előfordul, hogy az eladó készpénzben kéri a vételár megfizetését. Ilyenkor fontos, hogy az eladóval egy nyilatkozatot írassunk alá, hogy a vételárat átvette. Ezt lehetőség szerint az ügyvédünk irodájában tegyük meg, aki a nyilatkozatot ellenjegyzésével ellátja. Az ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozat ugyanis teljes bizonyító erejű (a teljes bizonyító erejű okiratokról írtunk már korábban). Így az eladó később nem tagadhatja le, hogy a vételárat a vevő megfizette.

Banki hitel, lakáskassza megtakarítás felhasználásával is köthetünk adásvételi szerződést

Jellemző, hogy az ingatlant hitelből vagy az évek alatt összegyűjtött lakáskassza megtakarításból fizetik az emberek. A lakáskassza megtakarítás felhasználása viszonylag egyszerű. A szerződésben rögzítjük a lakáskasszában felhalmozott összeget, és meghatározunk egy olyan dátumot, amikorra a pénzt biztosan kiutalják. Ezt az időpontot érdemes előre egyeztetni a megtakarításunkat kezelő hitelintézettel, nehogy emiatt hiúsuljon meg az ügylet.

Banki hitel igénybe vétele az ingatlan adásvételi szerződést minimálisan érinti. Ilyenkor figyelembe kell venni a bank adásvételi szerződésekre vonatkozó feltételeit és rendelkezéseit. A hitelnyújtó bankok ugyanis meghatároznak bizonyos feltételeket, amelyeket mindenképpen bele kell foglalni a szerződésbe. Ettől lesz alkalmas a szerződés a hitelfolyósításra. Emellett figyelembe kell venni azt is, hogy a bank a hitelnyújtás előfeltételeként megköveteli, hogy a hitelösszegen felüli saját erőt a vevő megfizesse az eladónak. Arról, hogy a vevő már kifizette az önerőnek megfelelő összeget, szerződésben kell nyilatkozni. Különben az eladónak erről külön okiratban kell nyilatkoznia, melyet a vevő be tud nyújtani a bankhoz.

Nagyon sok buktató van tehát egy adásvételi szerződés megfogalmazásában, és jobb, ha nem hibázunk, mert nagy árat fizethetünk érte. Természetesen egy jó és hozzáértő ügyvéd ezekkel a szabályokkal tisztában van, azonban nem árt, ha mi is tudjuk, milyen eszközökkel védhetjük a jogainkat. Fontos tudni, hogy mire kell figyelni ahhoz, hogy az adásvétel mindkét fél kölcsönös megelégedettségével záruljon.

Energetikai tanúsítvány

2023. november 1. napjáig 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet alapján főszabályként tekintettünk arra, hogy épületnek vagy önálló rendeltetési egységnek ellenérték fejében történő tulajdonátruházása esetén energetikai tanúsítvány beszerzése kötelező. Ingatlan eladása vagy bérbeadása esetén továbbra is szükséges lesz az energetikai tanúsítvány beszerzése. Azonban a tulajdonosnak elegendő lesz bemutatnia azt a vevő vagy bérlő részére, és csak az ingatlan birtokba adásakor kell átadnia. Az ügyletre vonatkozó szerződésben azonban már nem lesz kötelező szerepeltetni a tanúsítványt. (Új rendelet: 9/2023. (V. 25.) ÉKM rendelet)

Költségek az ingatlan-adásvételi szerződés megkötése során, az illeték

Az ügyvédi munkadíj az alábbiak szerint alakul:

Adásvételi szerződés (hitel nélkül) 0,4-0,6% forgalmi értéktől függően, de legalább 130.000,- Ft.

Adásvételi szerződés (hitellel) 0,5-0,7% forgalmi értéktől függően, de legalább 150.000,- Ft .

Ajándékozási szerződés 0,5% forgalmi értéktől függően, de legalább 80.000,- Ft.

Ha az ingatlan vételára magasabb, keressen minket egyedi ajánlat adása céljából!

Egyéb, nem az ügyvédnek fizetendő ingatlanra vonatkozó költség, valamint illeték:

Ingatlan tulajdonjogának megszerzése esetén – főszabály szerint – illetékfizetési kötelezettségünk keletkezik, ami az ingatlan vételárának 4%-a.

Az ingatlan eladása esetén személyi jövedelemadót kell fizetnünk, ha a vásárlás óta 5 év még nem telt el.

Az ügyvédi díj nem tartalmazza az alapesetben 10.600,- Ft összegű földhivatali díjat, amelyet a szerződés benyújtásakor kell megfizetnünk.

Nem tartalmazza az ingatlan-adásvételi szerződés megkötése előtt esedékes, az ingatlan kapcsán beszerzett tulajdoni lap „lekérésének” díját, amely összege 2023. január 01. napjától 4.800,- Ft.

Ki fizeti?

Az adásvételi szerződések során az ügyvédi munkadíj fizetése fontos kérdés, amely alapvetően a szerződő felek megállapodásán múlik. Az ügyvéd, aki az ingatlan adásvételi szerződést készíti és ellenjegyzi, munkadíjat kér a szolgáltatásaiért. Azonban a jogszabályok nem határozzák meg kifejezetten, hogy kinek kell ezt fizetnie. Ezért a felek szabadon állapodhatnak meg arról, hogy a munkadíj melyiküket terheli. A gyakorlatban azonban jellemzően a Vevő viseli ezt a költséget.

Ingatlannal kapcsolatos kérdés, illetve ingatlan-adásvételi, ajándékozási szándéka esetén forduljon bizalommal az Újváry Zsolt Ügyvédi Irodát!