Megvan a lakás, megvan az ár, már csak a papír van hátra. Az ingatlan-adásvételi szerződés megkötése egyszerűnek tűnik, pedig ezen múlik, hogy a vevő tulajdonos lesz-e, és hogy az eladó megkapja-e a pénzét. Egy rosszul megírt szerződés miatt a földhivatal elutasíthatja a bejegyzést, vagy a foglaló sorsán évekig tartó vita indul.
Ügyvédeink megírják és ellenjegyzik a szerződést, és végigkísérik az adásvételt a földhivatali bejegyzésig. Ha a másik fél ügyvédje készítette a szerződést, aláírás előtt átnézzük, és megmondjuk, mit jelent Önre nézve. Az aláíráshoz nem kell mindkét félnek bejönnie: videóhívásos azonosítással is ellenjegyezzük a szerződést.
Ingatlan adásvételi szerződésekkel kapcsolatos gyakori kérdések
Mit kell tartalmaznia az adásvételi szerződésnek?
A földhivatal elutasítja a bejegyzést, ha a szerződésből hiányzik egy kötelező tartalmi elem. A szerződésben rögzíteni kell:
- a felek adatait: nevet, lakcímet, személyi azonosítót, adóazonosító jelet, állampolgárságot;
- az ingatlan helyrajzi számát és a tulajdoni lap szerinti címét (a házszám önmagában nem elég, saroktelkeknél például eltérhet);
- a tulajdoni hányadot, vagyis hogy az eladó mekkora részben tulajdonos, és mekkora részt ad el;
- a vételárat, a fizetés módját és határidejét;
- a birtokbaadás időpontját;
- az eladó bejegyzési engedélyét: a tulajdonjog bejegyzést engedő – feltétlen és visszavonhatatlan – nyilatkozatát, amely nélkül a vevőt nem jegyzik be.
Ügyvédeink ezeket a friss tulajdoni lapból és a felek irataiból veszik át, így a szerződés adatai egyeznek a földhivatal nyilvántartásával.
Az ingatlan adásvételi szerződés formai feltételei: írásba foglalás és ellenjegyzés
Az ingatlan-adásvételi szerződés írásbeli dokumentum: írásba kell foglalni, és ügyvédnek ellenjegyeznie, vagy közjegyzőnek közokiratba foglalnia kell. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló törvény szerint az ingatlan-nyilvántartásba jogot bejegyezni csak ilyen okirat alapján lehet. Hiába ír alá a vevő és az eladó egy hibátlan szöveget, ellenjegyzés nélkül a földhivatal elutasítja a kérelmet.
Az ellenjegyzéssel az eljáró ügyvéd igazolja, hogy a feleket azonosította. Azt is igazolja, hogy a szerződés megfelel a jogszabályoknak. Az aláírás nem csak a felek személyes jelenlétében történhet: irodánkban az azonosítás videóhíváson is megtörténhet, a Magyar Ügyvédi Kamara elnöke által jóváhagyott programmal. Így akkor sem kell utaznia, ha vidéken vagy külföldön él.
Az ingatlan adásvétel menete a megállapodástól a birtokbaadásig
- A felek megegyeznek az árban és a határidőkben, az ügyvéd lekéri a friss tulajdoni lapot, és ellenőrzi, tehermentes-e az ingatlan.
- A szerződéstervezetet e-mailben egyeztetjük a felekkel, amíg mindkét fél el nem fogadja.
- A felek aláírják a szerződést, az ügyvéd ellenjegyzi; az irodában vagy videóhíváson, távazonosítással.
- Az ügyvéd elektronikusan nyújtja be a szerződést a földhivatalnál. A vevő kérelme ekkor széljegyként megjelenik a tulajdoni lapon, és megelőz minden később beadott kérelmet.
- A vevő a szerződésben rögzített határidőkben kifizeti a vételárat, ha kell, hitelből.
- A birtokbaadáskor az eladó átadja a kulcsokat és az energetikai tanúsítványt, a felek jegyzőkönyvben rögzítik a közműórák állását.
- A teljes vételár után a földhivatal bejegyzi a vevő tulajdonjogát, és megkezdődik a vagyonszerzési illeték kiszabása.
Az egyeztetés nagy része e-mailben zajlik, így Ön akkor olvassa el a tervezetet, amikor ráér, és a kérdéseit is írásban teheti fel.
Foglaló, előleg, előszerződés: mi a különbség?
A foglaló a vevő komolyságát biztosítja. Ha a szerződés a vevő hibájából hiúsul meg, a foglalót elveszíti. Ha az eladó hibájából, neki a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie. A foglaló összegét törvény nem írja elő; a gyakorlatban sokszor a vételár 10%-a, de lehet kevesebb is, és nem is kötelező.
Az előleg a vételár egy része, és ha az adásvétel bármi miatt meghiúsul, visszajár. A kettő között tehát akkor van különbség, amikor baj van, ezért a szerződésben egyértelműen meg kell nevezni, melyikről van szó.
Előszerződést akkor érdemes kötni, ha a végleges szerződés valamiért még nem köthető meg. Ilyen eset, ha az eladó hitelét még nem fizették vissza, vagy a vevő hitelbírálata folyamatban van. Az előszerződésben a felek arra kötelezik magukat, hogy később megkötik a végleges szerződést. Erről részletesen az adásvételi előszerződésről szóló cikkünkben írtunk.
Elővásárlási jog: mikor kell a tulajdonostársak lemondó nyilatkozata?
Az elővásárlási jog azt jelenti, hogy a jogosult a vevővel azonos feltételek mellett megveheti az ingatlant. Ha nem a teljes ingatlant veszi meg, hanem csak egy tulajdoni hányadot, számolni kell vele, hogy a tulajdonostársak elővásárlási jogot élveznek. Termőföldnél és egyes bérlakásoknál a törvény más jogosultakat is megnevez.
A vevő tulajdonjogát csak akkor jegyzik be, ha a jogosultak lemondtak az elővásárlásról, vagy a határidőn belül nem éltek vele. A kivétel a teremgarázs, ahol egy beállóhelynek akár több száz tulajdonostársa is lehet. Ha a nagy szám miatt a lemondó nyilatkozatok beszerzése nem lehetséges, és a szerződés erre hivatkozik, a földhivatal nem kéri őket. Ügyvédeink a tulajdoni lapból megállapítják, kit kell megkeresni.
A vételár kifizetése: átutalás, hitel, lakáskassza, jelzálog
A vételár legtöbbször az eladó bankszámlájára érkezik, amelyet a szerződésben pontosan meg kell adni. Ha az eladó más nevén lévő számlát jelöl meg, a szerződésnek ezt is ki kell mondania. Készpénzes fizetésnél írasson alá átvételi nyilatkozatot, amelyet ügyvéd ellenjegyez, így az eladó később nem tagadhatja le a fizetést.
Banki hitelnél a hitelt nyújtó bankok előírják, mi kerüljön a szerződésbe, és azt is, hogy a vevő előbb fizesse meg az önerőt. Lakáskassza-megtakarításnál a kiutalás napját előre egyeztetni kell a pénztárral. Ha az ingatlanra jelzálog van bejegyezve, a vevő a vételár egy részét közvetlenül a bejegyzett jogosultnak utalhatja. Ehhez előre nyilatkozatot kérünk a fennálló tartozásról. Ügyvédeink a bank feltételeit a szerződés megírásakor beépítik, hogy a folyósítás ne a szövegen akadjon el.
Tulajdonjog-fenntartás
Ha a vevő nem fizet azonnal mindent, a szerződésnek mindkét felet védenie kell. A vevőnek az az érdeke, hogy a kérelme minél előbb a földhivatalhoz kerüljön. Az eladónak az, hogy tulajdonos maradjon, amíg a pénz meg nem érkezik.
Elállás, felbontás, megtámadás: ha valami félremegy
Az adásvételi szerződéstől akkor lehet elállni, ha ezt a szerződés kikötötte, vagy ha a másik fél szerződést szeg. Ilyen eset, ha a vevő a póthatáridő után sem fizet. A felek közös megegyezéssel is felbonthatják a szerződést. A foglaló sorsa ilyenkor attól függ, ki felel a meghiúsulásért. Ha a szerződést tévedés vagy megtévesztés miatt kötötték meg, a megkötéstől számított egy éven belül megtámadható. Ha ilyen helyzetbe került, ügyvédeink a szerződés és a levelezés alapján megmondják, milyen lehetőségei vannak.
Mire figyeljen aláírás előtt? A leggyakoribb hibák
- Nem néznek friss tulajdoni lapot, és csak a birtokbaadás után derül ki, hogy a lakás haszonélvezeti joggal terhelt, vagy jelzálog, végrehajtási jog van rajta.
- A szerződés foglalót ír, a felek előlegre gondoltak, vagy fordítva.
- A fizetési határidő és a bank folyósítási ideje nem egyezik.
- Kimarad egy tulajdonostárs lemondó nyilatkozata.
- A vevőként szerződő fél a másik fél ügyvédje által írt szerződést átolvasás nélkül írja alá.
Az ellenjegyző ügyvéd mindkét félnek tartozik a jogszabályi megfelelőséggel, de a szerződés egyes feltételei az egyik félnek kedvezőbbek lehetnek. Ezért ha a másik fél ügyvédje írta, aláírás előtt küldje el nekünk, és megmondjuk, milyen feltételeket vállal vele.
Költségek: ügyvédi díj, illeték, földhivatali díj
Irodánk díja az ingatlan adásvételi szerződés elkészítéséért és ellenjegyzéséért (+ áfa):
- a tulajdonjog azonnali bejegyzésével: a vételár 0,5%-a, legalább 150 000 Ft;
- feltételtől függő bejegyzéssel, hitel nélkül: 0,6%, legalább 225 000 Ft;
- hitellel: 0,7%, legalább 250 000 Ft.
A díjról az ingatlan adásvétel ügyvédi díjáról szóló cikkünk és az ügyvédi díjaink oldala ír bővebben. Hogy melyik fél fizeti, azt a felek szabadon megállapodhatják; a gyakorlatban többnyire a vevő. Egyedi ajánlatért keresse az Ügyvédi Irodát.
Az ügyvédi díjon felül a vevő vagyonszerzési illetéket fizet, amely főszabályként az ingatlan forgalmi értékének 4%-a. A földhivatali eljárás díja ingatlanonként 10 600 Ft, az elektronikus hiteles tulajdoni lap 4 800 Ft. Az eladónak személyi jövedelemadót kell fizetnie, ha a szerzés óta öt év még nem telt el, és az eladásból jövedelme keletkezik.
Lakás adásvételi szerződés minta helyett: miért kell ügyvéd?
Kész mintát sok helyen talál, de egy letöltött minta nem pótolja az ellenjegyzést: ellenjegyzés nélkül a földhivatal nem jegyez be. A minta azt sem tudja, hogy az Ön ingatlanán van-e teher, kell-e elővásárlási nyilatkozat, és mit kér a bankja.
Az Újváry és Társai Ügyvédi Társulásnál a szerződés elkészítése dr. Szalay Dániel ügyvéd feladata, aki ingatlan ügyvédként adásvételi szerződésekkel foglalkozik. Ha jogi kérdése van, mielőtt ügyvédet választ, kérjen konzultációt. A konzultáció díja 50 000 Ft + áfa, és nem kötelez megbízásra; a konzultáción költségbecslést is kap. Ha az adásvétel egészében ügyvédi segítséget kérne, a ingatlan adásvétel ügyvéd oldalunkon olvashat róla. Hívjon minket a +36 1 365 1000 számon, vagy írjon a kapcsolati űrlapon.