Mi is az a közös tulajdon?
Viszonylag egyszerű megítélésű kérdésnek hangzik, ugyanis azt már mindenki nagyon jól tudja hogy a közös tulajdon azt jelenti, hogy egy dolog egynél több tulajdonoshoz tartozik. Bármilyen ingó vagy ingatlanon állhat fenn egyszerre több tulajdonosi jogviszony. A helyzetet az bonyolítja, hogy koránt sem egyszerű az a kérdés, hogy a feleket milyen arányban illeti meg a tulajdonjog ún. milyen tulajdoni hányadban. A Ptk. szerint a közös tulajdon a dolgon fennálló tulajdonjog meghatározott hányadok szerint több személyt is megillethet, legyen az magánszemély vagy gazdasági társaság. Ide tartozik többek között a házassági közös tulajdon, az öröklés során oszthatatlan dolgok természete miatt kialakult közös tulajdon.
Bármilyen forgalomképes dolgon fennállhat több személynek tulajdonjoga, azonban a legtöbb fejtörést a közös tulajdonú ingatlan okozza.
Mit jelent az, hogy a tulajdonjog több személyt is megillet? Hogy kell ezt elképzelni, mit mond a jog?
Egész egyszerűen azt, hogy több tulajdonostárs használhatja és birtokolhatja a dolgot, azonban ezt úgy szabad csak megtenni, hogy azzal a többi tulajdonostárs jogát vagy a dologhoz fűződő jogos érdekét nem zavarja ezzel. Tehát ha a többi tulajdonostárs mondjuk lemondott a használatról, birtoklásról, vagy akár ezt használati megállapodásba foglalták, de olyan életszerű példák is adódhatnak ahol a dolog fizikai jellegéből adódóan egyszerre több ember is tudja használni. Azt azonban fontos kiemelni, hogy nem csak a bevételek hanem a kiadások is közösek ilyen esetekben, a tulajdonostársakat a tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a költségek, egyéb ráfordítások és a további kötelezettségek is (pl. adók).
Hogyan váljunk meg a közös tulajdontól? – Módok a Közös tulajdon megszüntetése érdekében
Amennyire életszerű, hogy az életünk minden területét átszövik ezek a fajta tulajdoni viszonyok, olyannyira életszerű az is, hogy sokan inkább szabadulni akarnának tőle.
Mit tehetünk ilyenkor?
Az első és legfontosabb szabály az, hogy a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs kérheti és erről a jogáról senki nem mondhat le.
Melyek ezek a megszüntetési módok?
A közös tulajdon megszüntetésére a jogszabály konkrét szabályokat ad legyen szó ingatlan közös tuladjonról vagy egyéb ingóságokról. Elsősorban természetben kell megosztani, ha a közös tulajdon ezen megosztása nem megoldható akkor harmadik személy részére értékesíteni kell, vagy végső soron árverés útján történik az értékesítés.
Minden esetben fontos kérdés, hogy milyen a forgalmi érték és menni a megváltási ár.
Természetbeni megosztás:
A természetbeni megosztás lehetőség akkor áll fenn, ha az egyik tulajdonostárs megfelelő anyagi helyzetben van. A felek úgy dönthetnek, hogy megfelelő ellenérték fejében az egyikük magához váltja, úgymond hozzáadja az saját tulajdoni hányadához a tulajdonostársának a tulajdoni hányadát, egy személy tulajdonába kerül Nyilván ehhez arra van szükség, hogy a minden tulajdonostárs ebbe beleegyezzen.
Harmadik személy részére történő értékesítés:
Erre akkor van lehetőség, ha a természetbeni megosztással a dologban jelentős értékcsökkenés állna be. Az így az értékesített dolog ellenértékét meg kell osztani a volt tulajdonostársak között a tulajdoni hányaduknak megfelelő arányában. A közös tulajdon megszüntetésének ezen formájánál a tulajdonostársaknak elővásárlási joga áll fenn az értékesítés során. (Az elővásárlási jogról az alábbi linken látható cikkünkben informálódhatnak: https://drujvary.hu/elovasarlasi-jog-garazs-adasvetel/ )
Árverés útján való értékesítés:
Amikor a tulajdonostársak nem találnak vevőt a közös tulajdon eladására (vagy egyáltalán nem is akarják így értékesíteni, vagy magukhoz váltani), akkor bíróság a közös tulajdont úgy szünteti meg, hogy elrendeli az árverést, és az így befolyt összeget kell tulajdoni hányadok szerint megosztani a felek között. Ha attól félnénk, hogy az árverés útján nem tudnánk magas áron eladni, akkor ettől nem kell tartani ugyanis a bírósági ítéletben meghatározzák a legkisebb eladási vételárat, ami alatt nem lehet eladni.
Társasházzá alakítás:
Az ingatlant, ami közös tulajdonban van, bizonyos esetekben társasházzá lehet alakítani. Ennek feltétele az, hogy abból legalább két lakás vagy két nem lakás céljára szolgáló helyiség jöhessen létre, így fel lehet osztani külön tulajdonú részekre és közös tulajdonú részekre az ingatlant.
Ki dönti el, hogy melyik közös tulajdon megszüntetési módot válasszuk?
Elsősorban fontos megjegyezni, hogy egyik megszüntetési mód sem történhet meg akkor ha valamennyi tulajdonostárs tiltakozik az ellen.
Az első és legegyszerűbb módja ennek az lenne, ha a felek első perctől meg tudnak állapodni abban miként szüntessék meg a tulajdonközösséget, azonban ha ez nem megy, akkor ilyen esetben a bíróság előtt lehet kérvényezni, akár közösen vagy csak az egyik tulajdonos.
Megszüntetés alkalmatlan időre?
Azonban ez nem azt jelenti, hogy bárki bármikor úgy gondolhatja, hogy megválik a tulajdonközösségtől, ugyanis a Ptk kifejezetten nevesíti azt az esetet amikor a megszüntetés alkalmatlan időre esik. Ez azt jelenti, hogy a bíróság nem alkalmazhatja a közös tulajdon megszüntetését, ha azt olyan időben kezdeményezik ami egyik vagy másik tulajdonostársnak szociális vagy családi körülményei miatt nem áll módjában megválnia tulajdonközösségtől. Megjegyzendő, hogy ettől legtöbb esetben azért nem kell tartani, mert a bíróságoknak nincs feltételen kihalkult gyakorlata arra, hogy melyek ezek a méltányolható körülmények.
Segítség a közös tulajdon megszüntetésére
Amennyiben fejtörést okoz Önnek a közös tulajdon megszüntetése ügyvéd kollégáink segítenek megállapodást kötni, vagy bíróság előtt kezdeményezni az. Forduljon hozzánk bizalommal!
