Ingatlan ügyvéd, ügyvédek az ingatlanjog területén

Ingatlanjog, az ingatlanos ügyvéd

Napjainkban az ingatlanjog alatt tipikusan az ingatlanok tulajdonváltozásával járó szerződéseket értjük. Ez lehet adásvételi-, csere- vagy ajándékozási szerződés. Egyes kollégák ide sorolják az ingatlan bérleti szerződést is, azonban mi kifejezetten a tulajdonváltozást eredményező ügyleteket értjük ezalatt a szolgáltatásunk alatt.

Fontosnak tartjuk megjegyezni, hogy mivel az ingatlan általában egy ember élete munkája, ezért ilyen szerződések megkötése előtt kellő körültekintéssel járjanak el.

Ingatlan adásvételi szerződés

Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése egyszerűnek tűnik, hiszen ha megállapodtunk a vételárban, a kifizetés napjában és rögzítettük, mikor és milyen állapotban, milyen felszereltséggel vehetjük át az ingatlant, már csak teljesíteni kell a leírtakat. Nem mindegy azonban, hogy mi kerül a szerződésbe, tehát a megállapodott feltételeket hogyan fogalmazzuk meg, hiszen ezek lesznek azok, amelyeket szükség esetén akár ki is kényszeríthetünk. Fontos továbbá figyelemmel lenni a jogszabályokban előírt kötelező tartalmi elemekre és formaiságokra, ugyanis ezek hiánya a tulajdonjog megszerzését hiúsíthatja meg. Összességében az ingatlan adásvétel során rengetek olyan buktató van, amelyre a Feleknek és főleg az Ügyvédnek oda kell figyelnie.

Kötelező formaiságok az ingatlan adásvételi szerződés vonatkozásában, az ügyvéd részvétele

Az első és legfontosabb szabály, hogy az adásvételi szerződés csak ügyvéd vagy közjegyző közreműködésével köthető meg, más formában nem lesz érvényes. Az ingatlan adásvételi szerződések ügyvédi ellenjegyzés hiányában nem lesznek érvényesek, tehát bejegyzésre sem lesznek alkalmasak. Ezért kell mindenkinek ingatlan adásvételi szerződés esetén ügyvéd közreműködését igénybe venni.

Létezik ingatlan ügyvéd?

Az ügyvédek listájáról az ügyvédi kamara oldala közhiteles nyilvántartást vezet. Megjegyezzük, hogy az ingatlan adásvétele vonatkozásában bármely ügyvéd eljárhat, ahhoz nem szükséget ingatlanjogász képesítés, azonban javasolt olyan ügyvéd igénybevétele, aki kellő jártassággal rendelkezik e szakterület tekintetében. A Kollégáink által megkötött adásvételi szerződések számának köszönhetően szinte nincs olyan kérdéskör, amivel egy adásvételi szerződés megkötése során ne találkoztunk volna, így, ha ingatlant vesz vagy elad bizalommal fordulhat Ügyvédi Irodánkhoz, illetve Kollégáinkhoz.

Az ingatlan tulajdoni lapja

Az ingatlan tulajdoni lapja 3 részből áll. Ezen három rész tartalmazza az ingatlan adatait, valamint a ingatlannal kapcsolatos egyéb tudnivalókat. Az ingatlan tulajdoni lapján található tények, bejegyzések nagyon sok mindent elárulnak a részünkre.

1. rész: tartalmazza az érintett ingatlan megnevezését és számszerű adatait is (például a méretét), továbbá a jogi jellegét, és többek között azt is, hogyha valamilyen művelési ág alatt van nyilvántartva az ingatlan, esetlegesen mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló földek minőségi osztálya, területe és az annak megfelelő kataszteri tiszta jövedelem (aranykorona érték). Az ingatlan fekvésének helye (belterület, külterület) is itt kerül meghatározásra.

2 rész: tartalmazza a bejegyzéseket, amelyeket már arab számmal jelölnek, és ezek mutatják a bejegyzések sorrendjét is, tehát ami az első szám alatt van, az került először nyilvántartásba, utána a második, és így tovább. Ez a rész a tulajdoni arányokról (tulajdonosokról) árul el részünkre információt.

3. rész: Itt kerülnek rögzítésre az ingatlanra vonatkozó egyéb jogok és tények, valamint az ingatlan terhei is. Ezen a részen kerül feltüntetésre a bejegyzett jelzálogjog vagy végrehajtási jog, esetleges földhasználati jog, és haszonélvezeti jog. Ha az ingatlan vonatkozásában már végrehajtási jog került bejegyzésre, akkor tudhatjuk, hogy innen „menekülni” kell, hiszen ezen bejegyzések nagy mértékben megnövelik a felmerülő kockázatot.

2023. január 01. napjától már csak E-hiteles tulajdoni lapot lehet a központi nyilvántartásból lekérni, amelynek összege 3.000 Ft.

Ingatlan adásvételi szerződés megkötése

Az ingatlan vásárlás menete

Az alábbiakban összefoglaljuk az ingatlan adásvétel menetét röviden:

Elsősorban szeretnénk rögzíteni, hogy minden más üggyel ellentétben az adásvétel megkötése előtt nem szükséges a lényeges lépésekről ügyvédi konzultáció keretében tájékoztatni a Feleket. Értjük ezalatt azt, hogy ha szóban előadottak alapján a megállapítható, hogy a felek akarata egyezik, a következményekkel tisztában vannak, akkor – megbízás esetén – a szerződés készítése megkezdhető.

Jellemzően a felek akkor szoktak ügyvédhez fordulni, ha az Eladó és a Vevő egymással a vételárban, és az egyéb részletekben már megállapodtak, hiszen tulajdonképpen innentől szükséges az ellenjegyző ügyvéd közreműködése.

A Felek az irataik, valamint a szerződés lényegesebb részleteit (vételár) közlik az adásvételi szerződést készítő ügyvéddel, amelyet követően máris elkezdődhet az ügyvéd munkája. Fontos megjegyeznünk, hogy – függetlenül attól, hogy ki keresi meg az ügyvédet, és ki rendezi az ügyvédi megbízási díjat – az adásvétel során mindkét felet képviseli az ügyvéd. 

Az ingatlan adásvételi szerződésben a szerkesztő és ellenjegyző ügyvéd segítséget nyújt a Vevőnek azzal, hogy az adásvételi szerződésben  tulajdoni lapján szereplő bejegyzéseket  (teher, tulajdonosok) rögzíti.

Az ügyvéd munkája az ingatlan adásvételi szerződés megszerkesztése. Az ügyvéd felelőssége az, hogy az általa szerkesztendő okirat bejegyzésre alkalmas legyen.

A szerződés egyéb pontjainak ismertetése, valamint egyeztetése után megtörténhet az ügyvéd jelenlétében a szerződés aláírása. Az aláírást követően az ügyvéd ellenjegyzi az okiratot, és az ügyvéd által ellenjegyzett okiratot benyújtja az illetékes földhivatal részére. A benyújtás történhet személyesen vagy postai úton is.

A bejegyzés

Az új tulajdonos bejegyzésére azt követően kerül sor, hogy az illetékes földhivatal az okiratot megvizsgálta, és a földhivatal – ingatlanonkénti – 6.600 Ft összegű eljárási díja megfizetésre kerül.

A tulajdonjog – ha „halasztott” fizetésben – állapodtak meg a felek, csak a tulajdonjog bejegyzési engedély ügyvéd általi benyújtását követően kerül bejegyzésre. Az ingatlan adásvételi szerződést szerkesztő ügyvéd ezt az engedélyt egyébként a szerződés aláírásakor letétbe veszi, és csak a szerződésben foglaltak teljesülése esetén adja ki.

Ingatlan birtokbaadása

A felek megállapodásától függ, de jellemzően a teljes vételár megfizetését követően szokott megtörténni az adásvételi szerződés utolsó mozzanata, azaz az ingatlan birtokbaadása.

Az ügyvédi munkadíj ingatlan adásvétel esetén

Az adásvételi szerződés megszerkesztésének ügyvédi munkadíja minden esetben az értékesített ingatlan vételárától függ. Megállapítható, hogy az ügyvédi munkadíj – az ingatlanos jutalékéhoz hasonlóan – is az ingatan értékéhez igazodik. Kiemelt jelentősége van a munkadíj meghatározása során annak, hogy az ingatlan vonatkozásában vannak-e fennálló terhek, illetve a vevő részéről miképpen kerül a vételár kiegyenlítésre. (CSOK, Kölcsön, stb.)

Szerződés kötése esetén az Iroda az ügyvédi munkadíjat jellemzően a vételár 0,5% – 0,75% mértékében szokta megállapítani, azonban mindig egyedi tárgyalást igényel, főleg azért mert alacsonyabb vételárú ingatlan esetén van egy minimális díj, míg nagyobb vételár esetén az ügyvédi díj mérsékléséről eshet szó.

A fizetendő illeték adásvételi szerződés esetén

Ingatlan adásvételi szerződés esetén a fizetendő illeték az ingatlan értéke alapján kerül meghatározásra. A főszabály szerint fizetendő illeték mértéke 4%.  A fizetendő illeték az ingatlan átírás (tulajdonjog bejegyzés) megtörténte után lesz esedékes, amely vonatkozásában részletfizetés iránti kérelem terjeszthető előa Nemzeti Adó- és Vámhivatal részére.

Természetesen a 4%-os illeték alól is lehet mentességet kérni jogosultság esetén. (pl: CSOK igénybevétele), de előfordulhat az is, hogy a 4% mértékű illeték 2%-ra csökkenhet 35 év alatti új lakásvásárlók esetében.

Az ingatlan ajándékozási szerződés

Az ajándékozási szerződésre is az ingatlan adásvételi szerződésre vonatkozó formai és tartalmi kritériumokat kell alkalmazni. Természetesen az ingatlan ajándékozás esetén a szerződés ellenértéket, azaz vételáratat nem fog tartalmazni, hiszen ebben az esetben már adásvételi szerződésről beszélhetnénk, azonban a szerződésben fel kell tünteni az ingatlan valóságnak megfelelő forgalmi értékét. Fontos megjegyezni, hogy az ingatlan ajándékozási szerződés érvényességéhez itt is ügyvédi ellenjegyzés szükséges, tehát ilyen szándékuk esetén ügyvéd segítségét kell igénybe venni.

Ingatlan ajándékozás esetén fizetendő illeték

Az ajándékozás főszabály szerint illeték köteles, azonban az Illetékekről szóló törvény bizonyos esetekben kivételt képez az illetékfizetési kötelezettség alól.

Például:

•  az ajándékozó egyenes ági rokona (ideértve az örökbefogadáson alapuló rokoni kapcsolatot is), illetve házastársa által megszerzett ajándék,
• az ajándékozó testvére által megszerzett ajándék,

Az ingatlan ajándékozási szerződés esetén felmerülő ügyvédi munkadíj is az ingatlan értékéhez igazodik, azonban jelentősen kedvezőbben alakulhat egy adásvételi szerződéshez képest, hiszen jellemzően ezekben az esetekben az egyetlen lépés a szerződés aláírása.

Ügyvéd Budapesten

Ha az Ön ingatlana Budapesten, vagy annak vonzáskörzetében található, vagy egy budapesti ügyvédi iroda közreműködését kívánja igénybe venni, akkor Ügyvédi Irodánk áll rendelkezésére. Természetesen felajánljuk a segítségünket arra az esetre is, ha további kérdések merülnek fel az ingatlan adásvétel, vagy ingatlan ajándékozás kapcsán.