Jelen cikkünkben az elővásárlási jog intézményét és annak gyakorlati nehézségeit szeretnénk röviden bemutatni, hiszen, ha olyan ingatlant kívánunk megvásárolni, amelyre vonatkozóan harmadik személy részére elővásárlási jog biztosított, akkor fel kell készülnünk, hogy az eljárás – kiváltképp, ha több tucat tulajdonostárs van – jóval hosszabb, költségesebb lesz. Ha pedig figyelmen kívül hagyjuk a tulajdonostársakat megillető elővásárlási jogokat, az akár az egész adásvétel megkötését meghiúsíthatja, vagy a megszegésével kötött szerződés később okozhat jelentősebb problémákat.
A való életben a legnagyobb problémát a nagy számú elővásárlásra jogosultak jelentik, amellyel általában társasházak esetén találkozhatunk. A több száz lakás tulajdonosának általában a többi lakásra elővásárlási joga lehet az alapító okirat szerint, de ami még gyakoribb, hogy például a teremgarázs osztatlan közös tulajdon esetében a társasházi tulajdonostársaknak a saját beállóhelyüket érintően csak a „közösből” rendelkeznek meghatározott tulajdoni hányaddal.
Mi is az az elővásárlási jog, mit jelent?
Elsődlegesen érdemes tisztázni, hogy pontosan mit is jelent ez a fogalom.
Ha a tulajdonos meghatározott dologra nézve szerződéssel elővásárlási jogot alapít, és a dolgot harmadik személytől származó ajánlat elfogadásával el akarja adni, az elővásárlási jog jogosultja az ajánlatban rögzített feltételek mellett a harmadik személyt megelőzve jogosult a dolog megvételére.
Hogyan keletkezhet?
Az elővásárlási jog alapulhat szerződésen vagy jogszabályon (Ptk). A jogszabályon alapuló elővásárlási jog megelőzi a szerződésen alapulót.
Szerződésen alapuló elővásárlási jog:
Az ingatlan tulajdonosa szerződéssel bárkinek biztosíthat elővásárlási jogot, de gyakoribb eset amikor a társasházak lakásai külön tulajdonban vannak, ezért ugyan a törvény erejénél fogva nem áll fenn elővásárlási jog, azonban a társasház alapító okiratában mégis elővásárlási jog kerül kikötésre. Ennek oka lehet, hogy a tulajdonosok meg tudják válogatni a szomszédokat, illetve elkerüljék, hogy a teremgarázsban lévő gépkocsi beállót olyan személy vegye meg, akinek a házban nincs is lakása. Nem kötelező, de érdemes a szerződéssel alapított elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni, hiszen ennek elmulasztása esetén az elővásárlásra jogosult a jóhiszemű, ellenérték fejében szerző vevővel szemben nem hivatkozhat arra, hogy őt nem értesítették és így nem tudta gyakorolni az elővásárlási jogát – megjegyzendő ugyanakkor, hogy a körültekintő szerződéskötés része az alapító okirat megtekintése, így e téren nem érdemes apellálni a jóhiszeműségre, hiszen ez egy kikérhető információ akár az eladótól, akár a közös képviselőtől.
Jogszabályon alapuló elővásárlási jog, tulajdonostárs elővásárlási joga:
A közös tulajdonban álló ingatlan esetében az eladót illető tulajdoni hányad értékesítése esetén a többi tulajdonostársat harmadik személlyel szemben elővásárlási jog illeti meg. Ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el kíván fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben, igazolhatóan közölni az elővásárlásra jogosultakkal, hiszen a vevő akkor tudja az adott ingatlant/teremgarázst megvásárolni, ha a felhívásban meghatározott időtartam alatt az elővásárlásra jogosult ezen jogát nem gyakorolja vagy írásban kifejezetten lemond arról.
Hol nem érvényesül az elővásárlási jog?
Vannak bizonyos esetek, ahol egyes tényezők miatt kizárt az elővásárlási jog, mint például az ingatlan ajándékozással, tartási vagy öröklési szerződéssel történő átruházása vagy cseréje esetén, de akkor sem, ha például a tulajdonos vagyoni hozzájárulásként a gazdasági társaság részére tulajdonba adja (apportálja) az ingatlant.
Hogyan kell felhívni az elővásárlásra jogosultat?
Ennek több gyakorlata is ismert, Irodánk általában a végleges szerződés megkötése előtt egy előszerződést készít és azt vagy már a megkötött szerződést küldi meg az elővásárlásra jogosultaknak ajánlott levélként tértivevénnyel. De az is bevett gyakorlat, hogy előzetesen küld levelet az ajánlat ismertetésével az elővásárlási joggal rendelkező tulajdonostársaknak, hiszen ezáltal lehet később a földhivatal felé igazolni a felhívás megküldését, valamint annak az elővásárlásra jogosult általi átvételét, de nincs akadálya annak sem, hogy az eladó akár kis számú tulajdonostársak esetén bekopogjon a helyben lakó szomszéd ajtaján és személyesen adja át a felhívást és a jogosult akár azonnal egy lemondó nyilatkozatot írjon alá.
Nagyszámú lakással rendelkező társasházak esetén bevett gyakorlat, hogy jól látható helyre (például a faliújságra) meghatározott időtartamra kifüggesztésre kerül a vételi ajánlat, így az elővásárlásra jogosultak értesülhetnek arról, azonban ezzel nehezebb bizonyítani a tudomásszerzést és ismertek olyan esetek (ld. később) ahol a bíróság elvárta volna a jogosultak külön értesítését is.
Ha a felhívás szabályszerűen megtörtént, akkor a jog gyakorlására jogosult – elmulasztott nyilatkozat esetén – később nem hivatkozhat elővásárlási jogának a megsértésére.
Mi történik, ha az elővásárlásra jogosult elfogadja a vételi ajánlatot, hogyan élhet a jogával?
Az elővásárlási jog gyakorlásának az a módja, hogy a jogosultnak egy elfogadó nyilatkozatot kell tennie, amiben nyilatkozik, hogy elfogadja az ajánlatot és él elővásárlási jogával. Fontos, hogy a fizetési határidőnek és módnak meg kell egyeznie az ajánlatban foglaltakkal.
Abban az esetben, ha az elővásárlásra jogosult az eladó felé elfogadó nyilatkozatot tesz, akkor az adásvételi szerződés köztük jön létre (elővásárlási jog jogosultjával) ugyanazokkal a feltételekkel, mint, ami korábban a vevővel rögzítésre került. Arra az esetre, ha több elővásárlásra jogosult is él az elővásárlási jogával a jogszabály speciálisan szabályozza az elővásárlási jog gyakorlását (pl. sorrend az elővásárlási jogok keletkezésének időpontjához igazodik).
Mi a jogkövetkezménye a felhívás elmulasztásának?
Alapvetően már a földhivatali eljárás során is szükséges igazolni a tulajdonjog bejegyzéshez a felhívást, illetve az elővásárlásra jogosultak nyilatkozatait, azonban ha esetleg mégsem derül ki a földhivatali eljárás során a jogsértés, akkor az elővásárlásra jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzésétől számított 30 napon (de legkésőbb a szerződéskötéstől számított maximum 3 éven) belül pert indíthat a felekkel szemben azzal a feltétellel, hogy az ajánlatot elfogadja és teljesítőképességét igazolja. Ilyen igény érvényesítésének, a hatálytalanságra való hivatkozásnak van helye.
Lemondó nyilatkozat
Az elővásárlási jog jogosultjának két lehetősége van annak közlésére, hogy nem kíván élni az elővásárlási jogával.
- lemondó nyilatkozatot tesz
- nem reagál a megkeresésre
Noha a második eset valójában nem közlés, de a felhívásban foglalt határidő elmulasztása tulajdonképpen lemondásnak minősül.
Mikor mellőzhető a felhívás?
A vételi ajánlat közlése két esetben mellőzhető, ha:
– az elővásárlásra jogosult ismeretlen helyen tartózkodik vagy
– más körülmények miatt a közlés rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.
Az első eset még kevesebb fejtörést okozhat, mivel ebben egységes a gyakorlat. Ismeretlen helyen tartózkodó személy felkutatása nem várható el, mert a felkutatása számottevő késedelemmel járna. Tehát az eladónak nem feladata az ingatlan-nyilvántartásban lévő lakcímek ellenőrzése, a külföldi jogosultak részére a vételi ajánlat közlése, az azonban elvárható, hogy a közhiteles nyilvántartásban legalább a társasházban, de az ügy egyedi körülményeihez igazodóan akár a belföldön bejegyzett lakóhellyel rendelkező jogosultakkal a vételi ajánlatot közölje – megjegyezzük, hogy Irodánk a folyton változó gyakorlat folytán minden esetben megküldi a külföldiek részére is a jogvitát elkerülendő.
A második eset esetén már találkozhatunk ellentmondásokkal Ugyanis a gyakorlat szerint nem terheli e felhívási kötelezettség az eladót azokkal a tulajdonostársaival szemben, akiknek tartózkodási helye például ismeretlen vagy külföldi és a PK 9. száma ezen esetkört tovább boncolgatva kifejezetten rögzíti, hogy közlési kötelezettség alól mentesítő kivételnek számíthat a tulajdonostársak viszonylag nagy száma is. Azonban az, hogy mi tekinthető „viszonylag nagy számnak”, a bírói gyakorlat alapján mindig egyedileg mérlegelendő és az jogszabályi szinten nincs egyértelműen és számszerűsítve sem meghatározva.
Egy 2005-ös bírósági határozat alapján 62 tulajdonostárs esetén nem kívánta meg az ajánlatközlést, azonban ismert olyan eset is, ahol kimondta a földhivatal, hogy nem hivatkozhatnak erre a felek, ha 50 különböző városban/országban élő elővásárlásra jogosult van, önmagában a jogosultak nagy száma sem feltétlenül mentesít teljes egészében a közlési kötelezettség alól.
Tehát, amennyiben valamely jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt a részéről nehezebb a lemondó nyilatkozat beszerzése vagy egyáltalán a kiértesítése, akkor az eladó mentesül a felhívási kötelessége alól és a szerződés megkötése nem akadályozott.
Mi az a dologösszesség ingatlan adásvétel esetén?
Fontos továbbá azzal is tisztában lenni, hogy ha például az eladó az elővásárlási joggal terhelt lakást a garázzsal együtt oszthatatlan módon, ún. dologösszességként kívánja eladni, akkor az elővásárlásra jogosult a dologösszesség egészére vonatkozó ajánlatot csak teljes egészében fogadhatja el, tehát nem választhat, hogy csak az ingatlant vagy a garázst kívánja megvásárolni. Ha csak az egyiket szeretné megvenni, az már új ajánlatnak minősülne, így az nem akadálya a szerződés megkötésének.
Elővásárlási jog kijátszása
Tipikusan garázsbeállók esetén – ahol jelentős tulajdonostársról beszélünk – fordul elő a gyakorlatban, hogy adásvétel eseten először egy „kis” tulajdoni hányadot ajándékoz az eladni kívánó a nem tulajdonostárs vevő részére. Ezen jogügyletet követően már tulajdonostársnak minősül a venni kívánó és a „maradék” tulajdonrész vonatkozásában nem kell félniük az elővásárlási jogosultaktól.
Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda segítsége
Keressen minket bizalommal adásvételi szerződés elkészítése miatt, valamint akkor is, ha esetleg Önnel közölt ajánlatra hivatkozással elővásárlási jogával kíván élni.