Az elidegenítési és terhelési tilalom egy olyan korlátozás, amely az ingatlan tulajdonosának az ingatlannal való rendelkezési jogát korlátozza. Jelen cikkünkben azzal foglalkozunk részletesebben, hogy hogyan jöhet létre ilyen tilalom és milyen hatása van.
Bejegyzés ingatlan vonatkozásában
Az elidegenítési és terhelési tilalom olyan jogi intézkedés, amely a tulajdonjog tárgyára vonatkozó jog biztosítására szolgál. Általában ez a fogalom a jelzálogjog létrehozását jelenti az ingatlanon, azaz az ingatlanra fennálló jelzálogjog biztosítását. Azonban fontos megérteni, hogy ez a tilalom nem kizárólag az ingatlanra korlátozódik, hanem más tárgyakra is kiterjedhet, és más jogokat is biztosíthat a tárgyra (például tartási jog).
Az elidegenítési és terhelési tilalom létrejöhet háromféleképpen:
- szerződéssel,
- jogszabály alapján,
- bírósági határozat alapján.
A szerződéses tilalom például akkor jön létre, amikor egy ingatlanra fennálló jelzálogjogot biztosítanak.
A jogszabályi tilalom az öröklési szerződés például akkor létesül, amikor az örökhagyóval szerződő fél javára a jogszabályok értelmében tilalmat helyeznek az öröklési szerződéssel lekötött ingatlanra.
Mi az elidegenítési és terhelési tilalom hatása
Az elidegenítési és terhelési tilalom bejegyzése az ingatlanra a tulajdonos rendelkezési jogát szabályozza.
Ez azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonjogának átadásához (például adásvétel vagy ajándékozás útján) vagy további terheléséhez (például újabb jelzálogjog felvétele) a tilalom jogosultjának jóváhagyása szükséges.
Az ingatlan tulajdonjog változása vagy terhelése az ingatlan-nyilvántartásban csak a tilalom jogosultjának beleegyezésével történhet. Például, ha az ingatlanon banki jelzálogjog van, amelyet elidegenítési és terhelési tilalom is véd, akkor az ingatlan eladásához és az új tulajdonos bejegyzéséhez a bank, mint jogosult hozzájárulása szükséges. Ha a hitelt visszafizetjük, a jelzálogjoggal együtt törlésre kerül a fenti tilalom is.
Az ingatlanon fennálló tilalom természetesen rögzítésre kerül az ingatlan-nyilvántartásban, a tulajdoni lapon is fel kell tüntetni. Ez fontos, mert a be nem jegyzett tilalom nem akadályozza meg azt, hogy egy jóhiszemű harmadik fél az ingatlanra ellenérték fejében jogot szerezzen, például megvásárolja.
Amennyiben nem lenne elidegenítési és terhelési tilalom, csak „jelzálogjog” bejegyezve, úgy a tulajdonosváltozást semmi sem gátolná meg.
Mi is kerül tulajdonképpen korlátozásra az elidegenítési és terhelési tilalommal?
Az elidegenítési és terhelési tilalom az ingatlan eladását korlátozza, de így sem lehetetlen. Ahhoz, hogy az ingatlan tulajdonjoga átruházható legyen, szükség van az elidegenítési és terhelési tilalom jogosultjának hozzájárulására. Megfelelő hozzájárulás nélkül a földhivatal nem fogja bejegyezni az új tulajdonost.
Természetesen korlátozza a tulajdonosok azon jogát is, hogy az ingatlant megterheljék. Például: haszonélvezeti joggal.
Például: amennyiben az ingatlan tulajdoni lapjára banki jelzálogjog alapján elidegenítési és terhelési tilalom került bejegyzésre, az adásvételhez szükséges a bank jóváhagyása, amelynek hozzájáruló nyilatkozatát kell beszerezni.
Összességében a tulajdonos(ok) rendelkezési joga kerül ezen tilalommal korlátozásra.
Elidegenítési tilalom megszűnése
Amennyiben elidegenítési és terhelési tilalom alatt álló ingatlant szeretne venni vagy értékesíteni, forduljon az Újváry Zsolt Ügyvédi Irodához bizalommal!
Ingatlan adásvételt szeretne kötni, de a másik fél ragaszkodik a „saját” Ügyvédjéhez? Mi segítünk a szerződés véleményezésében, hogy az Ön szempontjából is megfelelő szerződést írjon alá.