Mit jelent a haszonélvezeti jog?
A haszonélvezetben nem véletlenül szerepel az „élvezet” szó. A haszonélvező ugyanis az a személy, aki kiélvezheti annak minden előnyét, hogy ingatlant birtokol: azt használhatja, hasznosíthatja, illetve szedheti a hasznait. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy haszonélvezőként nem kell ingatlan tulajdonosnak lennünk ahhoz, hogy legyen hol laknunk. A haszonélvező tehát maga használhatja az ingatlant anélkül, hogy ebben bárki is zavarhatná vagy akadályozhatná, pontosan ugyanúgy, mint egy tulajdonos, a használat pedig ingyenes, tehát nem kell fizetnie érte senkinek. Ha pedig a haszonélvező nem akar az ingatlanban lakni, dönthet úgy is, hogy azt hasznosítja, például bérbeadás útján, ilyenkor a bérleti díj is őt fogja megilletni, nem pedig a tulajdonost.
Min állhat fenn haszonélvezet?
A haszonélvezeti jog egy vagyoni értékű jog. Keletkezhet ingóságon, követelésen, de ingatlanon is. Utóbbi a leggyakoribb eset.
Tulajdonos és a haszonélvezető gyakorlati viszonya
Természetesen a tulajdonos részére számos olyan – a jogalkotó által nem szabályozott – lehetőség van, amellyel a haszonélvező fenti jogait „csorbíthatja„.
Haszonélvezeti jog alapítása
A haszonélvezeti jog kétféle módon jöhet létre: egyrészről szerződéssel, tehát az ingatlan tulajdonosa szerződésben valakinek a javára haszonélvezeti jogot alapít. Másrészről pedig a haszonélvezeti jog keletkezése jogszabály rendelkezésén is alapulhat: a túlélő házastársat például az örökhagyóval közösen lakott lakáson haszonélvezeti jog illeti meg.
Szerződéssel csak úgy jöhet létre haszonélvezeti jog, ha a tulajdonos alapítja, illetve amennyiben azt az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzik. Ennek tipikus esete, amikor valaki például ingatlant vásárol gyermekének, és egyúttal a saját maga részére haszonélvezeti jogot köt ki, vagy a saját ingatlanát ajándékozza gyermekének, azonban egyúttal a maga részére haszonélvezeti jogot tart fenn. A haszonélvezeti jog alapításának ilyen esetekben többnyire nem az a célja, hogy a szülők korlátozzák a gyermekeiket ingatlanuk élvezetében, sokkal inkább egyfajta védelmet jelent: egy haszonélvezeti joggal terhelt ingatlant ugyanis nehezebb eladni, illetve megterhelni, tehát a gyermek alapvetően nem tudja egyetlen rossz döntéssel megfosztani magát a családi vagyontól.
Haszonélvező jogai
Haszonélvező a más személy tulajdonában álló dolgot birtokában tarthatja, használhatja, hasznosíthatja és szedheti hasznait. Ha erre nem tart igényt, akkor a tulajdonos jogosult az előbbiekre.
Fontos kiemelni, hogy a haszonélvező – mivel nem tulajdonos – nem adhatja el az ingatlant.
Ha a haszonélvezeti jog egyidejűleg több haszonélvezőt illet meg, a birtoklás, a használat és a hasznok szedésének jogára a közös tulajdon szabályait kell megfelelően alkalmazni.
Eladhatja a haszonélvező a haszonélvezeti jogot?
A haszonélvező a haszonélvezeti jogot nem ruházhatja át, de a birtoklás, a használat és a hasznok szedése jogának gyakorlását átengedheti.
Ellenérték fejében a haszonélvezeti jog gyakorlását a haszonélvező akkor engedheti át másnap (bérbe is adhatja), ha a tulajdonos – azonos feltételek mellett – a dolog használatára, hasznosítására vagy a dolog hasznainak szedésére nem tart igényt.
A haszonélvező viseli – a rendkívüli javítások és helyreállítások kivételével – a dologgal kapcsolatos terheket. A haszonélvezőt terhelik a dolog használatával kapcsolatos kötelezettségek.
Tulajdonos jogai, mire jogosult?
A haszonélvezeti jog fennállása alatt a tulajdonos jogosult arra, hogy a haszonélvezeti jog gyakorlását ellenőrizze, tehát meggyőződjön arról, hogy a haszonélvező rendeltetésszerűen használja-e az ingatlant, és nem okozott-e benne valamilyen kárt. Ha a haszonélvező a dolgot nem rendeltetésének megfelelő módon használja vagy rongálja, illetve rendeltetését meg nem engedett módon megváltoztatja, továbbá ha a dolognak a haszonélvezet megszűntével való visszaadását egyébként veszélyezteti, a tulajdonos megfelelő biztosítékot követelhet, ha tiltakozása nem vezetett eredményre. Ha a haszonélvező nem ad megfelelő biztosítékot, a bíróság a tulajdonos kérelmére a haszonélvező haszonélvezeti joga biztosíték adásáig felfüggeszthető.
Ez a tulajdonos egyik legnagyobb fegyvere.
Haszonélvezeti jog időtartama, holtig tartó haszonélvezeti jog
Haszonélvezetet határozott, vagy határozatlan időre is lehet alapítani. Ha természetes személyt illet meg a haszonélvezeti jog, akkor a határozatlan időre alapított haszonélvezet legfeljebb a jogosult haláláig tarthat. Lehetőség van azonban arra is, hogy a haszonélvezeti jogot jogi személy, például egy társaság javára alapítsák. Ebben az esetben legfeljebb 50 év határozott időre engedhető haszonélvezet a jogi személy javára. A jogi személy részére határozatlan időtartamra alapított haszonélvezeti jog 50 évig áll fenn.
A haszonélvezeti jog tehát egy adott személyhez kötődik, akinek a javára alapítják. Ez pedig – ahogy fent is írtuk – azt jelenti, hogy a haszonélvezeti jogot nem lehet átruházni, és nem lehet örökölni sem. Annak azonban nincs akadálya, hogy a haszonélvező – akár ellenérték fejében is – a haszonélvezeti jog gyakorlását átengedje másnak.
Haszonélvezeti jog megszűnése
- Az özvegyi jogon szerzett haszonélvezeti jog maximum az özvegy haláláig tart (holtig tartó haszonélvezeti jog) vagy amíg le nem mond róla. A szerződéses úton szerzett haszonélvezet maximum a szerző haláláig tart szintén vagy amíg le nem mond erről a jogáról és ezzel megszünteti azt. Ennek oka, hogy a haszonélvezeti jog másra át nem ruházható. (nem örökölhető)
- Jogi személyek esetén maximum 50 év, amíg a jogi személy haszonélvezőként szerepelhet az ingatlan tulajdoni lapján.
- A határozott időre létrejött haszonélvezet az előre meghatározott idő lejártával szűnik meg automatikusan.
- A haszonélvezet megszűnik akkor is, ha a haszonélvező szerzi meg az ingatlan vagy ingóság tulajdonjogát.
Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan eladása
A haszonélvező tekintetében ellenérték nélkül
Fontos kiemelnünk, hogy a haszonélvezeti jog nem akadálya az ingatlan értékesítésének, csak ebben az esetben az ingatlan nem lesz tehermentes, azaz haszonélvezettel terhelt ingatlant értékesítünk. Ebben az esetben a haszonélvezető nem mond le a jogáról, sőt leggyakoribb esetben a tudta nélkül történik a szerződéskötés, illetve az ingatlan értékesítése. A haszonélvezeti jog tehát a dolog tulajdonosának személyében beállott változásra tekintet nélkül fennmarad.
Természetesen az előbbi eset jelentősen szűkíti azon személyek körét, akik így az ingatlant meg kívánják vásárolni. Ezen személyek tipikusan befektetésként tekintenek az ingatlanra, hiszen a haszonélvezető később bekövetkező – várt – halálával befektetésük valószínűleg megtérül.
Ellenérték fejében
A gyakoribb eset, ha az értékesítéskor a haszonélvező lemond a haszonélvezeti jogáról, így a vevő tehermentesen szerzi meg az ingatlant. Az illeték törvény szabályozza ebben az esetben az ingatlan forgalmi értékének megfelelően a haszonélvezeti jog értékét, amelyet az adásvételi szerződés rögzít. Ezen összeg az értékesítés során alapvetően a haszonélvezőt illeti meg. Azonban a gyakorlatban természetesen a szülők-nagyszülők közvetlenül a leszármazóik részére kérik ezt megfizetni, vagy a megfizetett vételárba betudják. Ennek oka, hogy a gyermekeiket támogatni akarják.
Ingatlan eladás, haszonélvezeti jog alapítása, törlése
Ha szeretne ingatlant vásárolni / eladni, vagy haszonélvezeti jog alapítását / törlését szeretné, kérje az Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda segítségét a szerződés elkészítésében.