Hogyan szerezhetünk elbirtoklással tulajdont a Ptk. szabályai szerint
A polgári törvénykönyv (Ptk.) szabályai szerint az szerez tulajdonjogot az adott dolgon elbirtoklással, aki a dolgot ingatlan esetén 15, ingó dolog esetén 10 éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja. Sokan azonban nem tudják hogy bizonyos esetben az ingatlan elbirtoklás 5 év alatt is lehetséges. Jelen cikkünkben a jogcímes elbirtoklás mikéntjeivel foglalkozunk részletesebben.
Az elbirtoklás általános feltételeim, az elbirtoklási idő
Általánosságban elmondható, hogy az ingatlan tulajdonjogának elbirtoklása a következő feltételek teljesülése esetén lehetséges:
- Sajátként való birtoklás: Az elbirtokló viselkedése olyan, mintha ő lenne a tulajdonos. Ez magában foglalja az ingatlan gondozását, közterhek fizetését stb. Emellett az elbirtokló olyan alapos feltevésben birtokol, hogy birtoklását a tulajdonos nagy más kívülálló személy nem szakíthatja meg.
- 15 éven át tartó birtoklás: Az ingatlant legalább 15 éven keresztül folyamatosan kell birtokolni, hogy az ingatlan tulajdonjogát elbirtoklás útján megszerezhessük.
- Birtoklás szakadatlansága: A birtoklásnak folyamatosnak kell lennie az egész 15 éves időszak alatt a tulajdon megszerzése érdekében. Az elbirtoklást megszakíthatja a tulajdonos az ingatlan visszaadása iránti követelés bírósági úton történő érvényesítése, vagy a tulajdonosi jog gyakorlása, mint például az ingatlan birtokba vétele vagy ajándékozása. Az elbirtoklás szakad, ha az elbirtokolt ingatlant az elbirtokló akaratán kívül elveszíti, és azt 1 éven belül nem szerezheti vissza, vagy 1 éven belül nem kéri a bíróságnál, hogy az új birtokos adja vissza.
- Csak jogilag alkalmas ingatlan: Csak olyan ingatlanok birtokolhatók el, amelyek jogilag alkalmasak az elbirtoklásra. Bizonyos ingatlanokat, például közutakat, törvény kizár az elbirtoklásból. Az elbirtoklás nem lehetséges olyan dolog esetében sem, amelyhez a birtokos bűncselekménnyel erőszakos vagy alattomos úton jutott hozzá, például lopott dolog esetében.
Ezen feltételek alapján lehetőség van az ingatlan tulajdonjogának elbirtoklására. Az elbirtoklás folyamata és feltételei jogi szabályozások által vannak meghatározva, és fontos a pontos betartásuk a jogos tulajdonjog érvényesítése érdekében.
Jogcímes elbirtoklás
Az elbirtoklás öt év elteltével következik be, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné, ha a szerződés az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, és a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette.
5 év elteltének fontossága
Az elbirtoklás az 5 éves idő elteltével következik be, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte meg, amely alapján jogosult lenne a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásban bejegyeztetni, ha a szükséges formai követelmények teljesülnek. Más szóval, ha például van egy adásvételi vagy ajándékozási szerződésünk, de a tulajdonjogunkat még nem jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba, például hiányzó ügyvédi ellenjegyzés miatt, akkor az elbirtoklás az eredeti jogcímen alapul, csupán a tulajdonjog hivatalos átadása még nem történt meg valamilyen formai akadály miatt. Az ilyen jogcímes elbirtoklásnak az a feltétele, hogy a birtokos már teljesítette az ellenszolgáltatást.
Az ingatlan elbirtoklás útján történő megszerzése, az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzés feltételei
Az elbirtokló tulajdonjoga nem automatikusan kerül rögzítésre az ingatlan-nyilvántartásban. Az elbirtoklás ténye nem kerül hivatalosan regisztrálásra az ingatlanügyi hatóság által. Bár az elbirtoklás feltételeinek teljesülésekor az elbirtokló jogosan szerez tulajdont az ingatlanon anélkül, hogy további nyilvántartási lépésekre lenne szükség, mégis kiemelkedően fontos az ingatlan tulajdonjogának hivatalosan történő bejegyzése.
Az elbirtokló nem hivatkozhat a már megtörtént, de még nem rögzített tulajdonszerzésére abban az esetben, ha valaki más, jóhiszeműen és ellenérték fejében szerez tulajdont az ingatlanon. Például, ha az ingatlan-nyilvántartásban szereplő tulajdonos az ingatlant eladja egy jóhiszemű vevőnek, akkor az elbirtokló nem hivatkozhat arra, hogy már korábban elbirtokolta az ingatlant, de még nem jegyeztette be a tulajdonjogát.
Az elbirtoklásból eredő tulajdonjogot nem csupán bírósági úton lehet érvényesíteni. Ha a bejegyzett tulajdonos együttműködik, az elbirtokló jogosult arra, hogy megállapodás alapján bejegyeztesse tulajdonjogát.
Ha a tulajdonos nem együttműködő, az elbirtokló vagy jogcímes elbirtokló jogi lépéseket tehet tulajdoni igényének érvényesítése érdekében, például bírósági úton.
Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda segítsége
Amennyiben elbirtoklás iránti igényét kívánja érvényesíteni, ügyvéd segítsége javasolt. Forduljon az Újváry Zsolt Ügyvédi Irodához bizalommal!