Jelen cikkünkben az ingatlan eladás utáni adózás szabályait fogjuk ismertetni. Mindenekelőtt fontos tisztázni, hogy eladó és vevői oldalon különböző fizetési kötelezettség keletkezik/keletkezhet egy ingatlan eladása és megvásárlása során.
Tartalomjegyzék
Ingatlant szerző vevő által fizetendő vagyonszerzési illeték
A vevő részéről vagyonszerzési illeték fizetendő, mely főszabály szerint a szerződésben meghatározott tulajdoni hányad forgalmi értékének 4%-a. Az illetékről szóló törvény alapján a vevőt több kedvezmény és mentességet is illetheti, amely alapján az illetéket nem a főszabály szerint kell számolni.
Ingatlan eladása után az eladó által fizetendő szja
Az eladónak ezzel szemben személyi jövedelemadót kell fizetnie az ingatlan eladásakor, ha az eladott ingatlant öt éven belül szerezte. A fizetendő adó mértéke 2024 évben 15%, amelyet az ingatlan értékesítéséből számított jövedelemből kell kiszámolni.
Az ingatlan szerzésének időpontja, eladása
Az ingatlan átruházásából származó jövedelmet azon a napon kell megszerzettnek tekinteni, amikor az adásvételi szerződést a földhivatalhoz benyújtották. Tehát nem az értékesítés napja lesz az irányadó.
Örökölt ingatlan után fizetendő adó
Öröklés esetén az örökség megnyíltának napját kell a szerzés időpontjának tekinteni. Örökölt ingatlan eladása után is kell adózni, ha az eladás az örökléstől számított 5 éven belül történik. Ugyanakkor egyenes ágon örökölt ingatlan illetékmentes, de a kettőt (az illetékfizetést és az adózást) nem szabad összekeverni. Ha tehát örökölsz egy ingatlant valamelyik felmenődtől (jellemzően szülő, nagyszülő), azután nem kell vagyonszerzési illetéket fizetned.
Házastárs által történő magához váltás
Házastárs által megváltott ingatlan esetében a házassági vagyonközösség fennállása alatt megszerzett ingatlan esetében is a benyújtás lesz irányadó. Kivéve, ha a felek közötti házassági vagyonjogi szerződés ettől eltérően rendelkezik.
Kivételek a személyi jövedelemadó fizetés alól
Érdemes ingatlan adásvételi szerződés megkötése előtt utána járni, hogy részesülhetünk-e bármilyen kedvezményben, hiszen ezzel több millió forint összeget is spórolhatunk.
Az adó mértéke 5 éven túl eladott ingatlan esetén
Nem kell fizetni adót, ha:
- ingatlanát legalább 5 éve szerezte,
- ingatlanra fordított költségei elérik a bevételét.
Tehát ha például az 5. év vége előtti pár hónappal adjuk el ingatlanunkat, az ingatlan eladása során fizetendő összeg 30%, de az 5. évet követő eladás esetén már 0%, amellyel
A költségeket számlákkal kell igazolni, az adómentességre pedig hivatkozni kell. Adómentes az ügylet többek között házasság felbontásakor, amikor az egyik házastárs magához váltja a másik ingatlanrészét. De a magánszeméllyel kötött tartási, öröklési, életjáradéki szerződés során kapott összeg után sem kell személyi jövedelemadót fizetni.
Érdemes már az adásvételi szerződésben is feltüntetni, ha az eladó mentesül az eladás utáni adó fizetés alól.
Hogyan kell kiszámolni a személyi jövedelemadót?
Mindenekelőtt az ingatlan vételárát kell figyelembe venni, amelyért vette az eladó, továbbá, amelyért eladta később. A fentiekben kifejtettek szerint a szerzés és eladás éve is meghatározza, hogy mennyi az szja. Ha 5 éven belül szerezte az eladó az ingatlanát, akkor először is meg kell határozni a tényleges jövedelmet, ami az eladás bevételéből származik. Másodszor ebből le kell vonni az elszámolható költségeket (amely nem lehet több, mint a bevétel). Az így kapott összeg a számított összeg, mely az 5 éven belül is csökken a szerzés és az eladás között eltelt idő függvényében.
Az adó kiszámításához segítésünkre lehet a NAV honlapján elérhető kalkulátor.
Összegezve tehát az ingatlan eladásából származó jövedelem = bevétel – költség – csökkentő tétel
-
Bevételnek minősül: eladási ár, cserébe kapott ingatlan értéke, a vevő által fizetett kamat.
-
Elszámolható költségek: a magánszemély vagy más tulajdonos nevére kiállított, számlával, más bizonylattal igazolt kiadás.
Adót csökkentő tétel:
-
100 százaléka az ingatlan megszerzésének évében és az azt követő évben;
-
90 százaléka az ingatlan megszerzése évét követő 2. évben;
-
60 százaléka az ingatlan megszerzése évét követő 3. évben;
-
30 százaléka az ingatlan megszerzése évét követő 4. évben;
-
0 százaléka az ingatlan megszerzése évét követő 5. és további évben, amikor az adó megfizetése alól mentesül az eladó.
-
Tehát a szerzés utáni 5 év elteltével már nem kell adót fizetnie az eladónak, mellyel több millió forintot is megspórolhat az eladó. Például, ha az eladó 50 millió forintért adja el az ingatlanát, úgy a 4. év végén 2.250.000,- Ft adót kell fizetni az ingatlan eladása után, azonban ha kivárja az 5 évet az eladó akkor mentesül. Tehát alig pár hónap eltéréssel is megspórolhat 2.250.000,-Ft összeget.
Elszámolható kiadás, ingatlan eladás utáni adó csökkentése
-
Az ingatlan megszerzésére fordított összeg
-
Az ingatlan megszerzésével kapcsolatos kiadás (például: vagyonszerzési illeték, ügyvédi költség),
-
Az értéknövelő beruházás költsége (például felújítások, bútorvásárlás stb.)
-
Az ingatlan eladásával kapcsolatos kiadás (például: ingatlanközvetítő díja, hirdetési díj, ügyvédi munkadíj),
E körben fontos még kiemelni, hogy ezeket számlával vagy bizonylattal kell igazolni. Érdemes ilyenkor minden számlát az eladó nevére kiállítani, mivel csak ebben az esetben fogadják el kiadásként.
Ingatlan eladásából származó jövedelem bevallása, adózás 2024
Amennyiben adófizetési kötelezettsége keletkezik az eladónak, úgy azt az adásvételi szerződés földhivatali benyújtását követő év május 20. napjáig kell bevallani az szja-bevallásban. Ha Ön rendelkezik ügyfélkapuval, ezt a jövedelmet bevallhatja úgy is, hogy a NAV által elkészített tervezetet egészíti ki és úgy fogadja el. Ha Ön nem vállalkozó és nem áfaalany, akkor nyilatkozhat úgy a bevallásában, hogy az 500 000 forintot meg nem haladó szja- és szocho fizetési kötelezettségét maximum 12 hónapon keresztül, egyenlő részletekben, pótlékmentesen fizeti meg. Ha a megfizetett összeg terhelő lenne az Ön számára, a NAV a magánszemély kérelmére mentesítheti ez alól Ön. Mentesítésre adhat okot ha a személyi, jövedelmi, vagyoni és szociális körülményei azt indokolják.
Abban az esetben, ha az ingatlan eladásból Önnek nem keletkezik adóköteles jövedelme, akkor a bevételt a bevallásban nem kell szerepeltetni.
Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda segítsége
Ingatlan adásvételi szerződést kötne? Az adásvételi szerződést megelőzően az Ügyvédi Iroda tájékoztatja Önöket fizetendő illetékről és adók mértékéről.