Birtokvédelem, valamint tudnivalók a birtokvédelmi eljárás részleteiről, jegyző szerepe

Annak ellenére, hogy mindannyian számos alkalommal találkozunk a birtoksértés különböző formáival – például túl zajos a szomszéd, a lakótársaink elfoglalják a közös biciklitárolót, vagy a bérbeadónk tudtunk nélkül zárat cserél – mégis a legtöbben nincsenek tisztában azzal, mit is jelent a birtokvédelem intézménye, mire jó, és hogyan kell igénybe venni.

Hiába tűnnek a lent leírtak egyszerűnek, ajánljuk, hogy a birtokvédelmi kérelmet ügyvéd közreműködésével terjessze elő.

Ki a birtokos és mi a birtok

A jog a birtoklás fogalmát úgy határozza meg, hogy az a dolog feletti uralmat jelenti. Köznapi nyelven ezt úgy fordíthatnánk le, hogy az a birtokos, akinél az adott dolog éppen abban a pillanatban van, vagy joga van arra, hogy nála legyen. A birtokost birtokvédelem illeti meg.

Habár az mindenki számára egyértelmű, hogy a lakás tulajdonosa az a személy, aki rendelkezhet a lakással, tehát logikusnak tűnik a feltételezés, hogy az ő joga mindig erősebb a birtoklás kérdésében is, mint bárki másé. A bérleti szerződésnél azonban ez nem így van. Ha ugyanis a bérlő lakbért fizet, és cserébe a tulajdonos átengedi neki az ingatlanának a használatát, a bérlőnek van erősebb joga a birtokláshoz – hiszen a bérlő éppen azért fizet, hogy ideiglenesen a lakás birtokában lehessen, azt használhassa. Ha tehát a bérlő rendesen fizet, és a tulajdonos nem is mondja fel a szerződését, akkor nem találhatja ki egyik napról a másikra, hogy ő is beköltözne. Ilyen esetben a birtokvédelmet a bérlő kapja meg, és kötelezni fogják a tulajdonost arra, hogy hagyja el a lakását.

Mit jelent a birtoksértés

A birtoksértés azt jelenti, hogy valaki megfoszt annak a lehetőségétől, hogy birtokoljak valamit, vagy ugyan birtoklom az adott dolgot, de nem úgy, ahogy szeretném. A törvény ezt úgy fogalmazza meg, hogy akit birtokától jogalap nélkül megfosztanak (birtokától jogalap nélkül megfosztják), vagy birtoklásában jogalap nélkül háborítanak, birtokvédelemre jogosult és kérheti a birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését.

Tipikus birtoksértő magatartások

 a tulajdonos és a bérlő viszonya

Mint azt a fentiekben már elmagyaráztuk, mindaddig, míg a bérlő rendesen fizet, és nem mondják fel a szerződését, neki van erősebb joga az ingatlan birtoklásához. Ezért birtoksértő, ha egyik napról a másikra felmondás nélkül ki akarják rakni a lakásból, vagy zárat cserél a tulajdonos és nem engedi be. De birtoksértés valósul meg akkor is, ha a tulajdonos rendszeresen bejelentés nélkül látogatja, zaklatja a bérlőt. A tulajdonos ugyanis jogosult ellenőrizni a lakás használatát – hogy rendeltetésszerű-e – azonban ezt csak előre egyeztetett időpontban teheti meg, és havonta legfeljebb egyszer-kétszer.

Fontos tudni, hogy a bérlőt akkor is megilleti a birtokvédelem, ha felmondják a szerződését, azonban ezt a felmondást a bérlő nem fogadja el, és nem költözik ki. A bérlő ugyanis birtokvédelmet fog kapni, nekünk pedig vissza kell őt engednünk a lakásba.

Ezekben az esetekben peres vagy peren kívüli eljárást eljárást kell kezdeményeznünk az ingatlan kiürítése iránt, nem pedig birtokvédelmi kérelmet.

közös használatú helyiségek kisajátítása

A birtoklás akadályozására is számos példát találhatunk. Ha például valaki rendszeresen – tiltás ellenére – a közös használatú kertben sétáltatja a kutyáját, és nem szedi össze az ürüléket, akkor a többi szomszéd már nem tudja olyan zavartalanul élvezi a kertet, mint ahogyan szeretné. Ez is birtoksértő magatartás. Mint ahogyan az is, ha valaki a közös használatú lépcsőházban helyezi el a saját szemetét, ahelyett, hogy a szeméttárolót használná. A lépcsőház büdös és szennyezett lesz, a többi lakó pedig kellemetlenül érzi magát.

Birtoksértés valósul meg akkor is, ha a földszinten lakó a társasház közös használatában álló kert egy részét elkeríti, és azt kizárólagosan használja. Vannak ugyanis olyan társasházat, ahol valóban jár egy kis kertrész a földszinten lakónak, és ezt az alapító okirat tartalmazza. Ahol azonban nincs ilyen rendelkezés a társasházi alapító okiratban, ott senki sem jogosult elkeríteni a közös kertet és azt egymaga használni – akármennyire is kényelmesnek tűnik. Ilyen esetben ugyanis a tulajdonostársak birtokvédelmet kérhetnek.

Zavaró zajok, szagok

Kevesen tudják, hogy az úgynevezett szomszédjogi szabályok megsértése esetén is lehet birtokvédelmet kérni. Tehát ha például a szomszédom rendszeresen este 10 órakor áll neki lenyírni a füvet, vagy lyukat fúrni a falba, nem csupán a rendőrséget hívhatjuk szabálysértés miatt, hanem birtokvédelmi eljárást is indíthatunk, ahol a zavaró szomszédot kártérítésre is kötelezhetik.

A zajos tevékenység mellett a kellemetlen szagokkal járó tevékenység is zavaró tud lenni. Ha például első emeleti lakásunk alá a földszintre egy étterem költözik, és a lakásunkat elönti a zsírszag és a kellemetlen ételszag, szintén kérhetünk birtokvédelmet. A jegyző ilyenkor arra kötelezheti az éttermet, hogy máshogyan oldja meg a szellőzését.

A birtokvédelmi eljárás megindítása

Fontos megjegyeznünk, hogy a birtokos egy éven belül kérheti  a jegyzőtől az eredeti birtokállapot helyreállítását vagy a zavarás megszüntetését (birtokvédelmi kérelem). Egy év elteltével erre már nincs lehetősége, hanem csak Bírósági eljárást kezdeményezhet. A jegyző előtti eljárást a jegyző hatáskörébe tartozó birtokvédelmi eljárásról szóló 17/2015. Kormányrendelet szabályozza.

A birtokvédelmi eljárás két fórum előtt indítható: a jegyző, vagy a bíróság előtt. A jegyzői birtokvédelmi eljárás gyorsabb és hatékonyabb, azonban ha bonyolult kérdés annak eldöntése, hogy kinek van joga a birtokláshoz, a jegyző erről nem fog tudni dönteni, mivel nem vizsgálhatja a birtokvita eldöntéséhez szükséges tényeket – jobb, ha bírósághoz fordulunk. Emellett a jegyző birtokvédelem kérdésében hozott határozatát is meg lehet támadni – ekkor szintén a bíróság fog dönteni.

A legtöbb esetben azonban a jegyző előtti eljárás során a birtokvédelmi ügy lezárul, és nem kerül sor bírósági perre. A birtokvédelmi eljárást annál a jegyzőnél kell megindítani, aki területileg illetékes ott, ahol a birtoksértés történt. A birtokvédelmi eljárás megindítása egy formanyomtatvány (kérelem) kitöltésével és az illeték befizetésével történik meg. A formanyomtatvány a polgármesteri hivatalok honlapjáról letölthető, de személyesen is lehet kérni ilyen papírt.

A formanyomtatványon ki kell tölteni a felek adatait (pl. birtokvédelmet kérő nevét, lakcímét vagy székhelyét) – ki a panaszos, illetve ki követte el a birtoksértést (ellenérdekű fél) – továbbá le kell írni azt is, hogy mivel valósult meg a birtoksértés, és ha vannak bizonyítékaink ezzel kapcsolatosan, azt is csatolni kell. Ne felejtsük el a lényeget sem, a birtokvitával érintett dolog megjelölését. A birtokvita eldöntéséhez szükséges tényeket annak a félnek kell bizonyítania, akinek érdekében áll, hogy azokat a jegyző valósnak fogadja el. A fél a bizonyítékokat a bizonyítási eljárás befejezéséig bármikor előterjesztheti.

Eljárási határidő a határozat meghozatalára

A jegyző vonatkozásában az eljárási határidő 15 nap, tehát ezen idő alatt bírálja el a jegyző a kérelmet. Az eljárásban lehetőség van szemlére, személyes meghallgatásra, szükség esetén akár tanúmeghallgatásra is, ha a jegyző vagy bármely fél azt szükségesnek tartja. Szemle esetén a jegyző kimegy a birtoksértés helyszínére, és megállapítja, hogy valóban megtörtént-e a panaszos által bejelentett cselekmény. A szemle mellett gyakori a személyes meghallgatás is – a jegyző legtöbbször együttesen idézi meg a feleket, és igyekszik megismerni a felek álláspontját. A meghallgatásról jegyzőkönyv készül.

A jegyzői eljárás rövid, azonban minden kérdésre nem nyújthat megoldást. A jegyző által hozott határozat ellen nincs helye fellebbezésnek, tehát azonnal végrehajtható, azonban ha az ellenérdekű fél a birtokvédelem kérdésében hozott határozatát sérelmesnek tartja, jogszabálysértésre hivatkozással a bíróságon meg is lehet támadni és kérheti a határozat megváltoztatását. Fontos tudni, hogy a jegyző előtt az eljárást csak a birtoksértést követő egy éven belül indíthatjuk meg, egy év elteltével közvetlenül a bírósághoz kell fordulnunk. Ha a bíróság a határozat megváltoztatása iránt indított birtokvédelmi perben a keresetet elutasítja, a határozat végrehajtását – a hasznok, károk és költségek kivételével – a jegyző foganatosítja.

A birtokvédelem tehát a jognak egy olyan területe, melyet kevesen ismernek, annak ellenére, hogy számos, a mindennapi életben előforduló problémára nyújthat megoldást. Amennyiben gyors és hatékony megoldást szeretnénk szomszédjogi vitáinkra, birtokvédelmi eljárásban kérjen tanácsot Ügyvédi Irodánktól!