Fizetésképtelen bérlők, nehéz helyzetbe került bérbeadók – bérleti szerződés módosítása, felmondása a veszélyhelyzet alatt

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on email
Email
Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on email

A koronavírus járvány miatti korlátozó intézkedések, a veszélyhelyzet elrendelése a gazdaság számos szektorában okozott jelentős veszteségeket, amely természetesen hatással volt a fennálló bérleti szerződésekre is. A kieső munkák, a csökkenő bevételek ugyanis a bérlők számára megnehezítik a vállalkozási tevékenységükhöz bérelt helyiségek bérleti díjának és rezsijének kifizetését, különösen akkor, ha nem tudják folytatni jelenleg a tevékenységüket, így a bérleményeket az eredeti terveik szerint nem tudják hasznosítani. De nehéz helyzetbe kerültek az ingatlant bérbeadó vállalkozások és magánszemélyek is, akiknek a bevétele a bérleti díjakból származik, hiszen ha a bérlők nem tudnak fizetni, ők sem jutnak pénzhez. A bérbeadók szerencséje, hogy a hiteltörlesztési moratórium gyakorlatilag minden kölcsönre vonatkozik, így legalább a fix költségeik egy része alól mentesülnek. 

 

A válság tehát mind a bérlőket, mind pedig a bérbeadókat egyaránt érinti, a megoldást pedig a felek közötti kommunikáció, és egy mindkét fél számára egyaránt méltányos megállapodás jelentheti, melynek kialakításában és megfogalmazásában nagy segítséget jelenthetnek az ingatlanjogi tapasztalattal és szakértelemmel rendelkező ügyvédek. Az alábbiakban tehát azt mutatjuk be, milyen lehetőségek vannak a meglévő bérleti szerződések módosítására, illetve végső esetben azok felmondására, és hogyan segíthetik a felek közötti kommunikációt a jogi szakértők.

 

Felmondási tilalom a veszélyhelyzet idején – egyes vállalkozások „szerencsés” helyzete

 

A bérleti szerződések felmondásának egyik leggyakoribb indoka a bérleti díj fizetésének elmaradása, de a jelenlegi helyzetben sok bérlő önhibáján kívül nem képes a bérleti díjat fizetni. A bérlők többsége azonban reménykedik abban, hogy ez a helyzet csak átmeneti, és néhány hónap múlva folytatni tudják tevékenységüket, ezért nem szeretnék a meglévő bérleményüket elveszíteni. Ezt a problémát igyekszik orvosolni a 47/2020 (III.18.) Korm. rendelet, amely egyes bérleti szerződések esetére felmondási és bérleti díj emelési tilalmat rendelt el.

 

Elsődlegesen fontos leszögezni, hogy a 47/2020 (III.18.) Korm. rendelet egyes gazdasági ágazatokat kíván segíteni azzal, hogy megtiltja az érvényben lévő szerződések felmondását, akár abban az esetben is, ha a bérlők nem tudnak eleget tenni a bérleti díj fizetési kötelezettségüknek. A kormányrendelet szerint: a  turisztikai, a  vendéglátóipari, a  szórakoztatóipari, a  szerencsejáték, a  filmipari, az  előadóművész, a rendezvényszervező és a sportszolgáltatást nyújtó ágazatok tekintetében a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó bérleti szerződéseket 2020. június 30-áig nem lehet felmondással megszüntetni. A  felmondási tilalom a Kormány rendeletével a veszélyhelyzet fennállásáig meghosszabbítható.

 

Fontos tehát leszögezni, hogy ez a megoldás nem a lakások magánszemély bérlőit segíti, akik például a munkahelyük elvesztése miatt nem tudnak eleget tenni bérleti díj fizetési kötelezettségüknek – róluk más kormányzati intézkedésekkel igyekeznek gondoskodni – hanem a rendelet kifejezetten a vállalkozásokat célozza meg, elősegítve azt, hogy a járvány elmúltával mindenki ott folytathassa a tevékenységét, ahol abbahagyta. A felmondási tilalom tehát csak a nem lakás céljára szolgáló helyiségekre terjed ki.

 

A kormányrendelet csak általánosságban határozta meg azokat az ágazatokat, ahol a felmondási tilalom a nem lakás céljára szolgáló helyiségek esetén alkalmazható, ezért kérdésként merülhet fel, hogy pontosan milyen cégek élvezhetik a szabályozás előnyeit

 

A felmondási tilalom kedvezményezettjei

 

A 47/2020 (III.18.) Korm. rendelet utalt arra is, hogy a részletszabályokat későbbi kormányrendeletek fogják majd meghatározni. A 61/2020 (III.23.) Korm. rendelet ugyan a 47/2020 (III.18.) Korm. rendelet szerinti közteherkedvezmények részletes szabályairól szól, de mivel a védett vállalkozói kör azonos, így analógia útján kikövetkeztethető, hogy az itt felsorolt vállalkozások védettek a bérleti szerződések kapcsán is.. A kormányrendelet rögzítette, hogy a felsorolt tevékenységi köröket tényleges főtevékenységként folytató vállalkozásokra terjed ki a felmondási tilalom, tehát mindazokra, akiknek ezen tevékenységekből származott a rendelet hatálybalépését megelőző hat hónapban a legtöbb bevétele, vagy legalább a bevételük 30%-a.

 

Mivel a kormányrendelet nem határozza meg azt, hogy a felmondási tilalom kedvezményezettjei csak bérlői pozícióban lévő vállalkozások lehetnek, ezért a tilalom ugyanúgy vonatkozik a bérbeadókra, mint a bérlőkre. Amennyiben tehát a bérbeadó valamely támogatott ágazatba tartozó tevékenységet folytat, a bérlő azonban nem, akkor sem lehet felmondással megszüntetni a szerződést, így a bérlőnek sem lesz lehetősége arra, hogy a válság miatt megnövekedett ingatlanpiaci kínálatot kihasználva jóval kedvezőbb feltételekkel kössön bérleti szerződést más bérbeadóval.

 

A felmondási tilalom tehát nem a bérleti szerződések tárgyát képező helyiségekben folytatott konkrét tevékenységhez kötődik, hanem a bérlő illetve bérbeadó személyéhez: ha a bérlő ill. bérbeadó a tevékenysége szerint a felsorolt védett ágazatok közé tartozik, akkor vonatkozik rá a bérleti szerződés felmondásának tilalma.

 

A felmondási tilalom időbelisége

 

A Korm. rendelet rögzíti, hogy a bérleti szerződéseket „(…) 2020. június 30-áig nem lehet felmondással megszüntetni.” Az időpont kapcsán felmerül a kérdés, hogy ez azt jelenti-e, hogy 2020. június 30. napjáig nem is mondható fel a bérleti szerződés, vagy 2020. június 30. napja előtt is felmondható, de leghamarabb 2020. július 1. napjára?

 

Álláspontunk szerint a rendelet célja az volt, hogy 2020. június 30. napjáig senkinek se kelljen elhagyni a bérleményét – ez idő alatt tehát nem járhat le a felmondási idő. Az azonban nem kizárt, hogy akár a bérlő, akár a bérbeadó felmondást közöljön a másik fél felé, a felmondási idő kezdete azonban nem lehet korábbi, mint 2020. július 1. napja. Nem szabad azonban elfelejteni, hogy a kormányrendelet szerint a június 30-i határidőt a kormány egy későbbi rendeletben bármikor meghosszabbíthatja – ebben az esetben természetesen a 2020. július 1. napjára közölt felmondás nem léphet hatályba.

 

A bérleti díj emelésének tilalma

 

A felmondás tilalmán túl a felsorolt ágazatokban tevékenykedő vállalkozások által kötött bérleti szerződések esetén a bérleti díj sem emelhető a veszélyhelyzet ideje alatt – akkor sem, ha ezt a bérleti szerződés egyébként lehetővé tenné. Ez a szabály azonban szintén nem jelentheti azt, hogy a bérbeadó véglegesen elesik attól a lehetőségtől, hogy éljen a részére szerződésben biztosított bérleti díj emelési jogával. Amint ugyanis megszűnik a veszélyhelyzet, a bérleti díj emelés megvalósítható, de csak a jövőre nézve, tehát a veszélyhelyzet fennállása alatti időre a magasabb bérleti díjat nem lehet visszamenőlegesen követelni.

 

Bérleti díj vis maior helyzetben

 

Kérdés ugyanakkor, hogy a bérlőnek kell-e egyáltalán bérleti díjat fizetnie. Sok bérlő ugyanis azzal érvel, hogy a járvány miatt elrendelt korlátozások következtében önhibáján kívül nem tudja folytatni a tevékenységét, vagy nem tudja használni a bérleményét, és ezért nem képes a bérleti díj megfizetésére. 

Több cikkben és Facebook posztban elterjedt az az – álláspontunk szerint téves – értelmezés, miszerint jelen helyzetben a Ptk. 6:336. § (2) bekezdése alkalmazható, azaz azon idő alatt, amely alatt a bérlő a dolgot a saját érdekkörén kívül felmerült okból nem használhatja, bérleti díj nem jár. A Ptk. Kommentár szerint általában csak akkor tagadhatja meg a bérlő a bér fizetését, ha olyan körülmény miatt nem tudja a dolgot használni, amely a bérbeadó szavatossági felelősségét alapozza meg, vagy amely mindkét fél érdekkörén kívülálló okból (természeti csapás, a dolognak harmadik személy általi megrongálása) következett be. Álláspontunk szerint azonban jelen helyzetben a bérlemények használhatóak, abban a bérlők és munkavállalóik tartózkodhatnak, az árukészlet és hasonlók szintén a bérleményben vannak. Az valóban igaz, hogy a kijárási korlátozás miatt vásárlók, vendégek a bérleményben csak korlátozottan, vagy egyáltalán nem tartózkodhatnak, azonban ennek ellenére a bérlő a bérleményt használja. Mindezek alapján az említett Ptk. rendelkezésre jelen helyzetben hivatkozni nem lehet.

 

A lakóingatlanok bérleti díja

 

Ahogy azt már említettük a magánszemélyek, illetve a bérbeadott lakóingatlanok nem tartoznak a védett körbe, így ezekben az esetekben a veszélyhelyzet ellenére:

  • a bérleti szerződés felmondható,
  • akár a bérleti díj is emelhető (még, ha ez a piaci folyamatokkal jelenleg ellentétes is),
  • a bérlő felszólítható a felmondás, vagy a határozott idejű bérleti szerződés lejárta után az ingatlan elhagyására.

 

Ugyanakkor az önkéntes teljesítés – kiköltözés – elmaradása esetén a bérbeadó jogérvényesítési lehetőségei korlátozottak a következő alcím szerint.

 

Mit tehet és mit nem tehet a bérbeadó a nem fizető bérlőkkel?

 

A lehetőségeket négy pontban mutatjuk be:

 

  1. Védett tevékenységi körhöz kapcsolódóan nem fizető bérlő

Amennyiben a bérlő a korábban tárgyalt védett körbe tartozik és a bérleti díjat nem fizeti, akkor június 30. (vagy meghosszabbítása esetén későbbi időpontra) a bérleti szerződés felmondható. Az elmaradt bérleti díjat pedig akár már korábban is érvényesítheti a bérbeadó fizetési meghagyás, vagy akár felszámolási eljárás során is. A jelenlegi végrehajtásra vonatkozó szabályok ugyanis a fizetési meghagyás kibocsátását, illetve ennek jogerőre emelkedése esetén a végrehajtás elrendelését nem akadályozzák. Sőt, az új eljárásokban is számos eljárási cselekményt foganatosíthat a végrehajtó, így például hatósági átutalási megbízást adhat ki (inkasszó), munkabért tilthat le, ingó és ingatlan vagyon foglalhat le (kivéve helyszíni eljárás során).

 

  1. Lakóingatlan esetén megtehető lépések

Lakóingatlan tekintetében a bérleti díj nemfizetése esetén a bérleti szerződés a veszélyhelyzet ideje alatt is felmondható, és a bérlő felszólítható az ingatlan elhagyására. Szintén lehetőség van az elmaradt bérleti díj jogi úton történő érvényesítésére.

 

  1. A korábban felmondott bérleti szerződések, illetve a határozott idejű bérleti szerződések

A korábban felmondott bérleti szerződések esetén, illetve ha a határozott idejű bérleti szerződés a veszélyhelyzet ideje alatt jár le, akkor látszólag egyszerű dolgunk van, mivel semmilyen védettséget nem élvez a bérlő, az ingatlant, legyen az akár lakóingatlan, akár a védett körbe tartozó vállalkozáshoz kapcsolódó nem lakóingatlan át kell adnia a bérbeadónak.

Ennek elmaradása esetén használati díj fizetési kötelezettség terheli a bérlőt, aminek érvényesítésére szintén lehetőség van a veszélyhelyzet elmaradása esetén.

 

  1. Ha nem adja át a bérlő az ingatlant

Amennyiben a jogszerű felmondás (legyen az akár veszélyhelyzet előtti, vagy az alatti), vagy a határozott idő letelte ellenére nem adja át a bérlő az ingatlant, akkor sajnos a jelenlegi helyzetben a bérbeadó lehetőségei korlátozottabbak. A végrehajtásra vonatkozó szabályok szerint a veszélyhelyzet megszűnéséig nem lehet intézkedni az ingatlanok kiürítése iránt, amely szabály a rendelet megfogalmazása szerint mind a lakó-, mind a nem lakóingatlanokra vonatkozik.

Ugyanakkor a szabályozás nem tiltja, hogy a kiürítéshez kapcsolódó „előzmény” folyamatokat a bérbeadó a veszélyhelyzet ideje alatt is elvégezze. Ilyen előzmény folyamatok:

  • Amennyiben a bérleti szerződés közokiratba volt foglalva, akkor kérheti a meghatározott cselekmény végrehajtásának elrendelését a közjegyzőtől (természetesen csak akkor, ha a felmondást is közokirattal igazolta).
  • A határozott idejű bérleti szerződés lejárta esetén kérheti, hogy az önkényesen elfoglalt lakásokra vonatkozó szabályok szerint rendelje el az ingatlan kiürítését a bíróság. Ez esetben lényeges, hogy ezt a lejárattól számított 60 napon belül meg kell tenni és a határidő elmulasztása a veszélyhelyzetben is jogvesztéssel jár, azaz utána csak a következő pont szerinti eljárásban kérheti az ingatlan kiürítését.
  • Amennyiben a bérleti szerződés magánokiratban és határozatlan időre lett kötve, a bérleti szerződés érvényesen fel lett mondva, és a bérlő mégsem adja át az ingatlant, akkor a veszélyhelyzet ideje alatt is megindítható az ingatlan birtokba adása iránt a peres eljárás.

 

Összefoglalva elmondható, hogy a jelenlegi helyzet bár megnehezíti a jogérvényesítést, azt nem lehetetleníti el, és lehetőség van arra, hogy a bérbeadó előre meneküljön annak érdekében, hogy a veszélyhelyzet elmúlta után minél előbb visszakapja a jogos birtokát.

 

Megoldások a válsághelyzet átvészelésére

 

Annak eldöntése, hogy a jelenlegi helyzetben akár magánszemélyként, akár vállalkozásként milyen lehetőségeink vannak akár a bérbeadói, akár a bérlői oldalon meglehetősen komplex és összetett feladat. Összességében elmondható, hogy a veszélyhelyzeti szabályok nem jelentik azt, hogy semmit nem tehetünk a nem fizető bérlővel, vagy, hogy bérlőként hátradőlhetünk, és a nemfizetés következményeivel nem kell számolnunk.

 

Amennyiben a felek között még lehetőség van a megegyezésre, akkor azt javasoljuk, hogy akár ügyvédi, mediációs segítséggel törekedjenek a bérleti jogviszony fenntartására, azonban egy átmeneti időszakra állapodjanak meg csökkentett összegű bérleti díj fizetésében vagy a bérleti díjfizetés elhalasztásában. Az átmeneti időszakot követően pedig megkezdődhet a törlesztés, természetesen csak fokozatosan, a válság utáni tevékenység újraindításának üteméhez igazodva, továbbá nem kizárt az sem, hogy az elmaradt bérleti díj egy része a bérbeadó részéről véglegesen elengedésre kerüljön. 


A végérvényesen megromlott viszony, vagy a már felmondott bérleti szerződések esetén pedig mindenképpen érdemes olyan állapotba előkészíteni a jogi folyamatokat, hogy a bérbeadó minél előbb a követeléséhez és az ingatlanához juthasson.

06 1 365 1000
x

A weboldalon "cookie-kat" ("sütiket") használunk, hogy a legjobb felhasználói élményt nyújthassuk látogatóinknak. A cookie beállítások igény esetén bármikor megváltoztathatók a böngésző beállításaiban.

Elfogadom Elutasítom Adatvédelmi tájékoztató

Pin It on Pinterest