Korábban már írtunk azon esetkörökről, hogy mi a teendő akkor, amikor önkényes lakásfoglalók lakják az ingatlanunkat, illetve határozott idejű bérleti szerződés lejártakor nem hajlandóak kiköltözni. Ugyanakkor egyre többször keresik fel Irodánkat, hogy a határozatlan időre kötött bérleti szerződés megszűnésekor – legtöbbször nemfizetésre visszavezethető felmondás esetén – a bérlők nem mutatnak hajlandóságot a kiköltözésre. Irodánk egy cikksorozatban törekszik megválaszolni az ilyen esetekben feltett tipikus kérdéseket.
Jelen cikkünk a gyakorlati tapasztalataink mentén próbálja végig vezetni az Olvasót a peres eljárás megindulásától annak lezárásáig tartó időszakban, majd a 2. részben tárgyalja a kapcsolódó végrehajtási eljárást, illetőleg a 3. részben a bérlővel szemben érvényesíthető pénzkövetelések és behajtásukra irányuló folyamat, valamint a törvényes zálogjog kerül elemzésre.
Bérleti szerződés megszűnésének körülményei
Először minden esetben azt szükséges tisztáznunk, hogy a bérleti jogviszony jogszerűen került-e megszüntetésre – azaz, hogy a felmondás, vagy más megszüntetési mód a jogszabályoknak és a bérleti szerződésnek megfelelt-e. Sajnálatos módon sok esetben látjuk azt, hogy a bérbeadó önállóan elkészíti a megszüntetésre vonatkozó okiratot, amely sem a formai, sem a jogszabályi feltételeknek nem felel meg és legtöbbször még nem is megfelelően kerül kiküldésre a bérlőnek. Ezért javasolt már a megszüntetés kapcsán szakmai segítséget kérni. Ezzel idő nyerhető, hiszen nem válik esetleg szükségessé újra kiküldeni a megszüntetésre vonatkozó iratot, mivel előfordulhat, hogy az nem felel meg a bérleti szerződésnek, a Polgári törvénykönyvnek, vagy a Lakástörvénynek.
Közreműködő igénybe vétele
Egyre gyakrabban fordul elő, hogy az ügyfeleink már megbíztak nem jogász közreműködőt, hogy segítsenek a kilakoltatásban. E körben csak röviden szeretnénk óva inteni a bérbeadókat, hogy gondolják át, hogy igénybe veszik-e a közreműködő – gyakran borsos árú – segítségét. Ugyanis általánosságban ezen közreműködők mögött nem áll olyan jogszabályi háttér, amely lehetővé tenné, hogy legitim úton kitessékeljék a kellemetlenkedő exbérlőt – és ezzel a bérlők általában tisztában vannak. Természetesen ezen közreműködők folytathatnak tárgyalásokat és levelezéseket – amelyeket akár egy ügyvéd kolléga is megtehet-, de ezen túlmenően, ha a bérlő magától nem hagyja el az ingatlant akkor a közreműködőnek nincs törvényes eszköz a kezében az ingatlan kiürítésére. Sőt adott esetben a bérlők nem hivatalos úton történő „kilakoltatása” bűncselekményt is megvalósíthat.
Felszólítás, mint az első lépés
Bár sok esetben a bérbeadó is tesz ezirányú lépéseket, azonban az általánosságban elmondható, hogy egy ügyvédi felszólító levél jelentősen nagyobb eséllyel vezet eredményre. Az ügyvéd felszólítása okrétű, így többek között kiterjedhet:
- nem megfelelő megszüntetés esetén a megszüntetéssel kapcsolatos nyilatkozatra;
- kiköltözésre történő felszólításra, elmulasztásának következményeire;
- elmaradt bérleti díjak, rezsi költségek megfizetésre történő felszólításra;
- a bérleti szerződés megszűnését követő használati díj követelés érvényesítésére való felhívásra;
- késedelmes teljesítésből eredő késedelmi kamatfizetésről való tájékoztatásra;
- bérbeadót megillető törvényes zálogjog érvényesíthetőségének lehetőségére;
- jogi eljárás során felmerülő költségek érvényesíthetőségére;
- jogi képviselő elérhetőségeinek közlésére és a békés megegyezés lehetőségére.
A gyakorlat alapján a jogi képviselő a felszólító levél költségét is érvényesíti a bérlővel szemben, így ha a bérlő rendelkezik vagyonnal úgy ezen költség is érvényesíthető vele szemben.
Peres eljárás – Időtényező kérdésköre
Amennyiben a felszólítás hatására sem történik meg az önkéntes kiköltözés úgy nem marad más hátra, mint a bérlővel szemben peres eljárás indítása.
A bérbeadó elsődleges kérdése minden esetben, hogy mikorra kaphatják vissza az ingatlanjaikat. Sajnálatos módon a határozatlan idejű bérleti szerződések tekintetében nagyságrendileg egy-másfél évvel szükséges számolni I. fokon és még egy évvel körülbelül a II. fokú eljárásban – amennyiben minden optimálisan halad – abban az esetben, ha a bérbeadó hozzájárul ahhoz, hogy a jogi képviselője figyelmen kívül hagyva a pénzbeli követelését kizárólagosan az ingatlan kiürítésére nyújtson be kérelmet. Felmerül a kérdés, hogy e mögött a taktika mögött a jogi képviselő honoráriumának növelése áll? Miért nem adja be együtt a bérleti díj, stb. érvényesítésével együttesen?
Az indok nem a jogi képviselő pénztárcájának duzzasztása, hanem a bérbeadói szempontok maximális képviseletére vezethető vissza. Gondoljunk csak bele az alábbiakba:
- Egyrészről, ha csak lakáskiürítésre irányul a kereseti kérelem akkor milyen kérdésekben kell a bírónak dönteni? Egyrészről, hogy fennáll-e még olyan jogviszony, amely alapján a bérlő az ingatlant birtokolhatja; másrészről jogszerűen került-e megszüntetésre a szerződés; harmadrészről a perköltségek összege mekkora összegre tehető (nyilvánvalóan megjelenhetnek esetleg bonyolító tényezők, de a per e fő pontok köré összpontosul).
Ha azonban a lakáskiürítés mellett a bérbeadó ugyanabban az eljárásban érvényesíteni akarja a pénzbeli követeléseit is, úgy a tárgyalt kérdések köre kiegészül a pénzbeli követelések jogalapjának és összegszerűségének kérdéskörére is – az pedig tényszerű, hogy ennek tárgyalása mindig jelentősen lassítja az eljárásokat, ráadásul a várhatóan magasabb pertárgyérték miatt az illeték összege is magasabb lesz.
- Másrészről általánosságban a bérlő azért nem fizet mert nincs bevétele/keresete. Ezért nem keres másik ingatlant és ezért nem fizeti tovább a bérleti díjat. A bérlő tehát valószínűleg nem fog tudni fizetni, így érdemesebb az ingatlan visszaszerzésére koncentrálni és egy későbbi elkülönült eljárásban minden díjat követelni (és addigra pontosan számszerűsíthető is, hogy kiköltözésig mennyi tartozás halmozódik fel).
- Harmadrészről az ingatlanban lakó bérlők általánosságban nem figyelnek annak állagromlására, így ezen ok is azt erősíti, hogy az ingatlan mielőbbi visszaszerzésére érdemes koncentrálni, hogy minél kevesebb kárt kelljen helyrehozni a bérbeadónak – legtöbbször saját költségén, azonban később ennek érvényesítése is lehetséges az elmaradt díjak mellett.
Peres eljárás menete
A peres eljárás a keresetlevél benyújtásával indul. Nem győzzük hangsúlyozni a szakszerű segítség igénybevételének fontosságát. A magyar polgári perrendtartás követelményei ugyanis minimális mozgásteret hagynak hibák elkövetésére ekként jobb egy kollégától segítséget kérni a kereset elkészítésében, benyújtásában és a peres eljárás során történő képviseletben.
Mivel ezen peres eljárás járásbírósági hatáskörbe sorolt (ide tartozik a Pesti Központi Kerületi Bíróság, illetőleg a Budai Központi Kerületi Bíróság is), így lehetőség van jogi képviselő nélkül eljárni, de a több tucat oldalas peres nyomtatvány kitöltése, és az esetleges hiánypótlás is lassítja az eljárást.
A peres eljárás illetéke minden esetben 21.000,- Ft, amely a jogi képviselő költségeivel együttesen érvényesíthető az eljárásban.
A kereset benyújtását követően 30 napja van a bíróságnak eldönteni, hogy a kereset alkalmas-e a peres eljárásra. Amennyiben igen, úgy azt megküldi a bérlő/alperes részére, hogy 45 napon belül a kézhezvételtől számítottan terjesszen elő írásbeli ellenkérelmet. Innentől több eshetőség is előfordul:
- Ha bérlő/alperes nem, vagy nem megfelelően terjeszt elő írásbeli ellenkérelmet a bíróság bírósági meghagyás keretében kötelezi az alperest a keresetnek megfelelően. Ha ennek nem mond ellent 15 napon belül a bérlő/alperes úgy jogerős és egyben végrehajtható lesz a bírósági meghagyás.
- Rafináltabb bérlő/alperes kéri a nyilatkozattételi idő 45 nappal történő meghosszabbítását és így 90 napja van írásbeli ellenkérelmet előterjeszteni. Ha akár 45, akár a meghosszabbított 90 napon belül írásbeli ellenkérelmet terjeszt elő úgy a peres eljárás lefolytatásra kerül és alapvetően érdemi döntéssel zárul, amely nem jogerős.
A fent leírtak nagyságrendileg fél-egy év időtartam alatt kerülnek lefolytatásra, amelyet követően a bérlő/alperes fellebbezhet tovább húzva az értékes időt.
Irodánk segítve a bérbeadót minden esetben kéri az I. fokú döntés előzetes végrehajthatóságát, amely arra irányul, hogy ne kelljen megvárni a II. fokú döntést, hanem már azt megelőzően kötelezésre kerüljön a bérlő, hogy hagyja el az ingatlant.
A fent leírtak alapján tehát a peres eljárás az egyetlen ugyanakkor cseppet sem egyszerű útja az ezirányú jogérvényesítésnek, amelyben Irodánk szakszerű segítség nyújtását vállalja.
Amennyiben felkeltettük érdeklődését, úgy keressen bennünket bizalommal a weboldalon található elérhetőségek valamelyikén.