Bérbeadói igazságtalanságok

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on email
Email
Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on email

Az ingatlan bérlés alapvetően két egyenrangú partner közötti jogviszony. Azonban aki bérelt már ingatlant, tudhatja, hogy a bérbeadók sokszor – tulajdonosi jogaikra hivatkozva – többlet jogokat igyekeznek kikövetelni maguknak. Ebben a cikkben öt pontban mutatjuk be a bérbeadói uralkodás határait, amikor a bérbeadó esetleg már a jogellenesség talajára lép. Ha az említettek közül valamelyik esettel találkozunk, ne féljünk jogi segítséget kérni.

Kaució vissza nem adása

A kaució szót a jogi nyelvben nem fogjuk megtalálni. A helyes kifejezés a jogszabályokban ugyanis úgy szerepel, hogy „óvadék”. Viszont, mivel erről a szóról mindenki a börtön jut eszébe (például: leteszi valakiért az óvadékot), érthető, hogy a hétköznapi életben miért maradtak meg a kaució szónál annak ellenére, hogy idegen hangzása miatt nehezen megjegyezhető, és gyakran találkozhatunk „kaukció” változatokkal is. A közérthetőség kedvéért a továbbiakban mi is kaucióként fogunk hivatkozni az óvadékra.

A kaució célja, hogy biztosítékként szolgáljon, ha a bérlő szerződést szeg. Ennek az értelmezése azonban gyakran vita tárgya, ezért az alábbiakban tisztázni fogjuk, hogy mikor tarthatja meg a bérbeadó a kauciót, és mikor nem.

Tipikus szerződésszegések

A legtipikusabb szerződésszegés a bérleti díj nemfizetése. Tehát, ha a bérlő elmarad a bérleti díjjal, a bérbeadó a kaucióból levonhatja.

A másik tipikus szerződésszegés, ami feljogosítja a bérbeadót, hogy a kaucióhoz nyúljon,  a károkozás. A bérlő ugyanis köteles az ingatlanra vigyázni, az állapotát megóvni. Ha például nyitva hagyja véletlenül a csapot, és ezért felázik a parketta, akkor a helyreállítást ki kell fizetnie. Ha nem teszi, akkor a bérbeadó a kaucióból levonhatja a javítási költségeket.

Az is szerződésszegésnek számít, ha a bérlő jogellenesen mond fel. Például, adott egy határozott idejű szerződés, és a bérlőnek megtetszik egy másik ingatlan, ezért elköltözik. A bérbeadó okkal számíthatott arra, hogy a határozott időre megkapja a bérleti díjat, hiszen ebben állapodtak meg. Ha ezt a bérlő nem fizeti ki, akkor levonhatja a kaucióból.

Mikor jár vissza mégis a kaució

Előfordulhat azonban az, hogy rendben lezárul a bérleti szerződés, a bérbeadó mégsem tudja visszaadni a kauciót. A gyakorlatban erre általában azt a megoldást találják ki a felek, hogy a felmondási idő lejárta előtti egy-két hónapban a bérlő nem fizet bérleti díjat, mert kvázi lelakja a kauciót. Ha azonban a bérlő szabályszerűen felmondta a szerződést, és nem szándékozik még annyi időt a bérleményben lakni, amennyit fedezne a kaució, akkor a bérbeadó nem kötelezheti a bérlőt a maradásra, és a kauciót vissza kell adnia.

Az is előfordul, hogy rendben lezajlik a kulcsok visszaadása, és a bérbeadó akkor áll elő mindenféle kifogással, amikor már le van zárva a jogügylet. Például, azért nem adja vissza a kauciót, mert ki kell cserélnie a zárakat, a bútorokat, vagy tisztasági festést kell végeznie. Ilyenkor felmerül a kérdés, hogy jogos-e a bérbeadó követelése.

A bérlőnek van egy általános karbantartási kötelezettsége a lakásra vonatkozóan, amely függ attól, hogy milyen időtartamra használja az adott lakást. Ha öt évig lakik az ingatlanban, akkor a tisztasági festés költségeit a bérbeadó jogosan követelheti, azonban ha csak öt hónapig, akkor nagyobb költségek viselésére a bérlő – amennyiben a lakás állapotát nem rongálta – nem kötelezhető.

Ha el akarjuk kerülni a kaució visszaadásával kapcsolatos problémákat, lehetőség szerint már a bérlet kezdetén, a bérleti szerződésben szabályozzuk le részletesen azt, hogy milyen állapotban köteles a bérlő visszaadni az ingatlant, illetve milyen esetekben használható fel a kaució.

Sajnos, néha előfordul az is, hogy a szerződésben a bérbeadó leszögezi, hogy a kaució nem jár vissza. Ez a kaució alaprendeltetésével ellentétes. Ha nincs semmilyen oka a bérbeadónak arra, hogy megtartsa a kauciót (például nem okoztunk kárt), akkor jogi úton követelhetjük vissza tőle ezt az összeget.

Bérlő zaklatása

A „tulajdonjog” mindenkiben egy nagyon erős jogosultságként él. Ha valami az enyém, az én tulajdonom, akkor azt tehetek vele, amit csak akarok. Fontos azonban tudni, hogy bizonyos szerződések esetén – ilyen például a bérleti szerződés is – a tulajdonos a jogainak egy részét átengedi, valamilyen ellenszolgáltatás fejében. A bérleti szerződésnek az a lényege, hogy az ingatlan tulajdonosa a használat jogát átadja a bérlőnek ideiglenesen, és ezért pénzt kap.

Láthatjuk tehát, hogy a használat, illetve a bérlő viszonylatában a birtoklás kikerül a bérbeadó kezéből. Ez egy nagyon fontos momentum. Sok bérbeadó ugyanis azt hiszi, hogy mivel az ingatlan az övé, akkor jár-kel benne, amikor neki tetszik. Volt olyan esetünk, amikor felhívtuk egy bérbeadó figyelmét arra, hogy meg kell várnia a felmondási idő leteltét, és csak akkor mehet be átrendezni a lakást, teljesen felháborodott, hogy mégis mit jelentsen az, hogy nem mehet be a saját lakásába.

Természetesen az ingatlan továbbra is az övé, ezért bizonyos időközönként ellenőrizheti az ingatlan állapotát, hogy vigyáznak-e a tulajdonára. Az ellenőrzést viszont úgy kell elvégezni, hogy az ne járjon a bérlő szükségtelen háborításával. Nem kopoghat be naponta, nem kukkolhat az utcáról, és főleg nem helyezhet el rejtett kamerákat a lakásban.

Mit mond a jogszabály?

Az ellenőrzés ideje úgy van meghatározva a jogszabályban, hogy egy évben legalább egyszer (vagy megállapodás szerint többször) a bérlő arra alkalmas időben köteles beengedni a bérbeadót. Tehát a bérbeadó nem osonhat be a lakásba rendszeresen, hogy ellenőrizze a lakást. Ha mégis ellenőrizni szeretné, azt csak a bérlővel együttműködve, olyan időpontban teheti meg, ami a bérlőnek is megfelel.

Ha a bérbeadó nem a fentieknek megfelelően jár el, a bérlő a jegyzőnél birtokvédelmet kérhet, illetve bizonyos esetekben személyiségi jogainak megsértése miatt pert is indíthat. Folyamatos zaklató jellegű magatartásnál a rendőrséget is lehet értesíteni, zaklatás miatt. Súlyosabb esetekben pedig akár magánlaksértésről is beszélhetünk – attól függetlenül, hogy a bérlőnek nem a saját lakásáról van szó. Ilyen tipikusan az, ha a bérbeadó erőszakkal behatol, vagy lecseréli a zárakat, így kizárja a bérlőt.

Bérleti díj egyoldalú emelése

A bérleti szerződés – ahogy a neve is mutatja – egy szerződés. Márpedig a szerződések lényege, hogy a felek kölcsönös, és egyező akaratát jeleníti meg. A szerződés módosításánál ezt a szempontot nem szabad elfelejtenünk, mert a módosításnál is szükség van az akarategységre.

A bérleti díj a bérleti szerződés legfontosabb eleme, így a bérleti szerződés részeként kell rá tekinteni, tehát a bérleti díjat nem lehet egyoldalúan emelni.

Ha mégis felmerül valamilyen körülmény, ami miatt a bérbeadónak szüksége van a bérleti díj emelésére, akkor csak a bérlő kedvességére és együttműködésére számíthat, hiszen az ő aláírása is kell a bérleti díj módosításához. Főleg, ha határozott időre kötötték a szerződést, és a bérlő nem csinál semmilyen galibát. Ilyen helyzetben ugyanis még csak fel sem tudja mondani a bérbeadó a szerződést arra hivatkozva, hogy a bérlő nem hajlandó többet fizetni.

Nagyon fontos, hogy ha határozatlan idejű bérleti szerződésről van szó, a bérbeadó akkor sem mondhat fel egyik napról a másikra azért, mert a bérlő nem megy bele a bérleti díj emelésébe. Ezzel el is érkeztünk a következő pont témájához.

Bérleti szerződés azonnali felmondása

A bérleti szerződés rendkívüli felmondása egy végső szankció. Csak nagyon súlyos helyzetekben lehet vele élni, ha a másik fél megszegte a kötelezettségét, és tarthatatlan a helyzet. A bérlő szerződésszegő magatartását ezért meg is kell jelölni a felmondásban, hogy tudja, mit csinált rosszul.

A felmondás szabályos menete:

  1. Nem fizet a bérlő, rongálja az ingatlant, vagy egyéb szerződésszegést követ el.
  2. A bérbeadó felszólítja a bérlőt arra, hogy hagyjon fel a szerződésszegéssel (pl. hagyja békén a szomszédokat, vigye vissza a bútorokat, takarítsa ki az ingatlant, stb.). A felszólítást írásban, levélben kell kiküldeni. Lehetőleg tértivevénnyel, hogy nyomon lehessen követni, hogy a másik fél mikor vette át.
  3. Ha a határidőn belül nem teljesít a bérlő, akkor újabb 8 napon belül lehet kiküldeni a felmondást. A felmondás nem azonnali, tehát a felmondást követő hónap utolsó napjára szólhat, és a felmondási idő nem lehet rövidebb 15 napnál.

Ha nagyon súlyos magatartásról van szó, aminél nem elvárható, hogy a bérbeadó továbbra is megtűrje a bérlőket a lakásában, akkor nem kell előzetes felszólítást küldeni (például tábortüzet gyújtanak a lakásban, vagy a bérlő engedély nélkül elkezd kibontani egy falat, stb.). Ilyenkor 8 napon belül mehet a felmondás.

Ha a bérlői oldalon vagyunk, és a bérbeadó nem tartja be a fenti követelményeket (pl. e-mailben mond fel, vagy nem követi a menetrendet), akkor a felmondás jogellenes. A jogellenes felmondás pedig nem szünteti meg a bérleti szerződést.

Ha a bérbeadó a jogellenes felmondást követően zaklatja a bérlőt (pl. lecseréli a zárat, vagy elszállítja a bérlő személyes holmiját), akkor a bérlő birtokvédelmet kérhet, illetve súlyosabb esetekben feljelentést is tehet.

Felmondás megtiltása

A másik véglet, amikor a bérbeadó nem ad lehetőséget a bérlőnek, hogy a szerződésből szabaduljon, azaz nem engedi felmondani a szerződést. Ez főleg határozott idejű szerződéseknél jelentkezhet.

Bizonyos szempontból érthető a bérbeadó hozzáállása, mert ha határozott időre kötött szerződést, azt azért tette, hogy fix jövedelme legyen az adott idő alatt. Egy ilyen szerződés felrúgása nagy károkat okoz neki.

Rendkívüli felmondás

Vannak azonban olyan helyzetek, amikor a bérlő az ingatlan állapota miatt nem képes tovább folytatni a bérleti szerződést – ilyen esetekben a határozott idejű bérleti szerződés is felmondható. Fontos megjegyezni, hogy a bérbeadó szavatol azért, hogy a bérelt ingatlan (de érvényes ez egyéb bérleti tárgyra is) a bérlet egész tartama alatt szerződésszerű használatra alkalmas. Ha közben kiderül, hogy mégsem, akkor az a bérbeadó szerződésszegése.

Rendkívüli felmondásra pedig nem csak a bérbeadó jogosult. Ha a bérbeadó magatartása teszi lehetetlenné a bérlet folytatását, a bérlő is felmondhat rendkívüli felmondással.

Például megtörtént egyszer, hogy a bérlő nappalijának a plafonja egy szép napon leszakadt a szoba közepére, nagy károkat okozva a bérlő személyes tárgyaiban. Szerencsére személyi sérülés nem történt, de mindent elborítottak a törmelékek, a plafon maradék részének stabilitása kérdéses volt. A bérlő így nem akart az ingatlanban maradni, hiszen nem érezte biztonságban magát. Hiába kérte a bérbeadót, hogy állítsa helyre a plafont, arra nem méltatta egy héten keresztül, hogy felmérje az ingatlan állapotát. A helyzet tarthatatlan volt, ezért a bérlő rendkívüli felmondással felmondott.

Ha az ingatlan állapota olyan, hogy az az egészséget veszélyezteti, az is rendkívüli felmondásra adhat okot.

Ilyen helyzet például az is, ha télen derül ki, hogy az ingatlanban bár vannak radiátorok, a kazán nem működik, és a bérbeadó nem is kívánja azt megjavítani.

Összegzés

Tehát nem csak a bérbeadónak vannak „előjogai”, nem csak őt illeti meg a rendkívüli felmondás joga, hanem a bérlőt is.

Összefoglalva tehát, a Bérbeadó jogellenes magatartásai esetén általában van lehetősége a Bérlőnek fellépni vele szemben. Gyakran előfordul, hogy az ember azt hiszi, hogy jogosan cselekszik, illetve valami őt megilleti, és bizonyos szabályok megszegésével pont maga alatt vágja a fát. Javasoljuk tehát, hogy ha már felmerült valamilyen probléma, akkor a még nagyobb baj elkerülése érdekében forduljunk inkább ügyvédhez. Reméljük, hogy a fentiek segítséget nyújtanak a bérlők és bérbeadók közti vita rendezéséhez, vagy esetleg jövőbeli problémák megelőzéséhez.

06 1 365 1000
x

A weboldalon "cookie-kat" ("sütiket") használunk, hogy a legjobb felhasználói élményt nyújthassuk látogatóinknak. A cookie beállítások igény esetén bármikor megváltoztathatók a böngésző beállításaiban.

Elfogadom Elutasítom Adatvédelmi tájékoztató

Pin It on Pinterest