A telekalakítás a telekingatlan adataiban, főként az alapterületében, elrendezésében történő változásokat jelenti. A telekalakítási eljárás során arra is lehetőség van, és célszerű is, hogy a változások az ingatlan-nyilvántartásban átvezetésre kerüljenek a változások. A telekalakítással gyakran együtt jár, hogy az újonnan kialakításra kerülő ingatlant át kívánjuk ruházni, amely esetben már az adásvétel, valamint a telekalakítási eljárás együttesen kérelmezhető. Jelen cikkünkben a telekalakítási eljárás szabályait kívánjuk röviden bemutatni.
Először is lássuk, hogy a telekalakításnak milyen fajtái vannak.
Az épített környezet alakításáról és védelméről szóló 1997. évi LXXVIII. törvény szerint a telekalakításnak az alábbi válfajai léteznek:
- Telekcsoport újraosztása az az eljárás, amikor több egymás melletti földrészletet összevonunk, és újra osztjuk a területet;
- Telekfelosztás az az eljárás, amikor egy földrészletet kettő vagy több részre akarjuk megosztani. A megosztás ingatlan-nyilvántartási átvezetését követően az új telkek önálló földrészletként, saját helyrajzi-számmal fognak szerepelni;
- Telekegyesítés a telek megosztással ellentétes művelet, amikor kettő vagy több egymással szomszédos földrészletet összevonunk és a továbbiakban egy helyrajzi számon szerepeltetjük az ingatlan-nyilvántartásban.
- Telek-határrendezésről akkor beszélünk, amikor két vagy több szomszédos földrészletnek közös határszakaszát módosítjuk, valamilyen megállapodásnak megfelelően. A földrészletek helyrajzi száma és darabszáma változatlan marad (pl. egy soktöréses földrészlet határ kiegyenesítése);
- Vasúti telekalakítás a vasúti közlekedésről szóló törvényben meghatározott eljárás.
Elsődlegesen, amennyiben bármely fenti telekalakítási típust szeretnénk megvalósítani, úgy földmérő által készített változási vázrajzot szükséges készíttetnünk.
A telekalakítási eljárásnak is két különböző típusa van, amelyek az alábbiak:
- Telekalakítási engedélyezési eljárás
A telekalakítási engedélyezési eljárásnál földmérővel elkészített, a járási hivatal földhivatali osztálya által záradékolt változási vázrajzot és a telekalakítás engedélyezési eljárásra vonatkozó kérelmet kell a járási hivatalhoz benyújtani. A járási hivatal (amennyiben ezeket az ügyfél nem szerezte be előzetesen) szakhatósági állásfoglalást kér az érintett szakhatóságoktól, amely alapján elbírálja a telekalakítási kérelmet és ezek alapján meghozza döntését. A telekalakítási engedélyezési eljárásban helyt adó elvi engedély alapján még nincs helye annak, hogy az ingatlan-nyilvántartásban automatikusan átvezessék a változást, erre az engedélyező határozat csak előzetesen ad engedélyt és lehetőséget. E szakaszt követi ugyanis az ingatlan-nyilvántartási átvezetés szakasza, amikor a jogerős telekalakítási engedély birtokában, a tulajdonosok között létrejöhet telekalakítási megállapodás, ami alapján már lehet kérelmezni a telekalakítással elvégzett változások ingatlan-nyilvántartási átvezetését.
Az előzetes szakhatósági jóváhagyásokat (szakhatóságként jár el jelen esetben például a települési önkormányzat jegyzője, aki ez esetben azt vizsgálja, hogy a telekalakítási kérelem megfelel-e a helyi építési szabályzatban foglaltaknak) nem kötelező az eljárás megindítása előtt beszerezni, de beszerzésükkel gyorsabb a telekalakítási eljárás és kizárható a telekalakítási engedélyezési kérelem elutasítása szakhatósági hozzájárulás hiánya esetén, ami anyagi veszteséggel jár, mert a járási hivatal elutasító határozata esetén nem térítik vissza a telekalakítás engedélyezési eljárásra befizetett díjat, valamint a szakhatóságok eljárási díjait.
- Egyesített telekalakítási eljárás
Ez esetben a telekalakítási engedélyezési eljárást és az ingatlanügyi hatósági eljárást egyszerre kezdeményezik. Egyszerre kerül benyújtásra a telekalakítási dokumentáció, a telekalakítási engedélyre vonatkozó kérelemmel, valamint az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéshez szükséges kérelem és annak kötelező mellékletei és okiratai. Egyesített telekalakítási eljárás kezdeményezésekor körültekintően kell eljárni, mert az ingatlan-nyilvántartási átvezetésnél egyes esetekben fellépő hiányosságok vagy hibák nem orvosolhatók hiánypótlással, vagyis bizonyos hiányosságok (ilyen pl. a település vagy helyrajzi szám módosítás, a különböző kötelező aláírásoknak a hiánya, vagy az okirat keltezésének helyének vagy időpontjának hiánya) esetén a járási földhivatal az Ingatlan-nyilvántartási törvény előírásai alapján hiánypótlási felszólítás nélkül elutasítja a bejegyzési kérelmet, ami anyagi időveszteséget jelent az ügyfél számára.
Megjegyezzük, hogy nem egységes ez esetben a járási hivatalok gyakorlata abból a szempontból, hogy hiányosság esetén kizárólag a telekalakítási kérelmet/bejegyzési kérelmet utasítja el a hivatal, vagy a hiányosság mindkét kérelem elutasítását maga után vonja.
Az illetékes kormányhivatal telekalakítási eljárás során két szempontot vizsgál:
- a) a földmérő által készített változási vázrajz megfelel-e a jogszabálynak és a földhivatali alaptérképnek;
- b) szakhatóság (gyakran a települési önkormányzat jegyzője) bevonásával vizsgálja, hogy megfelel-e a benyújtott kérelem a helyi építési szabályzatnak.
Az eljárás díjai:
A telekalakítás engedélyezésére irányuló elsőfokú eljárás során
- a) 2-5 érintett ingatlan esetén ingatlanonként: 12 000 Ft,
- b) 6-15 érintett ingatlan esetén: 60 000 Ft, valamit a hatodik ingatlantól ingatlanonként további 10 000 Ft,
- c) 16-25 érintett ingatlan esetén: 160 000 Ft, valamit a tizenhatodik ingatlantól ingatlanonként további 1000 Ft,
- d) 26, illetve több érintett ingatlan esetén: 170 000 Ft, valamit a huszonhatodik ingatlantól ingatlanonként további 500 Ft
összegű igazgatási szolgáltatási díjat kell fizetni.
Az engedélyezési eljárásban érintett ingatlanként:
- telekegyesítés, telekhatár-rendezés esetén a kiinduló állapot szerinti földrészletek számát
- telekfelosztás, telekcsoport újraosztás esetén a kialakuló földrészletek számát kell figyelembe venni.
Egyesített telekalakítási eljárás esetén az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés díja további 6.600,- Ft érintett ingatlanonként.
Telekalakítással vegyes adásvételi/ajándékozási szerződés:
Amennyiben már rendelkezésünkre áll az illetékes földhivatal által záradékolt változási vázrajz, valamint a telekalakítást engedélyező határozat, úgy lehetőség van arra, hogy az újonnan kialakított ingatlan vonatkozásában együttesen kérelmezzük a telekalakítás ingatlan-nyilvántartásban történő átvezetését, valamint a tulajdonjogban bekövetkezett változás átvezetését is, amelyet egy úgynevezett telekalakítással vegyes adásvételi/ajándékozási szerződéssel lehetséges megtenni.
Ennek sajátossága, hogy az adásvételi/ajándékozási szerződésben pontosan meg kell határozni a kialakított ingatlanokat, valamint azt, hogy a tulajdonjog átruházása mely ingatlan vonatkozásában történik, egyúttal kérni a földhivatalt, hogy a leírt változásokat miként vezesse át az ingatlan-nyilvántartásban.
A fenti tulajdonjogátruházási szerződéshez mindenképpen ügyvéd közreműködését szükséges igénybe venni, figyelemmel arra, hogy a fenti jog ingatlan-nyilvántartási bejegyzése alapjául kizárólag ügyvéd által ellenjegyzett okirat szolgálhat.