Közös tulajdon számos esetben létrejöhet ingatlanokon. A leggyakoribb, amikor a szülő halála után a gyermekek közösen öröklik az ingatlant, vagy többen közösen vásárolnak egy nagyobb területet. Az osztatlan közös tulajdonú ingatlan széles körben ismert fogalom, azonban számos tévhit kering a köztudatban. A közös tulajdon mindig egy olyan jogi helyzet, amely több személy együttműködését kívánja meg. Jelen cikkben sorra vesszük a tipikus problémákat, és igyekszünk javaslatokat adni azok megoldására.
Tartalomjegyzék
Mit jelent az osztatlan közös tulajdon
Közös tulajdon esetén egy ingatlannak több tulajdonosa van, azonban a tulajdonjogból eredő egyes jogosultságok
- birtoklás
- használat
- rendelkezés joga
mindegyik tulajdonostársat ugyanúgy megilletik, mintha egyedüli tulajdonosok lennének.
Tévhitek az ingatlan közös tulajdonnal kapcsolatban
- Gyakori tévhit, hogy a tulajdonostársak csak a saját tulajdoni hányaduknak megfelelő ingatlanrészt használhatják – ez azonban nem így van. Ha az ingatlan osztatlan közös tulajdonban áll, mindegyik tulajdonostárs az egész ingatlan használatára jogosult.
- Szintén téves feltételezés, hogy amennyiben az egyik tulajdonostárs a többiek részét is használja, ezért tőle többlethasználati díj követelhető. Mint az előző pontban leszögeztük: minden tulajdonostárs az egész ingatlan használatára jogosult. Mindenki eldöntheti tehát, hogy kíván-e élni ezzel a jogával vagy sem. Ha valaki használhatná a közös tulajdont, de mégsem teszi, akkor ezért mást nem vonhat felelősségre. Más kérdés természetesen, ha az egyik tulajdonostárs megakadályozza, hogy a többiek is használják az ingatlant. Ilyen esetben jogos a többlethasználati díj iránti követelés. 3. Szintén tévedés, hogy aki használja az ingatlant, csak annak kell fizetni az ingatlan fenntartásával kapcsolatos költségeket.
Az ingatlan
- állagának megóvásához,
- fenntartásához szükséges költségeket,
- az adókat és más közterheket,
- a közös tulajdonnal járó egyéb terheket, kiadásokat (pl. közös költség) a tulajdonostársak tulajdoni hányaduk arányában közösen viselik, akkor is, ha nem közösen használják az ingatlant.
Az elővásárlási jog a tulajdonostársak vonaktozásában
Általánosan ismert szabály, hogy a közös tulajdonban álló ingatlanok esetén a tulajdonostársaknak elővásárlási joguk van egymás tulajdoni hányadára. Sokan nem tudják azonban, hogy mit is jelent pontosan ez az elővásárlási jog, és hogyan kell azt gyakorolni.
Tegyük fel, hogy van egy ingatlan, aminek három tulajdonosa van, és az egyik tulajdonos el akarja adni az 1/3-ad részét. Az eladó tulajdonostárs meghirdeti a tulajdoni hányadát, és ha jelentkezik egy vevő, a tőle kapott vételi ajánlatot köteles közölni a tulajdonostársakkal. Ha ezt az ajánlatot valamelyik tulajdonostárs elfogadja, akkor az eladó tulajdonostársnak vele kell szerződést kötni.
Ha azonban a vevő által ajánlott áron egyik tulajdonostárs sem hajlandó az adásvételre, akkor ezt úgy kell tekinteni, mintha az elővásárlási jogukkal nem kívántak volna élni. Ebben az esetben az eladó nyugodtan eladhatja a tulajdonrészét a „külsős” vevőnek. Az elővásárlási jog tehát nem alkalmas arra, hogy valaki egy adásvételt megakadályozzon, ha saját magának nincs komoly vételi szándéka.
Több tulajdonostárs esetén
Elővásárlási joga mindegyik tulajdonostársnak van. Azonban ha valaki az egyik tulajdonostársának kívánja eladni a részét, akkor ez ellen a többi tulajdonos nem tehet semmit. Ilyen esetben nincs és nem is lehet szó elővásárlási jogról. Az elővásárlási jog lényege ugyanis a tulajdonostársakon kívüli személyekkel szembeni elsőbbség. Ha azonban a tulajdonostársak egymás között szerződnek, a többieknek ebbe nincs beleszólása.
Az elővásárlási jog vevőként kellemetlenségeket okozhat, hiszen előfordulhat, hogy az adásvételi szerződés megírása után veszítjük el az ingatlan megvásárlásának a lehetőségét.
A használat megosztása, hogyan használhatjuk az ingatlant?
Közös tulajdonú ingatlan esetén – ahogyan ezt már fentebb rögzítettük – minden tulajdonostárs az egész ingatlan használatára jogosult. Ezért a használatot célszerű a tulajdonostársaknak írásbeli megállapodással rendezni. Fontos tudni, hogy amennyiben a tulajdoni hányad vásárlása hitelből történik, a hitelnyújtó bankok elvárják a használati megállapodás meglétét. Emiatt célszerű ezt elkészíttetni, hogy a tulajdoni hányadunk később megfelelően piacképes legyen.
Az ingatlan birtoklásának és használatának megosztása leggyakrabban területi alapon történik. Ennek keretében a tulajdonostársak meghatározzák, hogy az ingatlan mely részének kizárólagos birtoklására és használatára melyik tulajdonostárs jogosult. A használat megosztásának kiindulópontja általában a tulajdoni hányadok aránya, azonban a megállapodásban a tulajdonostársak ettől eltérhetnek, továbbá meghatározhatnak olyan ingatlanrészeket is, amelyeket továbbra is közösen használnak (például az ingatlanon húzódó út, gépkocsibejáró, stb.). A területi alapú használati megosztás a gyakoribb, de előfordulhat az is, hogy az ingatlan birtoklásának és használatának időben való megosztásáról döntenek. Ilyen például ha a közös tulajdonú nyaralót más-más hónapokban használhatják. Ha nem tudunk megállapodni a használatról, végső esetben arra is lehetőség van, hogy a használat módját és mértékét a bíróság rendezze.
Hogyan lehetséges a közös tulajdont megszüntetni
Mivel senki sem szeret másokkal közösködni, különösen akkor nem, ha a tulajdonostársak egymás számára idegenek. Ezért gyakran merül fel az igény arra, hogy a tulajdonostársak a közös tulajdoni helyzetet megszüntessék. Erre a jogszabály három lehetőséget kínál. Az első az ingatlan természetbeni megosztása.
A második a tulajdoni hányad kivásárlása a többi tulajdonostárs által.
A harmadik lehetőség pedig az ingatlan közös értékesítése, és a vételár megosztása, a tulajdoni hányadok arányában. Fontos tudni, hogy ez egyben törvényi sorrend is, ami azt jelenti, hogy a bíróság először az első lehetőséget alkalmazza. Ha ez nem lehetséges, akkor a másodikat, és a közös értékesítésre csak minden más opció hiányában kerülhet sor.
A Polgári Törvénykönyv kimondja, hogy a közös tulajdon megszüntetését bármelyik tulajdonostárs követelheti, és az e jogról való lemondás semmis. A tulajdonostársaknak tehát a közös tulajdon megszüntetéséhez való joga nem évül el, és arról nem lehet érvényesen lemondani sem.
A természetbeni megosztás esetén a bíróság általában a tulajdoni hányadokhoz igazodik, akkor is, ha korábban a tulajdonostársak ettől eltérően használták az ingatlant. Sajnos azonban a megosztás – bár ez a legszerencsésebb megoldás – nem mindig lehetséges. Nincs lehetőség a megosztásra akkor, ha ezt a hatósági előírások nem teszik lehetővé. Például azért, mert a megosztás folytán létrejövő teleknagyság nem érné el a helyi rendeletben megállapított teleknagyságot.
Ha nincs lehetőség a természetbeni megosztásra, akkor a tulajdonostársak megpróbálhatják egymás tulajdoni hányadát magukhoz váltani. A magához váltásra azonban egyetlen tulajdonostársat sem lehet kötelezni. Egyetlen kivétel van, mégpedig az az eset, ha az egyik tulajdonostárs benne lakik az ingatlanban. Ilyen esetben a bíróság kötelezheti őt az ingatlan magához váltására, feltéve, hogy ez nem sérti a méltányos érdekeit.
Fontos tudni, hogy lehetőség van a közös tulajdon megszüntetésére akkor is, amikor a megszüntetés csak egyetlen tulajdonostárs tulajdoni hányada ellen irányul. Ilyen esetben szintén közös tulajdon megszüntetése iránti pert kell indítan. Annak ellenére, hogy a per eredményét követően továbbra is közös tulajdon fog fennállni az ingatlanon.
A bíróság végső soron a közös tulajdon megszüntetését árverés útján történő értékesítéssel rendeli el. Ebben az esetben a vételárat kell a tulajdonostársak között felosztani. Az árverés útján való értékesítésnél a legkisebb vételárat a bíróságnak ítéletében kell megállapítania. Határoznia, hogy mi az a legkisebb vételár, amelyért az ingatlan eladható, és hogyan oszlik meg a vételár a tulajdonostársak között. A közös tulajdon megszüntetése esetén mind a megváltási ár megállapításának, mind az árverési értékesítésnek a forgalmi érték alapján kell történnie.
Sajnos a közös tulajdon bíróság általi megszüntetése egy hosszú és költséges jogi procedúra. A bíróságok szakértőt rendelnek ki az ingatlan forgalmi értékének megállapítására. Ezért közös tulajdon esetén sokkal inkább célravezető a birtoklás és használat kérdését megállapodással rendezni. Ezáltal mindenki csak annyiban használja majd az ingatlant, amilyen arányban tulajdonos, és a költségeket is csak ilyen arányban kell viselnie. Ha pedig mégis perre kerülne sor, érdemes szintén ügyvéddel konzultálni, hiszen így információt kaphatunk a jövőbeli per lehetséges kimeneteléről és várható költségeiről.
Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda segítsége
Forduljon hozzánk kérdés esetén! Akár már egy jogi tanácsadás alkalmával tudunk segíteni!