Határozatlan idejű bérleti szerződés
Határozatlan idejű bérleti szerződésnél a bérbeadó és a bérlő nem határozzák meg azt, hogy meddig tart a bérleti jogviszony.
Azonban bármelyik fél a szerződés fennállása alatt jogosult bármikor a szerződést különösebb indokolás nélkül felmondani.
A bérleti szerződés megszüntetését felmondással bármelyik fél kezdeményezheti a hónap 15. napjáig, a következő hónap utolsó napjával. (felmondási idő)
Sokan ott követnek el hibát, hogy csak a polgári törvénykönyvet olvassák el, vagy kizárólag ilyen mintát alkalmaznak. De a lakás bérleti szerződés felmondására a lakástörvény szabályait is alkalmazni kell.
Határozott idejű bérleti szerződés
Határozott idejű szerződésnél a felek meghatároznak egy konkrét időpontot, ameddig a lakás bérlése tart.
Ez az időintervallum szokás szerint általában egy év, amelynek lejártakor a felek újra megállapodhatnak a lehetséges szerződéshosszabbításról. A határozatlan idejű szerződések esetén pedig nincs lefektetve a jogviszony megszűnésének ideje. A határozott idejű bérleti szerződésnek nincs kötelező meghatározott időtartama, tehát akár 1 évnél rövidebb vagy hosszabb időre is köthetik a felek.
Határozottból határozatlan?
Ha a határozott időre kötött bérleti szerződésben megállapított idő eltelte után a bérlő a dolgot tovább használja, és ez ellen a bérbeadó a szerződésben megállapított idő elteltétől számított tizenöt napos jogvesztő határidőn belül nem tiltakozik, a határozott időre kötött szerződés határozatlan időtartamúvá alakul át.
Ha a lakásbérleti szerződés megszűnt
Amint a bérleti szerződés megszűnt, a bérlő köteles a bérleményt visszaadni, és elvinni a saját dolgait a bérleményből. Ha e kötelezettségét megszegi, akkor a bérbeadót minden esetben megilleti a jog, hogy a bérlő ellen ingatlan kiürítés iránti pert indítson. Amennyiben a bérlő a peres eljárásban érdemi védekezést fejt ki, akkor az ingatlan kiürítésére vonatkozó jogerős ítélet meghozataláig hosszabb idő, akár több év is eltelhet. Ha a bérlő a jogerős ítéletnek sem tesz önként eleget, akkor a bírósági végrehajtás keretében való ingatlan kiürítés még további időt vehet igénybe.
Határozatlan vagy határozott idejű bérleti szerződést kössön?
Szeretné megspórolni a drága közjegyzői díjakat, és el akarja kerülni a hosszú peres eljárást abban az esetben, ha az albérlő nem fizetné a bérleti díjat? Javasoljuk, hogy ebben az esetben kössön határozott időre lakásbérleti szerződést!
Amennyiben határozotlan idejű bérleti szerződést köt és nincs közjegyzői okiratba foglalva, úgy peres eljárást kell kezdeményeznie a birtokbaadás iránt.
Közjegyzői okirat „előnyei?”
A Közjegzői okiratba foglalt szerződés esetén peres eljárást kihagyva közvetlen végrehajtás kezdeményezhető.
Amennyiben közjegyzői okiratba kívánja foglalni a bérleti szerződését tudnia kell, hogy a felmondásnak ettől függetlenül meg kell felelnie a lakástörvényben foglaltaknak. Valamint a felmondást is a közjegyző által kell kérni kézbesíteni plusz díj ellenében.
Továbbá a 3/2020 PJE. megjelenése óta már a közjegyzői okiratokban sem bízhatunk teljesen. Hiszen ezen jogegységi határozat megjelenése óta számtalan végrehajtási záradék került – közjegyzői ténytanúsítványok hibájából – törlésre. Megjegyezzük a felelősséget senki sem vállalta.
Határozott idejű bérleti szerződés esetén történő kilakoltatás
Azonban, ha a bérlő nem fizeti meg az elmaradt bérleti díjat vagy egyéb költségeket, a határozott időre kötött lakásbérleti szerződésben meghatározott idő letelte után a bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) lehetővé teszi az esetleges lakáskiürítés „egyszerűsített” módját:
183/A. § (1)
A bérbeadó a határozott időre kötött lakás és más – nem lakás céljára szolgáló – helyiségbérleti szerződés esetén a meghatározott idő lejártát követő 60 napon belül kérheti a 183. §-ban meghatározott rendelkezések (önkényesen elfoglalt lakás kiürítése) alkalmazását, ha a kérelem benyújtásával egyidejűleg igazolja, hogy a bérleti szerződésben meghatározott idő eltelt. A kiürítés iránti kérelem benyújtására nyitva álló határidő jogvesztő.
Ez a határozott idejá bérleti szerződés előnye.
Önkényes lakásfoglaló
Önkényes lakásfoglalónak az minősül, aki úgy vette birtokába a lakást, hogy annak birtoklására soha nem is volt jogosult. Ezért a bérlő, akinek megszűnt a bérleti szerződése, főszabály szerint nem tekinthető önkényes lakásfoglalónak. A törvény ez alól egy esetben tesz kivételt, a fenti bekezdés szerint:
Önkényes lakásfoglalónak minősül az a volt bérlő is, akinek a határozott időre kötött lakásbérleti (vagy más hasonló) szerződése a határozott idő leteltével megszűnt és a bérleményt nem adja vissza. Ebben az esetben a bérbeadó a bérleti szerződés határozott idejének lejártát követő 60 napon belül kérheti az ingatlan fekvése szerinti járásbíróságtól az ingatlan gyorsított kiürítését. Ha ezt a határidőt elmulasztja, később már nem élhet ezzel a lehetőséggel (ezután már csak perrel élhet).
Jobb a határozott idejű szerződés?
A fentiek alapján megállapítható, hogy a bérlő mulasztása esetén a határozott időre kötött lakásbérleti szerződés előnyössebb a határozatlan időre kötöttel szemben. Mivel az előbbi esetén kihasználhatjuk a Vht. által biztosított gyorsított eljárás előnyeit.
Amennyiben nemfizető bérlővel, lakáskiürítéssel kapcsolatos, vagy egyéb polgári ügyben kérdése lenne, keresse az Újváry Zsolt és Társai Ügyvédi Társulást bizalommal!