Olyan helyzetbe került, ahol egy ingatlan tulajdonosa, de mégsem használhatja azt? Vagy talán Ön az, aki egy olyan lakásban él, ami jogilag nem az Öné? A haszonélvezeti jog egy bonyolult terület lehet. Sok a kérdés és a félreértés. Célunk, hogy egyszerűen és közérthetően segítsünk eligazodni. Olvasson tovább, és ismerje meg a legfontosabb tudnivalókat.
A haszonélvezeti jog fogalma és jellemzői
Először is tisztázzuk, mi is pontosan a haszonélvezeti jog. Képzelje el úgy, mint egy nagyon erős bérleti jogot. Ez a jog feljogosít valakit arra, hogy egy más személy tulajdonában álló dolgot használjon. A leggyakrabban ez egy lakás vagy egy ház. A jogosult nemcsak használhatja az ingatlant, hanem szedheti annak hasznait is. Például, ha van egy kert, a termény az övé. Vagy ha kiadja a lakást, a bérleti díj is őt illeti meg.
Fontos megérteni, hogy a haszonélvezet mindig egy konkrét személyhez kötődik. Ez azt jelenti, hogy nem lehet örökölni vagy átadni másnak. A jog addig él, amíg a jogosultja él. Ha ő elhuny, a haszonélvezet automatikusan megszűnik. Nem számít, ki az ingatlan tulajdonosa, ezt a jogot tiszteletben kell tartania. Ez a jog független a tulajdonjogtól.
A haszonélvező jogai és kötelezettségei
Ki is az a haszonélvező? Ő az a személy, akié a haszonélvezeti jog. Az ő jogai igen erősek. Joga van a dolog birtoklásához, használatához és hasznainak szedéséhez. Tehát ő dönt arról, hogy a lakásban ki lakjon. Dönthet úgy, hogy ő maga költözik be. De akár bérbe is adhatja az ingatlant. A használat és a hasznok szedésének joga teljes mértékben őt illeti meg.
A jogok mellett azonban kötelezettségek is terhelik. A haszonélvezőnek viselnie kell az ingatlan fenntartásával járó terheket. Ilyen például a rezsi kifizetése vagy a kisebb javítások elvégzése. Nem teheti tönkre az ingatlant, állagát meg kell óvnia. A haszonélvező köteles gondoskodni a rendes karbantartásról. Fontos tudni, hogy a hasznok szedésének jogát csak addig gyakorolhatja, amíg a kötelezettségeinek is eleget tesz.
Haszonélvezeti jog alapítása és bejegyzése
Hogyan jön létre ez a jog? A haszonélvezeti jog alapítása leggyakrabban szerződéssel történik. Ez lehet például egy ajándékozási vagy egy adásvételi szerződés része. Ilyenkor a felek megállapodnak a jog létrehozásáról. A szerződést ügyvédnek vagy közjegyzőnek kell elkészítenie. Ez biztosítja, hogy minden szabályos legyen.
A haszonélvezeti jogot be kell jegyezni a földhivatali nyilvántartásba. Ez teszi hivatalossá és mindenkire nézve kötelezővé. A szülők szerezhetnek haszonélvezeti jogot például úgy, hogy Önnek ajándékozzák a lakásukat, de kikötik maguknak a holtig tartó haszonélvezetet. A jogot lehet ellenérték fejében vagy ingyenesen is alapítani. A lényeg a hivatalos, írásba foglalt megállapodás.
A terhelt ingatlan és a tulajdonos helyzete haszonélvezet esetén
Talán Ön a tulajdonos? Ez egy különleges helyzet. Az Ön nevén van az ingatlan, de a jogai korlátozottak. Nem használhatja a lakást, és nem szedheti annak hasznait. El kell tűrnie, hogy a haszonélvező tegye mindezt. Önnek gyakorlatilag csak a „puszta” tulajdonjoga van meg. Ez azt jelenti, hogy eladhatja az ingatlant, vagy megterhelheti, de a haszonélvezeti jog ettől még megmarad.
Az Ön ingatlana terhelt. Ez a teher a haszonélvezeti jog. Ez a helyzet sokszor okoz feszültséget. Fontos, hogy tisztában legyen a jogaival és kötelezettségeivel. Például a rendkívüli javítások, mint egy tetőcsere, általában a tulajdonost terhelik. Kérdés lehet az is, mi történik, ha a tulajdonos szeretne hitelt felvenni az ingatlanra. Ilyenkor a bankok óvatosabbak.
Haszonélvezettel terhelt ingatlan használatának szabályai
A haszonélvezettel terhelt ingatlan használata sok kérdést vet fel. A mindennapi használatról a haszonélvező dönt. Ő határozza meg, ki léphet be az ingatlanba. A tulajdonosnak joga van ellenőrizni a használatot, de csak a haszonélvező zavarása nélkül. Ezt érdemes előre egyeztetniük.
A haszonélvező szabadon élhet az ingatlanon. Berendezheti azt a saját ízlése szerint. Kisebb átalakításokat is végezhet, ha azok nem csökkentik az ingatlan értékét. A haszonélvezeti jog gyakorlásának azonban vannak korlátai. A haszonélvező nem adhatja el és nem terhelheti meg az ingatlant. És ha a haszonélvező komolyan károsítja az ingatlant, a tulajdonos akár bírósághoz is fordulhat.
Az özvegyi jog mint haszonélvezeti jogosultság
Az özvegyi jog a haszonélvezeti jog egy speciális formája. A törvény biztosítja a túlélő házastárs számára. Ez a jog automatikusan létrejön a halálesettel. Az özvegyi jog a közösen lakott lakásra és az ahhoz tartozó berendezési tárgyakra vonatkozik. Célja, hogy a gyászoló félnek ne kelljen elhagynia az otthonát.
Ez a jog is egyfajta haszonélvezeti jog. Tehát a túlélő házastárs használhatja az ingatlant élete végéig. Az örökösök, például a gyerekek, megöröklik a tulajdonjogot. De az özvegyi jog miatt nem költözhetnek be és nem adhatják el a feje fölül a lakást. Fontos tudni, hogy az özvegyi jogot az örökösök megválthatják. Erről érdemes tájékozódni, ha fontos Önnek a haszonélvezeti jogról való pontos tudás.
A jog értéke és értékelésének szempontjai
Felmerülhet Önben a kérdés: mennyit ér a haszonélvezeti jog? Ennek pontos, forintosítható értéke van. A számítás alapja az ingatlan forgalmi értéke és a haszonélvező életkora. A törvény egy felsorolás alapján határozza meg a jog értékét. Minél fiatalabb a haszonélvező, annál többet ér a joga, hiszen várhatóan tovább fogja azt használni.
Mikor fontos ez az érték? Például illetékfizetésnél. Ha valaki úgy kap egy ingatlant, hogy azon haszonélvezet van, kevesebb illetéket fizet. Az érték akkor is fontos, ha a tulajdonos szeretné „megvásárolni” a jogot a haszonélvezőtől. Ez egy megállapodás kérdése, ami történhet ellenérték fejében. Ilyenkor a törvényes érték egy jó kiindulási alap lehet az alkuhoz.
Haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan értékesítése
Szeretné eladni az ingatlanát, de haszonélvezet terheli? Ez lehetséges. Az eladásnak jogi akadálya nincs. A haszonélvezeti joggal terhelt ingatlan is forgalomképes. A vevőnek azonban tudnia kell a teherről. Ezt a szerződésben is rögzíteni kell. Az új tulajdonos a haszonélvezeti joggal együtt szerzi meg az ingatlant.
Az új tulajdonosnak ugyanúgy tiszteletben kell tartania a haszonélvező jogait. A vevő tehát egy terhelt ingatlant vásárol. Emiatt az ilyen ingatlanok ára általában alacsonyabb a piaci árnál. A vevő tudja, hogy nem veheti birtokba a megvásárolt ingatlan-t. Az eladás előtt érdemes lehet megpróbálni megegyezni a haszonélvezővel a jogának megváltásáról.
A haszonélvezeti jog megszűnése és feltételei
Minden haszonélvezeti jog véget ér egyszer. A leggyakoribb eset a haszonélvező halála. Ilyenkor a jog automatikusan, a törvény erejénél fogva szűnik meg. Megszűnik a jog akkor is, ha maga a dolog, például a ház, teljesen megsemmisül. Előfordulhat az is, ha a haszonélvező önként lemond a jogáról.
A haszonélvező egyoldalú nyilatkozattal lemondhat a haszonélvezeti jogáról. Ehhez ügyvédi okirat szükséges. A lemondás lehet ingyenes, de történhet pénzért is. Amennyiben a haszonélvező és a tulajdonos személye megegyezik – például a haszonélvező megvásárolja az ingatlant –, a jog szintén megszűnik. Ezekben az esetekben a jogot töröltetni kell a nyilvántartásból.
Haszonélvezeti jog törlése a földhivatalban
Ha a haszonélvezeti jog megszűnt, még van egy fontos teendő. Töröltetni kell a földhivatali nyilvántartásból. A törlés nem automatikus. Ezt Önnek kell kérelmeznie. A kérelemhez csatolni kell a megszűnést igazoló okiratot. Halál esetén a haszonélvezeti jog törléséhez a halotti anyakönyvi kivonat kell. Lemondás esetén pedig a lemondó nyilatkozat.
A törlési eljárás illetékköteles. A kérelem benyújtása után a földhivatal törli a bejegyzést. Ezt követően az ingatlan tulajdoni lapja „tiszta” lesz. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonos visszakapja a teljes rendelkezési jogát. Ismét használhatja, bérbe adhatja vagy beköltözhet az ingatlanba. A törlés tehát elengedhetetlen lépés.
A haszonélvezeti jog vagy a tulajdonjog közötti viszony
Gyakori kérdés, hogy melyik jog az erősebb. A gyakorlatban a haszonélvezeti jog. Bár a tulajdonosé az ingatlan, a haszonélvezeti jog gyakorlásának elsőbbsége van. A haszonélvező dönt a mindennapi használatról. Ingatlan esetén ez a legfontosabb jogosultság. A tulajdonosnak ezt tűrnie kell.
A tulajdonosnak megmarad a rendelkezési joga. Eladhatja, elajándékozhatja az ingatlant. De a vevőnek vagy megajándékozottnak is tűrnie kell a haszonélvezetet. A haszonélvező e jogokkal nem rendelkezik. Ő nem adhatja el a házat. A két jog tehát egymás mellett él, de a használat tekintetében a haszonélvező van erősebb pozícióban.
Jogviták rendezése haszonélvezeti jogot érintő ügyekben
Sajnos a tulajdonos és a haszonélvező között gyakran alakul ki vita. A konfliktus forrása lehet a költségek megosztása. Ahogy említettük, a haszonélvező köteles a rendes karbantartás költségeit állni. De mi a helyzet egy nagyobb felújítással? Például egy teljes fűtéskorszerűsítés már nem az ő dolga.
Az ilyen rendkívüli javítások és helyreállítások a tulajdonos költségei. Ha a tulajdonos ezt nem végzi el, a haszonélvező megelőlegezheti a költséget. Ezt később a tulajdonosnak meg kell térítenie. A legjobb mindig a megegyezés. Ha ez nem sikerül, a vita eldöntésére bírósághoz lehet fordulni. A kommunikáció és a szabályok ismerete segíthet elkerülni a drága pereskedést.
Kérdés esetén forduljon bizalommal az Ügyvédi Irodánkhoz!
