Az elbirtoklás egyszerűnek tűnik: ha valamit sokáig használunk, ami nem a miénk, egy bizonyos idő után annak tulajdonosává is válhatunk. A gyakorlatban azonban az elbirtoklással történő tulajdonszerzés egyáltalán nem egyszerű, hiszen a tulajdonos „bármikor beleköphet a levesünkbe”, hiszen neki természetesen az az érdeke, hogy a tulajdonjogát ne veszítse el. De mi történik akkor, ha mégis sikerül, ha letelt az elbirtoklási idő, és ezalatt folyamatosan mi használtuk a dolgot, mi fizettük a költségeit, a tulajdonos pedig ez idő alatt rá sem nézett? Hogyan kell bebizonyítani az elbirtoklást, és hogyan kell elismertetni a tulajdonossal szemben?
Az alábbiakban ezekre a kérdésekre igyekszünk választ adni.
Mit mond a törvény?
Az elbirtoklást, mint tulajdonszerzési módot, a Polgári Törvénykönyv szabályozza. A törvényi rendelkezés szerint: elbirtoklással megszerzi a dolog tulajdonjogát, aki a dolgot ingatlan esetén tizenöt, ingó dolog esetén tíz éven át sajátjaként szakadatlanul birtokolja. Mivel viszonylag ritkán fordul elő ingó dolgok elbirtoklása, így a továbbiakban kifejezetten csak az ingatlanokra vonatkozó elbirtoklás szabályaival fogunk foglalkozni. Ingatlan esetén tehát tizenöt évig kell szakadatlanul és sajátként birtokolni ahhoz, hogy megszerezzük a tulajdonjogot.
Birtoklás „sajátjaként”
A „sajátjakénti” birtoklás nem csupán akkor valósulhat meg, ha valaki abban a hiszemben van, hogy a dolog ténylegesen az övé. Természetesen ez is megtörténhet: gyakran találkozhatunk azzal a helyzettel, hogy az egyes ingatlanok használata, a telekhatárokat jelző kerítések nem mindig felelnek meg az ingatlan-nyilvántartási térképnek. Így megtörténhet, hogy valaki évtizedekig használja a szomszédja telkét, úgy, hogy nem is tud róla, mivel valamikor valaki nem oda tette a kerítést, ahova kellett volna. Sokkal gyakoribb azonban, amikor az elbirtokló pontosan tudja, hogy az általa használt ingatlan, vagy annak egy része nem az övé, viszont alapos oka van azt feltételezni, hogy a tulajdonos a „tulajdonjogáról lemondott”, mivel évek óta feléje sem néz az ingatlanának, azt nem használja, sőt, nem is tartja fenn.
A törvényi rendelkezéshez fűzött magyarázat szerint a sajátjakénti birtoklás megállapításának szempontjai a következők:
- A dolog birtokban tartásához olyan külső megnyilvánulásnak kell társulnia, mintha tulajdonos tartaná hatalmában a dolgot.
- A sajátjaként történő birtoklást akkor lehet megállapítani, ha a birtokos nemcsak a külső megnyilvánulások szerint birtokolja a dolgot sajátjaként, hanem maga is alapos okkal feltételezheti azt, hogy sajátjaként birtokol. A birtokosnak abban a tudatban kell birtokolnia, hogy birtoklását kívülálló személy jogszerűen nem szakíthatja meg – így a tulajdonos sem. (Tehát nem abban a tudatban kell birtokolnia, hogy ő a tulajdonos, hanem azt kell feltételeznie, hogy a dolog olyan, mint a sajátja.)
És hogy mit jelentenek pontosan a fenti feltételek? Azt, hogy nem elegendő csupán használni egy adott dolgot, de azt fenn is kell tartani, viselni a fenntartással, használattal járó költségeket, továbbá mások számára is nyilvánvalóvá kell tenni, hogy az adott ingatlan a „sajátunk”. Ezért például nem állapította meg a bíróság az elbirtoklással történő tulajdonszerzést abban az esetben, amikor az elbirtokló csupán használta az ingatlan egy részét, de a közművek költségeit a tulajdonos fizette a teljes ingatlanra, továbbá a tulajdonos haszonbérbe adta az ingatlan teljes területét. A haszonbérlő ugyan tudott arról, hogy az ingatlan egy részét nem ő, hanem más személy használja, és azt megengedte/eltűrte, a tulajdonos azonban álmában sem gondolt arra, hogy az általa bérbe adott földet nem az használja, akivel szerződést kötött.
Nem sajátjaként birtokol az, aki a dolgot a tulajdonostól származó meghatározott jogcímen (például bérlőként, haszonélvezőként, szívességi használat jogosultjaként) tartja birtokában. Tehát kizárt dolog, hogy ha valaki a tulajdonos tudtával és beleegyezésével, a vele kötött megállapodás alapján használ egy ingatlant, később elbirtoklásra hivatkozva tulajdonjogi igénnyel lépjen fel. Ilyen esetben ugyanis a birtokos és tényleges használó nem lehet abban a tudatban, hogy az ingatlan a „sajátja”, hiszen pontosan tudja, hogy a tulajdonos neki mikor és mennyi időre adta azt használatba, és bármikor visszakérheti.
Birtoklás szakadatlanul
Ahogyan fentebb említettük, tizenöt évig kell „szakadatlanul” használnia az elbirtoklónak az ingatlant ahhoz, hogy megszerezhesse a tulajdonjogot. Ha pedig ez idő alatt csak egyszer is megszakad a birtoklás, újra kezdődhet a tizenöt éves időtartam. A törvény számos esetet szabályoz, amelyek megszakítják az elbirtoklási időt, illetve lehetséges az elbirtoklási idő „nyugvása” is, ha a tulajdonos menthető okból nincs abban a helyzetben, hogy tulajdonosi jogait gyakorolhassa.
Az elbirtoklás mint jogi lehetőség lényege, hogy a dolog tulajdonosan nem érdemel jogvédelmet, ha hosszú időn át elmulasztja a tulajdonával való törődést. Ha viszont a jogait menthető okból nem gyakorolja, az elbirtoklási idő mindaddig nyugszik, míg fennáll ez az akadály. A nyugvás hatása az, hogy az akadály fennállása alatti időt elbirtoklási időként figyelembe venni nem lehet, ez alatt az idő alatt az elbirtoklás nem következhet be, még akkor sem, ha közben az elbirtoklási idő el is telt volna. Ha a tulajdonost akadályozó ok megszűnik, még egy évig felléphet az elbirtoklás ellen akkor is, ha közben az elbirtoklási idő eltelt. Így például, ha – a tulajdonost akadályozó ok megszűnésétől számítva – az elbirtoklási időből még hét hónap van hátra, úgy ez az idő egy évre meghosszabbodik, tehát ha a tulajdonos nem lép fel az elbirtokló ellen, az elbirtoklási idő nem hét hónap, hanem egy év múlva telik le.
Az elbirtoklási idő nyugszik például abban az esetben, ha a tulajdonos egy betegség következtében cselekvőképtelenné válik, mindaddig, míg számára a hatóság nem rendel ki gondnokot.
Az elbirtoklás nyugvása mellett az elbirtoklás megszakadásának okait is részletezi a törvény, amely esetekben a megszakadást előidéző körülmény elmúltával kezdődik újra az elbirtoklási idő, az elejétől (tehát újraindul a tizenöt év, és a korábban eltelt idő nem vehető figyelembe).
Az elbirtoklás megszakad, ha
- a tulajdonos a dolog kiadása iránti követelését bírósági úton érvényesíti;
- a tulajdonos a dologgal kapcsolatban tulajdonosi jogát gyakorolja; vagy
- a birtokos a birtokot akaratán kívül elveszti, és azt egy éven belül nem szerzi vissza, vagy egy éven belül nem kéri a bíróságnál, hogy a dolog újabb birtokosa a dolgot adja vissza.
Az elbirtoklást tehát megszakítja, ha a tulajdonos észleli az idegen személy birtoklását, és birtokvédelme érdekében eljárást indít, akár közvetlenül a jegyző előtt, akár a bíróságon (a birtokvédelmi eljárásról lásd korábbi cikkünket). Megszakítja továbbá az elbirtoklást az is, ha a tulajdonos az ingatlannal rendelkezik. Ha a tulajdonos az ingatlan birtokát, használatát másnak átengedi, az ingatlant értékesíti, vagy például jelzálogjoggal terheli meg, akkor úgymond rendelkezik a tulajdonjogával, tehát gyakorolja tulajdonosi jogait.
Ha tehát a tulajdonos mondjuk évenként egyszer megjelenik a telkén, leszedi a gyümölcsöket, összesepri a faleveleket, majd további egy évig feléje sem néz az ingatlanának, ez a fajta „saját használat” is megszakítja az elévülést, hiába használja a telket valaki más az év további 364 napjában.
Nem eredményezi az elbirtoklás megszakadását a tulajdonos elhalálozása, s az ezúton beállott tulajdonváltozás, ugyanis a törvényes örökléssel bekövetkező tulajdonosváltozás nem jelenti azt, hogy a tulajdonos a tulajdonosi jogát gyakorolta. Más a helyzet azonban, ha a tulajdonos végrendeletet ír, és ebben határozza meg, hogy ki örökölje az ingatlant, mivel ebben az esetben a tulajdonos a rendelkezési jogával élt.
Az elbirtoklást nem csupán a tulajdonos „felbukkanása” és rendelkezési jogának gyakorlása szakítja meg, hanem az is, ha valaki más is birtokolni kívánja a gazdátlan ingatlant, és megakadályozza a birtoklásban a korábbi elbirtoklót – tehát az elbirtokló jogi kifejezéssel élve elveszíti az ingatlan birtokát. Ha ekkor egy éven belül az elbirtokló nem szerzi vissza az ingatlan feletti uralmat, vagy nem indít a saját védelme érdekében birtokvédelmi eljárást, akkor az elbirtoklás megszakad.
Ha az elbirtoklás megszakad, a birtoklásnak addig eltelt ideje elvész, nem vehető figyelembe. Az elbirtoklási idő csak a megszakadást okozó körülmény elmúltával kezdődik újra. Figyelemmel arra, hogy a megszakadást okozó körülmény nemcsak egyszeri történés lehet, hanem huzamos, hosszan tartó cselekmény (például a tulajdonos harmadik személynek bérbe adja a dolgot), az elbirtoklás csak akkor kezdődik el újra, ha a megszakadást okozó körülmény minden következményével együtt szűnt meg.
A tulajdonjog elismerése
Ha a fenti akadályok ellenére mégis sikerül tizenöt éven át szakadatlanul és háborítatlanul birtokolnunk az ingatlant, akkor a törvény szerint megszereztük annak a tulajdonjogát, és nem szükséges a tulajdonjoghoz az sem, hogy jogunkat az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztessük. A földhivatali bejegyzésre ugyanakkor a gyakorlatban mégis szükség van, hiszen másképp senki sem fog tudomást szerezni arról, hogy tulajdonosok lettünk, a korábbi tulajdonos pedig bármikor eladhatja az immár megszerzett ingatlanunkat.
A megoldás tehát a tulajdonjog földhivatali bejegyzése, amelynek két megoldása lehetséges. Az egyik a békésebb verzió: ha a korábbi tulajdonos elismeri, hogy valóban elbirtokoltuk tőle az ingatlant, akkor megadja a hozzájárulását a tulajdonjogunk bejegyzéséhez, ennek a bejegyzési engedélynek a benyújtásával pedig a földhivatal be fogja jegyezni a tulajdonjogot. Mivel a tulajdonosok ilyenfajta engedékenysége viszonylag ritka, így marad a másik megoldás: a pereskedés. Ekkor a bíróságtól kell kérnünk, hogy ítéletével állapítsa meg, hogy elbirtoklás folytán valóban tulajdonjogot szereztünk, és utasítsa a földhivatalt a tulajdonjog bejegyzésére.
A jogcímes elbirtoklás
A törvény szabályozza az elbirtoklás egy speciális esetét is: ez az úgynevezett jogcímes elbirtoklás. A törvényi szabály szerint: az elbirtoklás öt év elteltével következik be, ha a birtokos az ingatlan birtokát a tulajdonostól olyan írásbeli szerződéssel szerezte, amelynek alapján a tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzését követelhetné, ha a szerződés az ehhez megkívánt alakszerűségi követelményeknek megfelelne, és a birtokos az ellenszolgáltatást teljesítette.
Ha tehát valaki adásvételi szerződést kötött egy ingatlanra, annak vételárát kifizette, azonban a szerződés nem szabályos, például azért, mert nem ügyvéd készítette, vagy mert nincs minden oldalon aláírva stb. akkor a földhivatal nem fogja bejegyezni a tulajdonosváltozást, hiába adjuk be a szerződést. Ha azonban a szerződés tartalmazza a feleknek a tulajdonjog átruházására irányuló megállapodását, az ingatlan megjelölését és az ellenértéket (de ingyenes is lehet), akkor a törvény öt év birtoklás után úgymond „felmentést ad” a szerződés formai követelményei alól.
***
Ingatlant tehát nem egyszerű elbirtokolni, mégis sok olyan elhanyagolt, gazdátlan telek van az országban, ahol a tényleges birtoklási helyzet alapján érdemes lehet kérni a tulajdonjog megállapítását, ha a telket már legalább 15 éve sajátunkként, háborítatlanul használjuk. Az elbirtoklás bizonyítása, és a peres eljárás szükségessége ugyanakkor mindenképpen megkívánják, hogy ügyvédi segítséget kérjünk, így forduljunk bizalommal egy ingatlanjogban jártas ügyvédhez.
Keresse az Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda munkatársait!