A magántulajdon szent és sérthetetlen. Vannak azonban olyan közérdekű célok, amelyek olykor felülírják ezt a szabályt. Például nem várhatjuk el, hogy egy autópálya folyton kanyarogjon csak azért, hogy mindig kikerülje a magántulajdonban álló földeket, hiszen egy gyors forgalmú út minél egyenesebben halad, annál biztonságosabb. Ilyenkor tehát az államnak szüksége van az autópálya nyomvonalán fekvő földekre, melyeket meg kell szereznie akár úgy is, hogy kisajátítja azokat. A kisajátításnak azonban – a magántulajdon védelme érdekében – nagyon szigorú szabályai vannak.
A kisajátítás főszabálya
Kisajátítással ingatlan tulajdonjogát csak kivételesen, törvényben meghatározott közérdekű célból, teljes, azonnali és feltétlen kártalanítás mellett lehet megszerezni. Kisajátításra alapvetően az állam illetve a helyi önkormányzatok, továbbá olyan egyéb személyek jogosultak, amelyek a kisajátítási törvényben meghatározott közérdekű tevékenységet látnak el, vagy amelyeket törvény kötelez az állam javára történő kisajátításra. A kisajátítás szabályait a 2007. évi CXXIII. törvény tartalmazza.
Kisajátítani tehát csak (1) kivételesen, (2) közérdekből, és (3) teljes, feltétlen és azonnali kártalanítás mellett lehet.
Kivételesség
A kivételesség a kisajátítás esetében egyszerűsítve azt jelenti, hogy meg kell próbálni minden lehetséges jogi eszközt igénybe venni, amely kedvezőbb lehet a tulajdonos számára, mint a kisajátítás, és csak akkor lehet kisajátítani mintegy „végső megoldásként”, ha más jogi lehetőség már nem maradt.
Első lépésként meg kell próbálni az ingatlan tulajdonjogát oly módon korlátozni, amely a tulajdonost csak minimálisan zavarja, például egy vezetékjog, szolgalmi jog vagy közérdekű használati jog alapításával. Például egy csővezeték lefektetése a föld alá nem feltétlenül zavarja a telek felszínén folyó mezőgazdasági művelést vagy építkezést, így elegendő lehet csak egy vezetékjogot feljegyezni az ingatlan tulajdoni lapjára (ez biztosítja, hogy a csővezetéket a tulajdonos ne áshassa ki a földből), viszont emiatt nem feltétlenül szükséges egy telket kisajátítani. Ha azonban egy telek egészére szükség van, például autópálya építése miatt, úgy az ilyen használati jogok bejegyzése nem megfelelő megoldás.
Ha a használati jogok bejegyzése nem nyújt megoldást, akkor elsődlegesen piaci alapon, adásvételi vagy csereszerződés megkötésével kell megszerezni az ingatlant. Egy ilyen szerződés a tulajdonos számára jóval kedvezőbb a kisajátításnál, mivel olyan árat kaphat az ingatlanáért, amely neki megfelelő, illetve a felek egyéb feltételekről (pl. kiköltözés, birtokbaadás stb.) is szabadon megállapodhatnak.
Előfordulhat azonban, hogy nem jön létre adásvételi szerződés, akár azért, mert a magántulajdonosok és az állam nem tudnak megállapodni, akár azért, mert a tulajdonosok elérhetetlenek. A törvény szerint az alábbi esetekben kell meghiúsultnak tekinteni az adásvételt:
- az ajánlatra a tulajdonos 30 napon belül nem nyilatkozik
- a tulajdonos vagy más kártalanításra jogosult személye nem állapítható meg egyértelműen
- a tulajdonos vagy más kártalanításra jogosult lakóhelye, illetve tartózkodási helye ismeretlen
Ha sem a használati jog bejegyzésével, sem pedig adásvétellel nem szerezhető meg a kívánt telek, akkor is csak az alábbi két további feltétel esetén kerülhet sor kisajátításra.
- A közérdekű cél megvalósítására kizárólag az adott ingatlanon kerülhet sor
- A kisajátítással biztosított tevékenység közösségi előnyei a tulajdon elvonásával okozott kárt jelentősen meghaladják.
Ha tehát úgy tűnik, mindenképpen szükség van az adott telekre mondjuk egy autópálya építés miatt, akkor is először meg kell nézni, nincs-e a közelben mondjuk egy olyan terület, ami önkormányzati vagy állami tulajdonban áll, hiszen lehetséges, hogy az út nyomvonalának minimális áttervezésével a kisajátítás megúszható. Másrészről fontos tudni, hogy kisajátításra csak akkor kerülhet sor, ha az egy nagyobb közösség célját szolgálja, mely ellensúlyozza azt a tényt, hogy néhány ember viszont elveszíti a magántulajdonát.
A közérdekű cél
A kisajátítással elérni kívánt cél közösségi előnyeinek tehát jelentősen meg kell haladniuk a tulajdonjog elvonásával okozott kárt. A törvény ezért meghatározza azokat a közérdekű célokat, amelyek érdekében sor kerülhet a kisajátításra. Ezek, példálózó jelleggel, a következők:
- honvédelem
- nemzetközi szerződés alapján megvalósuló területcsere
- terület- és településrendezés
- közlekedési infrastruktúra fejlesztése
- energiatermelés és energiaellátás
- kulturális örökségvédelem
A kisajátítást kérő
Természetesen nem kérhet bárki kisajátítást, hiszen ez egy önkényes módja lenne annak, hogy egyes magánszemélyek vagy cégek másokat kiforgassanak a tulajdonukból. Kisajátítást tehát a törvény alapján csak
- az állam
- a helyi önkormányzatok
- és egyéb olyan személyek kérhetnek, akik a törvényben meghatározott közérdekű célt megvalósító tevékenységet látnak el, vagy akiket törvény az állam javára, saját nevében kisajátítást kérőként való eljárásra kötelez.
A kártalanítás
A kisajátított ingatlan tulajdonosát a tulajdonjoga elvonásáért, az ingatlanon fennálló jog jogosultját pedig a joga megszűnéséért teljes, azonnali és feltétlen kártalanítás illeti meg. Annak megállapításához, hogy mennyit ér az ingatlan, a kisajátítási hatóság szakértőt rendel ki. A szakértő az összehasonlításra alkalmas ingatlanok forgalmi értékének, vagy ha nincs ilyen, akkor az ingatlan fekvésének, földrajzi és gazdasági adottságainak figyelembe vételével állapítja meg az ingatlan értékét.
A kártalanítás összege adó- és illetékmentes, kivéve ez alól az áfát. A kártalanítást pénzben kell kifizetni átutalással, vagy készpénzben, a posta útján. Kivételesen csereingatlan is nyújtható kártalanításként, ha a tulajdonos és a kisajátítást kérő ebben megegyezik. Ilyenkor az is elképzelhető, hogy a tulajdonos úgymond „ráfizet” a csereingatlanra, ha annak értéke nagyobb, vagy pénzbeli kompenzációt kap az ingatlan mellé, ha annak kisebb az értéke, mint a kisajátítással elvont ingatlané volt.
Nem jár kártalanítás:
- az ingatlanra feljegyzett tények megszűnéséért
- az olyan épületért, amelynél az építést vagy fennmaradást engedélyező határozat a későbbi esetleges bontás esetére a kártalanítást kizárta
- illetve az olyan épületért sem, amelynek bontását a tulajdonos költségére a hatóság már elrendelte
Tehermentes tulajdonszerzés
A kisajátítással az állam (vagy más kisajátító) tehermentes tulajdont szerez, ez pedig azt jelenti, hogy a tulajdonos mellett azokat is kártalanítani kell, akik az ingatlanra bejegyzett valamilyen jogosultsággal (például jelzálogjog, végrehajtási jog) rendelkeztek.
Ha a kisajátított ingatlanon jelzálogjog állt fenn, a tulajdonos és a zálogjogosult eltérő megállapodásának hiányában a pénzbeli kártalanítás a zálogjog tárgyaként a kisajátított ingatlan helyébe lép és a kártalanítás ezen hányadát bírósági letétbe kell helyezni. Ha pedig a kisajátított ingatlanra végrehajtási jog volt bejegyezve, az ingatlanért járó pénzbeli kártalanítást a végrehajtói letéti számlára kell befizetni vagy átutalni.
Ha a kártalanítás csereingatlannal történik, a kisajátított ingatlanra vonatkozó jogok a csereingatlanra szállnak át.
A tulajdonos is kérheti
Egyes esetekben maga a tulajdonos is kérheti, hogy a földjét sajátítsa ki az állam. Ez elsőre talán furcsán hangzik, de képzeljünk csak el egy földterületet, amelyet keresztül-kasul behálóznak a felszíni és felszín alatti vezetékek, csőrendszerek, mellette pedig egy szemétlerakó létesült, az oda történő behajtás pedig nap mint nap az érintett földterületen keresztül történik. Nos, ilyen esetben lehetetlen bármilyen magáncélú hasznosítás, így természetes, hogy a tulajdonos inkább szabadulna az ilyen telektől.
Építésügyi korlátozások felszámolása, illetve az ingatlant terhelő, az ingatlan rendeltetésszerű használatát jelentősen korlátozó vagy azt megszüntető közérdekű használati jogok, szolgalmak miatti hátrányok megszüntetése érdekében az ingatlan tulajdonosa is kezdeményezheti az ingatlan kisajátítását, ha a tulajdonjogát a korlátozások előtt szerezte meg, és
- a helyi építési szabályzat változása a tulajdonosi és építési jogokat jelentősen akadályozza vagy megszünteti, és az ingatlan adásvételére vonatkozó megállapodás a tulajdonos kezdeményezésére öt éven belül nem jön létre
- vagy az ingatlanon létesített közérdekű használati jog, szolgalmi jog az ingatlan rendeltetésszerű használatát jelentősen akadályozza vagy megszűnteti, a jog létesítésétől számított 2 éven belül.
A kisajátítási eljárás menete
A kisajátítást kizárólag a fent megjelölt kisajátítást kérők indíthatják meg. Az eljárás ügyintézési határideje 75 nap. A kérelemben meg kell jelölni a kisajátítás célját, illetve a célban megjelölt tevékenység, beruházás ütemezését. A kérelem benyújtásától számított 8 napon belül a kisajátítási hatóság értesíti az ügyfeleket az eljárás megindulásáról és megkeresi a földhivatalt, hogy az érintett ingatlanokra jegyezze be a kisajátítási eljárás megindulásának tényét, illetve elidegenítési és terhelési tilalmat. Ennek megtörténtét követően a tulajdonos csak a kisajátítást kérő javára, harmadik személy részére pedig csak a kisajátítást kérő hozzájárulásával idegenítheti el az ingatlant.
Ha a kisajátítási kérelmet a hatóság megfelelőnek találja, akkor kirendeli az ingatlanforgalmi szakértőt, illetve tárgyalást tűz, ahol a tulajdonosok megvitathatják a kisajátítást kérő képviselőjével a szakvéleményben megjelölt árat, illetve szükség esetén a szakvélemény kiegészítését is kérhetik.
Mivel a kisajátítás lényege, hogy a kisajátítást kérő a törvényi garanciák megtartása mellett közhatalommal megfosztja a tulajdonost a tulajdonjogától, ezért ha a tárgyaláson nem merül fel olyan körülmény, amely megkérdőjelezné a szakértői vélemény megalapozottságát, akkor az a tény, hogy a kártalanításra jogosult nem ért egyet a kártalanítás összegével, nem akadálya a kisajátításnak.
Az eljárás a kisajátításról szóló határozattal zárul, a döntés jogerőre emelkedését követően pedig az ingatlan tulajdonjogát a kisajátítást kérő szerzi meg. A határozatban természetesen rendelkezni kell a kártalanítási összegről és arról is, hogy mikor és milyen módon kell ezt a tulajdonosnak vagy más jogosultaknak kifizetni, illetve a határozat rendelkezik az ingatlan birtokbaadásáról is. A határozat ellen nincs helye fellebbezésnek, az kizárólag a bíróság előtt támadható meg.
***
A kisajátítás tehát bonyolult folyamat, és tulajdonosként nem árt, ha ismerjük a vonatkozó szabályokat, hogy ha már meg kell válnunk az ingatlanunktól, akkor azért a lehető legkedvezőbb kártalanítást kapjuk. Ezért ha kisajátítási ajánlattal keresnek meg bennünket, vagy magunk szeretnénk felajánlani problémás ingatlanunkat, mindenképpen kérjük ingatlanjogban jártas ügyvédünk segítségét.