Mi a használati megosztás és miért fontos?
A használati megosztás egy praktikus megoldás, amikor több ember birtokol egy ingatlant. Gondolt már arra, hogy milyen nehéz lehet közösen használni valamit, amihez mindenkinek egyenlő joga van? Pontosan ezt a problémát oldja meg a használati megosztás rendszere.
Amikor Ön osztatlan közös tulajdonban rendelkezik ingatlannal, könnyen felmerülhetnek viták. Ki használhatja a telek kertjét? Ki parkol a garázsban? A használati megállapodás egyértelművé teszi, melyik tulajdonos pontosan melyik részeket használhatja. Ez nyugalmat és biztonságot teremt a mindennapi életben, miközben elkerülhetők a tulajdonostársak közötti konfliktusok.
Az osztatlan közös tulajdon problémái és megoldási lehetőségei
Az osztatlan közös tulajdonú ingatlanok számos kihívást rejtenek. Képzelje el, hogy három családdal osztozik egy házon, de nincs tisztázva, ki melyik szobát használhatja! A mindennapokban ez folyamatos súrlódáshoz vezethet.
A legnagyobb gondot általában a közös használatú részek okozzák. A kert, a bejárat, vagy akár a padlás is osztatlan közös tulajdonban lehet, ezek használata mind-mind vitaforrás lehet. A megoldást egy jól átgondolt és részletes megosztással érheti el. Ezzel meghatározhatja a kizárólagos használatú területeket, miközben szabályozhatja a közös részek használatát is. Így mindenki pontosan tudja, hol vannak a határok.
A használati megosztási szerződés elkészítésének lépései
A használati megosztási szerződés létrehozása több lépésből áll. Először is találkoznia kell az összes tulajdonossal, hogy megbeszéljék az igényeket és elvárásokat. Fontos, hogy mindenki elmondja, melyik részt szeretné használni az ingatlanban.
Ezután jön a tervezési fázis, amikor érdemes vázrajzot készíttetni egy szakemberrel. A következő lépés a szerződésben rögzíteni a pontos határokat és szabályokat. Végül az ügyvéd által ellenjegyzett dokumentumot minden félnek alá kell írnia. Ne feledje, ez a folyamat időt igényel, de megéri a befektetett energiát, hiszen évtizedekre rendezheti a használat kérdését.
A használati megosztási megállapodás jogi háttere
A használati megállapodás jogilag nem változtatja meg az ingatlan státuszát. Az ingatlan továbbra is egy helyrajzi számon szerepel a nyilvántartásban. A tulajdoni lapon nem jelenik meg az érintett ingatlan megosztása.
A jogszabályok lehetővé teszik, hogy a tulajdonosok saját döntésük alapján határozzák meg a használat rendjét. Ez a jog azonban kötelezettségekkel is jár. A megállapodást célszerű írásba foglalni és ügyvédi közreműködéssel hitelesíteni.
Hogyan készül el egy használati megállapodás?
Egy jó használati megállapodás elkészítése alapos előkészítést igényel. Gondoljon úgy erre a folyamatra, mint egy házépítésre – szilárd alapokra van szükség. Kezdje azzal, hogy összeírja, milyen területeket szeretne kizárólagosan használni, és melyekről hajlandó lemondani.
A megállapodást érdemes szakember segítségével elkészíteni. A tulajdonosi megbeszélés után pontosan rögzíteni kell, melyik tulajdonostárs melyik részt használhatja. Figyelembe kell venni a víz, gáz, villany mérőórák elhelyezkedését is. A pontos leírás mellett hasznos lehet egy részletes alaprajz csatolása. Érdemes olyan megfogalmazásra törekedni, ami később nem ad okot félreértésre.
A vázrajz jelentősége a használati megosztásban
A vázrajzot ne tekintse felesleges kiadásnak! Ez a dokumentum egyértelművé teszi a használati határokat. Képzelje el, mennyivel könnyebb vitás helyzeteket rendezni, ha van egy pontos rajz a kezében.
A jó vázrajz pontosan mutatja, hol húzódnak a kizárólagos használatú területek határai az ingatlanon. A földmérő szakember által készített rajz alapján könnyebb megérteni, melyik terület kihez tartozik. Ha később eladná tulajdoni hányadát, a vázrajz az új tulajdonos számára is egyértelmű helyzetet teremt. A földhivatal nyilvántartásába ugyan nem kerül be ez a rajz, de a megosztási szerződést tökéletesen kiegészíti.
Tulajdonostársak jogai és kötelezettségei
A tulajdonostársak jogait és kötelezettségeit részletesen szabályozza a Polgári Törvénykönyv. Alapvetően minden tulajdonos használhatja az ingatlant, de tekintettel kell lennie a többi tulajdonos érdekeire is. A jogok gyakorlása nem járhat a többiek jogainak sérelmével.
A tulajdoni hányad határozza meg az ingatlannal kapcsolatos döntések súlyát. Fontos tudnia, hogy a nagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonos szava többet nyom a latban. Ugyanakkor a költségeket is a tulajdoni hányadok arányában kell viselni. Az ingatlan fenntartásához, felújításához mindenkinek hozzá kell járulnia. A használati megosztást tartalmazó megállapodásban érdemes ezeket a kérdéseket is tisztázni.
Az elővásárlási jog érvényesítése közös tulajdon esetén
Tudta, hogy osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg? Ez azt jelenti, hogy ha el akarja adni a részét, először a többi tulajdonosnak kell felajánlania azonos feltételekkel, mint bárki másnak.
Az elővásárlási jog gyakorlására a törvény határidőt szab. A tulajdonostárs az ajánlat közlésétől számított meghatározott időn belül jogosult nyilatkozni arról, hogy élnek-e ezzel a jogukkal. Ha több tulajdonostárs is élni kíván az elővásárlási jogával, akkor tulajdoni hányadának arányában szerezhetnek tulajdont. Ez a szabály akkor is érvényes, ha van érvényben használati megállapodás az ingatlanra vonatkozóan.
Mit érdemes tudni a megosztási megállapodás tartalmáról?
A megosztási megállapodás tartalmát a felek szabadon határozhatják meg. Célszerű azonban néhány alapvető elemet mindenképpen belefoglalni. Ilyen a tulajdonosok pontos megnevezése, a tulajdoni hányadok feltüntetése és az ingatlan pontos adatai.
A megállapodásban részletesen le kell írni, melyik tulajdonos melyik részt használhatja kizárólagosan. Érdemes kitérni arra is, mi történik, ha valamelyik fél el akarja adni a tulajdoni hányadának megfelelő házrész használati jogát. Fontos szabályozni a közös költségek viselésének módját is. Ha például az egyik tulajdonos a kert egy nagyobb részét használja, vállalhatja annak teljes gondozását. A jól megfogalmazott megállapodás megelőzi a későbbi vitákat.
Ingatlanokkal kapcsolatos használati megosztást érintő jogszabályok
Az ingatlanok használati megosztását több jogszabály is érinti. A Polgári Törvénykönyv szabályozza az alapvető tulajdonjogi kérdéseket. Ezek a rendelkezések adják meg a kereteket, amelyen belül a tulajdonosok megállapodhatnak.
A használati megosztás esetén figyelembe kell venni az építési előírásokat is, különösen akkor, ha a megosztás fizikai átalakításokkal jár. Például egy családi ház két külön tulajdoni egységre bontása esetén figyelemmel kell lenni a helyi építési szabályzatra. Az ingatlannal kapcsolatos adózási kérdéseket is érdemes tisztázni. Bár az ingatlan helyrajzi számot nem kap, az adózás szempontjából lehetnek következményei a használat megosztásának.
Bankok hozzáállása a megosztást tartalmazó ingatlanokhoz
A bankok általában óvatosan kezelik az osztatlan közös tulajdonban lévő ingatlanokat. Ha Ön hitelt szeretne felvenni ilyen ingatlanra, készüljön fel alaposabb ügyintézésre. A bank számára kockázatot jelent, ha az ingatlan több tulajdonos között oszlik meg.
A banki finanszírozás szempontjából előnyt jelenthet egy jól elkészített használati megosztási megállapodás. Ez ugyanis tisztázza a viszonyokat, és csökkentheti a bank által érzékelt kockázatot. Különösen igaz ez ikerház vagy többlakásos telken álló ingatlanok esetében. Fontos, hogy a hitelkérelem benyújtása előtt tájékoztassa a bankot a használati megosztás tényéről. Egyes bankok külön szabályzattal rendelkeznek az ilyen esetekre.
Ügyvéd szerepe a használati megállapodást létrehozó folyamatban
Az ügyvéd kulcsszerepet játszik a használati megosztás létrehozásában. Szakértelmével segít elkerülni a jogi buktatókat, és gondoskodik arról, hogy a megállapodás minden szempontból megfeleljen a jogszabályoknak.
Az ügyvéd nemcsak a szerződés megszövegezésében nyújt segítséget, hanem tanácsot ad a használat megosztásának legjobb módjáról is. Ellenjegyzésével hitelesíti a dokumentumot, ami bizonyítja, hogy a szerződést a felek akaratának megfelelően készítette el. Az ellenjegyzett megállapodás nagyobb biztonságot jelent minden fél számára. Érdemes olyan ügyvédet választani, aki jártas az ingatlanjoggal kapcsolatos ügyekben, és van tapasztalata használati megosztási megállapodások készítésében.
Kérdés esetén az Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda áll rendelkezésére!
