Mi a lakásbérleti jog és mikor értékesíthető
Bizonyára Ön is találkozott már olyan hirdetésekkel, ahol nem lakást, hanem lakásbérleti jogot kínálnak eladásra. Elsőre furcsának tűnhet ez a helyzet. Mit jelent valójában, amikor valaki a bérleti jogát szeretné átruházni Önre?
A lakás bérleti jog egy vagyoni értékű jog, ami lehetőséget ad arra, hogy egy ingatlant használjon anélkül, hogy azt megvásárolná. Ez a jog bizonyos feltételekkel átruházható más személyre. Fontos tudnia, hogy ez nem a megszokott értelemben vett adásvételi szerződés. A jogszabályok szerint a bérlő a bérleti jogot csak a tulajdonos hozzájárulásával ruházhatja át. Mielőtt ilyen ügyletbe kezdene, tájékozódjon a pontos feltételekről!
Az önkormányzati bérlakás jogviszony történeti háttere
Az önkormányzati bérlakás rendszer gyökerei a rendszerváltás előtti időkre nyúlnak vissza. Akkoriban az állami és önkormányzati lakások nagy számban léteztek, és a bérleti jogviszonyok tömegesen fordultak elő hazánkban.
A rendszerváltás után megváltozott a társadalmi és gazdasági helyzet, de a jogi szabályozás sok eleme megmaradt. A mai napig érezhető ez a hatás, bár a magyarok jelentős része inkább saját tulajdonában lévő ingatlant szeretne, mint bérlakást. A nyugati országokkal ellentétben nálunk nem annyira elterjedt a hosszú távú bérlés kultúrája. Érdemes ezt a történeti hátteret ismerni, ha önkormányzati lakás bérleti joga után érdeklődik.
A Lakástörvény szerepe a bérleti jog átruházásában
A bérleti szerződést szabályozó jogi keretek meglehetősen összetettek. A Polgári Törvénykönyv alapvető szabályokat tartalmaz, de a részleteket a Lakástörvény határozza meg. Ez a jogszabály pontosan leírja, milyen feltételekkel ruházható át a bérleti jog.
Az önkormányzat saját rendeletekkel (önkormányzati rendelet) is szabályozhatja a helyi feltételeket. Ha önkormányzati lakás bérleti jogának átruházását tervezi, feltétlenül tájékozódjon mindkét jogforrásból! A Lakástörvény kötelező érvényű rendelkezéseket tartalmaz, amelyektől nem lehet eltérni még akkor sem, ha a felek ebben megegyeznének. Így például azt is szabályozza, hogy önkormányzati lakás bérleti joga kizárólag másik lakás bérleti vagy tulajdonjogára cserélhető.
A bérleti jog cseréjének feltételei és folyamata
Ha Ön önkormányzati lakásra vonatkozó bérleti jogot szeretne cserélni, ismernie kell a folyamat minden lépését. A cserét írásba kell foglalni, méghozzá lakásbérleti szerződés megkötése formájában. Tehát szóbeli szerződés nem köthető.
A csere folyamata során a tulajdonos – jelen esetben az önkormányzat – hozzájárulásával kell a cserét végrehajtani. Csak ez után költözhet be az új lakásba. Fontos, hogy a csere nem szerződésátruházás útján történik. A régi szerződés megszűnik, és egy új jön létre. Ez azt jelenti, hogy az új bérleti szerződést a felek akár új feltételekkel is megköthetik. Ne lepődjön meg, ha eltérő feltételeket kap, mint az előző bérlő!
Milyen dokumentumok szükségesek a bérleti jog átruházásához
Az önkormányzati lakás bérleti jogát átruházni kívánó személynek több dokumentumot is be kell szereznie. A lakásbérleti szerződésének bemutatása alapvető követelmény. Emellett szükség lehet a jogviszonya fennállását tanúsító bérbeadó írásbeli nyilatkozatára is.
Ha lakástulajdonra történő cseréről van szó, akkor a tulajdonában álló lakóingatlanra vonatkozó tulajdoni lapot is be kell mutatni. Nem elég bármilyen régi tulajdoni lap – a jogszabály előírja, hogy csak a lakóingatlanra vonatkozó tulajdoni lap 30 napnál nem régebbi hiteles másolata fogadható el. Ezeket a dokumentumokat a bérbeadó által meghatározott feltételek szerint kell benyújtani, általában legalább 30 napos határidővel. Ne hagyja az utolsó pillanatra ezek beszerzését, mert sokszor időigényes folyamatról van szó!
Mikor tagadhatja meg az önkormányzat a bérleti jog átruházását
Az önkormányzat mint bérbeadó bizonyos esetekben megtagadhatja a bérleti jog átruházásához szükséges hozzájárulást (bérleti szerződés megtagadása). Ez történhet például akkor, ha a bérleti jogot szerző fél nem nyújtja be időben a kért dokumentumokat vagy kétség merül fel a cserepartner jogaival kapcsolatban.
Ha a cserepartner nem tudja bizonyítani, hogy valóban rendelkezik lakás bérleti vagy tulajdonjogára vonatkozó jogokkal, az szintén ok lehet a megtagadásra. Ugyanakkor jó tudni, hogy vannak olyan helyzetek, amikor az önkormányzat nem utasíthatja el a kérelmet. A törvény védi a bérlők érdekeit is bizonyos indokolt esetekben. Ilyenkor a hozzájárulás nem tagadható meg. Mindenképp tájékozódjon ezekről a kivételekről is!
Egészségügyi és munkahelyi indokok a bérleti jog cseréjénél
Ha Önnek egészségügyi problémái vannak, vagy megváltozott a munkahelye, jó hír, hogy ezek alapos indoknak számítanak a bérleti jog cseréjéhez. A törvény védi az ilyen helyzetben lévő bérlővel együtt élő személyeket is.
Az egészségügyi problémákat általában orvosi igazolással köteles az értintett alátámasztani. A munkahely változását pedig munkáltatói igazolással tudja bizonyítani. Ha ezek az indokok fennállnak, és a szükséges dokumentumokat megfelelően benyújtotta, az önkormányzat nem tagadhatja meg a cseréhez való hozzájárulást. Ilyenkor nem kell bérleti díjat fizetnie a cseréért. Érdemes ezeket az indokokat részletesen bemutatni a kérelmében, hiszen ezzel növelheti az esélyeit a gyors és problémamentes ügyintézésre.
Lakásbérleti jog folytatása hozzátartozók esetében
Mit tehet, ha olyan önkormányzati lakásban él, ahol nem Ön a bérlő, hanem például az édesapja vagy édesanyja? A Lakástörvény bizonyos esetekben lehetőséget ad a bérleti jog folytatására hozzátartozók számára is.
Ha a bérlő elhalálozik, bizonyos feltételek mellett a vele együtt élő hozzátartozók folytathatják a bérleti jogviszonyt. Ez nem automatikus, kérelmet kell benyújtani hozzá. Érdemes tudni azt is, hogy nem minden hozzátartozó jogosult erre. A törvény pontosan meghatározza, kik azok, akik élhetnek ezzel a lehetőséggel. Ha Ön jogosult lehet a bérleti jog folytatására, mindenképpen tájékozódjon a helyi önkormányzatnál a pontos feltételekről és a szükséges lépésekről!
A bérleti jog átruházásának írásbeli feltételei
A bérleti jogának átruházásához mindenképpen írásbeli szerződést kell kötni. A szóbeli megállapodás ebben az esetben nem elegendő, sőt, jogilag érvénytelen. A törvény egyértelműen előírja, hogy a bérleti szerződés feltételei írásba foglalása szükséges.
Az írásbeli szerződésben pontosan rögzíteni kell a csere minden feltételét és részletét. Ki kell térni arra, hogy ki mit ad át kinek, és milyen feltételekkel. Érdemes ügyvéd segítségét kérni a szerződés megszövegezéséhez, hogy minden törvényi előírásnak megfeleljen. Ne feledje, hogy a szerződés csak akkor lesz érvényes, ha a bérbeadó is hozzájárul a cseréhez! A bérbeadói hozzájárulást is érdemes írásban kérni és megkapni, hogy később bizonyítani tudja annak megtörténtét.
Bérlakás csere esetén felmerülő jogi kérdések
A bérlakás csere során számos jogi kérdés merülhet fel, amelyekre érdemes előre felkészülni. Például mi történik, ha a cserepartner az átruházás után nem fizeti a bérleti díjat? Kinek kell felelnie a korábbi tartozásokért?
Az is kérdés lehet, hogy milyen állapotban kell átadni a lakást a cserepartnernek. Az illetőleg a lakásban található berendezési tárgyak sorsa is tisztázandó a szerződésben. Érdemes pontosan dokumentálni az átadáskor fennálló állapotot, lehetőleg fényképekkel is. Így elkerülheti a későbbi vitákat. Fontos, hogy a csereszerződésben minden ilyen részletre kitérjen, és ne hagyjon nyitott kérdéseket!
Ingatlan tulajdonában lévő személyek jogai és kötelezettségei
Ha Önnek saját ingatlana van, és ezt szeretné önkormányzati bérlakásra cserélni, tisztában kell lennie a jogaival és kötelezettségeivel. A csereszerződésben pontosan rögzíteni kell, hogy mi történik az Ön tulajdonával a csere után.
A tulajdonos jogai és kötelezettségei lényegesen különböznek a bérlőétől. Míg tulajdonosként szabadon rendelkezhet az ingatlanával, addig bérlőként csak a szerződésben meghatározott keretek között használhatja az adott lakás területét és berendezéseit. Érdemes alaposan átgondolni, megéri-e Önnek ez a csere. Figyelembe kell vennie azt is, hogy az önkormányzati lakás bérleti joga időben korlátozott lehet, míg a tulajdonjog elvileg örökre szól. A csereszerződés megkötése előtt mindenképpen konzultáljon jogi szakemberrel!
A szerződéses feltételek változása az átruházást követően
Amikor átvesz egy bérleti jogot, nem biztos, hogy ugyanazokkal a feltételekkel kapja meg, mint az előző bérlő bérleti jogviszonyát. Az önkormányzat módosíthatja a feltételeket az új szerződés megkötésekor.
Változhat például a bérleti díj összege, a szerződés időtartama, vagy a lakás használatára vonatkozó egyéb feltételek. Előfordulhat, hogy az előző bérlő kedvezményeket kapott, amelyek Önre már nem vonatkoznak. Ezért nagyon fontos, hogy önkormányzati lakás esetén még a csere véglegesítése előtt tájékozódjon az új szerződéses feltételekről! Kérjen előzetes tájékoztatást az önkormányzattól, hogy ne érje kellemetlen meglepetés bérleti joggal kapcsolatban. Legyen tisztában azzal, hogy a bérleti jog cseréje után egy teljesen új jogviszony jön létre, amely eltérhet az előzőtől!
