Ismerd meg a függőben tartás és tulajdonjog fenntartás ingatlan adásvételnél 2025-től esedékes változásait. Mi a hátrányuk és előnyük?
Miről szólt korábban a tulajdonjog-fenntartás és függőben tartás?
Ha Ön ingatlan adásvételnél találkozott korábban ezekkel a fogalmakkal, fontos tudnia a lényeget és hogy mi változott.
A tulajdonjog-fenntartás és függőben tartás két olyan jogi megoldás volt korábban, amely védte az eladót és a vevőt is a tranzakció során.
Ezek a megoldások akkor váltak különösen fontossá, amikor a vételár nem egy összegben került megfizetésre. Az adásvételi szerződésben rögzíthették a felek ezeket a feltételeket, azonban az ezekre vonatkozó szabályok 2025. január 15. napjától jelentősen módosultak.
A függőben tartás ingatlan adásvételnél – alapvető tudnivalók (régi Inytv.)
A függőben tartás során a szerződő felek kérhették a földhivatalt, hogy a tulajdonjog bejegyzési kérelem elintézését halassza el. Ez a gyakorlatban azt jelentette, hogy az ingatlan tulajdoni lapjára nem jegyezték be azonnal az új tulajdonost.
A függőben tartási kérelem maximum 6 hónapos időtartamra szólhatott. Ez idő alatt az eladó biztosítékot kapott arra, hogy megkapja a teljes vételárat, a vevő pedig védve volt addig más igényekkel szemben. Ez védte a feleket, ugyanis a tulajdonjog bejegyzés után érkező kérelmeket 6 hónapon át nem intézte el a földhivatal.
Mit jelentett a tulajdonjog fenntartással történő eladás (Régi Inytv.)
Amikor az eladó fenntartotta a tulajdonjogát, azzal biztosította magát a vételár kifizetése előtt. Ez a gyakorlatban azt jelentette, hogy bár az ingatlant már birtokba vehette a vevő, a tulajdonosi jogok még az eladónál maradtak.
A tulajdonjog fenntartással történő eladás során az eladó mindaddig tulajdonos maradt, amíg a teljes vételár meg nem érkezett. Ez a konstrukció különösen hasznos volt részletfizetés esetén.
A korábbi függőben tartás előnye és jogi háttere
A korábbi függőben tartással járó bejegyzési folyamat felfüggesztése jelentős előnyökkel járt mindkét fél számára. A felek biztonságban tudhatták érdekeiket, mivel a végrehajtási jog nem volt bejegyeztethető ez idő alatt az ingatlanra.
Ez lehetővé tette, hogy a vevő tulajdonjog bejegyzése megelőzzön minden más kérelmet. Az iránti kérelem beadásától számítva minden más bejegyzési igény várakozó státuszba került.
Tulajdonjog-fenntartással történő eladás szabályai 2025 előtt
Az ingatlan adásvétel során korábban az eladó a tulajdoni lapon fenntartotta jogait a teljes vételár megfizetéséig. A tulajdonjog-fenntartással történő eladás korlátlan ideig tarthatott.
A korábbi rendszerben a bejegyzési engedély benyújtásáig az eladó maradt a tulajdonos. A tényének bejegyzése az ingatlanra egyértelmű jelzés volt minden érdekelt számára.
Az ingatlan adásvételi szerződés módosulásai
Az új szabályozás alapjaiban változtatja meg az ingatlan adásvételi folyamatot. A szerződésben már nem a régi típusú tulajdonjog fenntartás szerepel, hanem az új típusú vevői jogok rendszere, amelyek a tulajdonjog fenntartásához kapcsolódnak.
A változás miatt az adásvételi szerződésben https://drujvary.hu/adasveteli-szerzodesek/ új elemként jelenik meg a vevői jog intézménye. Ez biztosítja, hogy a vételárat részletekben fizető vevő jogai is megfelelően védve legyenek.
Mit kell tudni a tulajdonjog bejegyzése kapcsán
A tulajdonjog bejegyzése iránti folyamat jelentősen egyszerűsödik 2025-től. A tulajdonjog-fenntartással való eladás esetén a kapcsolódó vevői jog bejegyzésének automatikus következménye lesz az ezt követő bejegyzési eljárások felfüggesztése. A felfüggesztés időtartama a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem elbírálásáig, de legfeljebb a vevői jog bejegyzése iránti kérelem benyújtásától számított hat hónapos határidő elteltéig tart. Ezt az időtartamot nem lehet meghosszabbítani, ahogyan a korábbi függőben tartást sem lehetett.
A végrehajtási jog bejegyzése ellen az új rendszer is védelmet nyújt az első 6 hónapban. Ez azt jelenti, hogy az Ön tulajdonjog bejegyzési kérelme elsőbbséget élvez minden más igénnyel szemben.
Hogyan változik a függőben tartással kapcsolatos ügyintézés
A korábbi rendszerben az ingatlan tulajdoni lapjára külön kellett feljegyezni a függőben tartás tényét. Most ezt kiváltja az új típusú vevői jog, amely ugyanazt a védelmet biztosítja egyszerűbb adminisztrációval.
Ugyanakkor míg korábban egyszer kellett megfizetni a függőben tartás után a földhivatali díjat, most kétszer szükséges. Első körben a vevői jog bejegyzésekor, majd ezt követően a törlés során is ismételten.
Ügyvédi iroda szerepe az új rendszerben
Az ügyvédi iroda szerepe továbbra is kulcsfontosságú marad, de új területekre helyeződik a hangsúly. A szakértő segítség különösen fontos az új típusú vevői jogok értelmezésében és a szerződő felek érdekeinek megfelelő képviseletében.
Az ügyvéd feladata lesz érthetően elmagyarázni Önnek, hogy az új rendszerben hogyan érvényesítheti jogait, és mire kell figyelnie a kérelem benyújtásánál. A jogi képviselő segít abban is, hogy minden határidőt pontosan betartsanak.
A tulajdonjog-fenntartással kapcsolatos határidők változásai
A tulajdonjog fenntartással kapcsolatos időkorlátok jelentősen átalakulnak. Ha Ön határozatlan időre köti ki ezt a jogot, akkor a földhivatalt 5 éves időtartamra jegyzi be azt.
A határozott idejű megállapodásoknál az időtartam lejártával automatikusan törlik a bejegyzést. Fontos tudnia, hogy a vevő tulajdonjog érvényesítésére továbbra is 6 hónapos határidő áll rendelkezésre, ha teljes védelmet szeretne élvezni. Hat hónap elteltével viszont a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog elidegenítési és terhelési tilalomként érvényesül, amely azt jelenti, hogy ezt követően amennyiben a tulajdonos az ingatlant eladná vagy megterhelné (például jelzálogjoggal) akkor a kérelmezőnek be kell szereznie a tilalom jogosultjának előzetes hozzájárulását is.
Az új vevői jogok rendszere az ingatlan eladásánál
Az új rendszerben a vevői jogok erősebb védelmet kapnak. Amikor Ön ingatlant vásárol, és nem fizeti ki azonnal a teljes árat, bejegyezhető az új típusú vevői jog az ingatlan tulajdoni lapjára.
A vevői jog azt jelenti, hogy az eladó nem idegenítheti el és nem terhelheti meg az ingatlant az Ön hozzájárulása nélkül. Ez a védelem akkor is megmarad, ha a vételárat részletekben fizeti, így biztonságban tudhatja befektetését.
Vevői joggal, illetve ingatlan adásvétellel kapcsolatos kérdése esetén forduljon bizalommal az Újváry Zsolt Ügyvédi Irodához!