A lakásbérlés útvesztőjében könnyű eltévedni. Bérlőként és bérbeadóként is számos kérdés merülhet fel Önben. Hogyan találja meg a tökéletes otthont vagy a megbízható bérlőt? Milyen egy jó bérleti szerződés? Cikkünkben lépésről lépésre végigvezetjük a legfontosabb tudnivalókon. Segítünk, hogy magabiztosan kezelje a bérbeadás folyamatát, és elkerülje a buktatókat.
A lakásbérleti szerződés alapjai és a tökéletes ingatlan kiválasztása
Amikor új otthont keres, az első és legfontosabb dokumentum a lakásbérleti szerződés lesz. Ez a megállapodás rögzíti a bérlés feltételeit. Mielőtt bármit aláírna, alaposan nézze meg a kiválasztott ingatlan állapotát. Vizsgáljon meg mindent, a csapoktól az ablakokig. Fontos, hogy a lakás megfeleljen az Ön igényeinek és biztonságos legyen. A jó kapcsolat kulcsa a bizalom, ezért ismerje meg a bérbeadó személyét is.
Ne kapkodja el a döntést. A tökéletes lakás megtalálása időbe telik. Ha Ön bérbeadó, győződjön meg arról, hogy a leendő bérlő valóban lakás céljára kívánja használni az ingatlant. Kérdezzen rá a részletekre, hogy elkerülje a későbbi félreértéseket. A bérlőnek pedig joga van tudni minden lényeges információt a lakásról. Egy alapos beszélgetés mindkét fél számára hasznos.
Miért fontos a közjegyző által ellenjegyzett, egyoldalú nyilatkozat a kiköltözésről?
Sok bérbeadónak okoz fejfájást egy esetleges kiköltöztetés. Egy közjegyzői okiratba foglalt kiköltözési nyilatkozat aláírása erre kínál megoldást. Ezzel a dokumentummal a bérlő előre vállalja, hogy a szerződés lejárta után elhagyja a lakást. Így elkerülhető a hosszadalmas és költséges bírósági eljárás. Ez a nyilatkozat tehát az Ön legfőbb biztosítéka lehet.
Ez a megoldás nemcsak a bérbeadót védi. A bérlőt is biztosítja arról, hogy a feltételek egyértelműek. A közjegyzői okiratba foglalás mindkét fél számára biztonságot teremt. Bár ennek van egy plusz költsége, ez eltörpül egy esetleges pereskedés költségei mellett. A bérleti jogviszony lezárásakor így nem érhetik meglepetések a feleket.
Hogyan készítsünk elő egy jogilag megfelelő ingatlan bérleti szerződés tervezetet?
Az ingatlan bérleti szerződés a közös út alapköve. Ne bízza a véletlenre a tartalmát! A legjobb, ha írásban rögzítik a feltételeket. A szóbeli megállapodásokat később nehéz bizonyítani. A szerződésben szerepelnie kell minden fontos adatnak. Ilyen a felek neve és azonosító adatai, a lakás pontos címe és a bérlet időtartama.
Mielőtt a bérleti szerződés véglegessé válik, olvassák át figyelmesen. Ellenőrizzék, hogy minden adat helyesen szerepel-e benne. Kérjék el egymás személyi igazolvány okmányát az adatok egyeztetéséhez. A dokumentumot mindkét félnek el kell látnia az aláírásával, ezzel hitelesítve azt. Csak egy mindenki által elfogadott és aláírt szerződés nyújt valódi biztonságot.
A bérleti díj meghatározása és a fizetési feltételek rögzítése a szerződésben
A bérleti díj összegét mindig egyértelműen rögzítsék. Fontos tisztázni, hogy a havi bérleti díj pontosan mit tartalmaz. Fedezi-e a rezsiköltségeket, vagy azokat külön kell fizetni? A fizetési feltételeket is részletesen írják le. Határozzák meg a fizetés módját és határidejét. A leggyakoribb megoldás, hogy a bérlő a bérleti díjat havonta előre fizeti.
A szerződésben térjenek ki arra is, mi történik késedelmes fizetés esetén. Például, mennyi késedelmi kamatot számolhat fel a bérbeadó? Rögzítsék azt is, hogy a bérlő a havi bérleti díjat kinek és milyen formában köteles megfizetni. Legyen szó átutalásról vagy készpénzről, a lényeg az egyértelműség. Ez segít elkerülni a pénzügyi vitákat a későbbiekben.
A bérleti szerződéssel kapcsolatos jogok és kötelezettségek: mit kell tudnia a bérbeadónak és a bérlőnek?
A bérleti viszony egy kétoldalú kapcsolat. Mind a bérbeadó, mind a bérlő rendelkezik jogokkal és kötelezettségekkel. A bérbeadó köteles biztosítani, hogy a lakás lakható állapotban legyen. Felelős a nagyobb javításokért, például a fűtésrendszer hibáiért. A bérlő köteles vigyázni a lakásra és azt rendeltetésszerű módon használni. Ez azt jelenti, hogy nem okozhat kárt és nem zavarhatja a szomszédokat.
A bérlő a bérleti díj megfizetésén túl felelős a kisebb karbantartásokért is. Ilyen például egy kiégett izzó cseréje. A bérbeadó nem léphet be a lakásba a bérlő engedélye nélkül. Tiszteletben kell tartania a bérlő magánszféráját. A törvény pontosan meghatározza, hogy melyik fél miért köteles felelni a bérlés során. Érdemes ezeket a szabályokat ismerni.
Mikor és hogyan kell módosítani a bérleti szerződést?
Az élet változhat a bérlet ideje alatt. Lehet, hogy módosítani szeretnék a feltételeket. Ilyenkor elengedhetetlen egy új írásbeli megállapodás. Soha ne hagyatkozzon szóbeli ígéretekre! Ha például a bérleti szerződést szeretnék megváltoztatni, azt mindig írásban tegyék meg. Ez lehet egy teljesen új szerződés vagy egy szerződésmódosítás.
A bérleti jogviszony alatt bármilyen változást dokumentálni kell. Legyen szó a bérleti díj emeléséről vagy egy új lakó beköltözéséről. A módosítást mindkét félnek alá kell írnia. Ezzel a jogviszony továbbra is tiszta és átlátható marad. Az írásos forma védi Önt a későbbi vitáktól.
A lakásbérleti szerződést biztosító mellékletek: birtokbaadási jegyzőkönyv és leltár
A lakásbérleti szerződést mindig egészítse ki fontos mellékletekkel. Az egyik legfontosabb a birtokbaadási jegyzőkönyv. Ez a dokumentum rögzíti a lakás állapotát a beköltözéskor. Írják le benne az esetleges hibákat, sérüléseket. Jegyezzék fel a mérőórák állását is. Ez segít elkerülni a vitákat a rezsiköltségek elszámolásakor.
A jegyzőkönyv mellett készítsenek leltárt is. Ez a lista tartalmazza a lakásban található bútorokat és berendezéseket. A leltárban szerepeljenek a helyiségek és az azokban lévő tárgyak. A dokumentumokat a bérbeadó készíti elő a bérlő részére. A bérlőtől kapott kaució sorsáról is dönthet a jegyzőkönyv tartalma kiköltözéskor, így mindkét fél érdeke a pontosság. A jegyzőkönyvet a bérbeadó részére is meg kell őrizni.
A kaució szerepe és visszatérítésének feltételei
A kaució egyfajta pénzügyi biztosíték a bérbeadó számára. Általában egy-három havi bérleti díjnak megfelelő összeg. A bérlő ezt az összeget a bérleti szerződés megkötésekor adja át. A kaució fedezi az esetlegesen elmaradt bérleti díjat. Vagy a lakásban okozott károk javítási költségeit. A bérleti szerződésben pontosan rögzíteni kell a kaució összegét és feltételeit.
A bérleti viszony megszűnésekor a bérlő visszakapja a kauciót. Ennek feltétele, hogy a lakást az eredeti állapotban adja vissza. És természetesen nem lehet tartozása. Ha kár keletkezett, a bérbeadó levonhatja a javítás költségét. A fennmaradó összeget pedig vissza kell fizetnie a bérlőnek. A szerződésnek tartalmaznia kell a visszafizetés határidejét is.
A lakás bérleti jogviszony megszüntetése: a szerződés felmondása és annak jogi következményei
A bérleti szerződés megszüntetésének leggyakoribb módja a felmondás. A felmondás szabályai eltérőek lehetnek. A pontos feltételeket a Lakástörvény tartalmazza. A felmondási szándékot mindig írásban kell közölni a másik féllel.
Ha a felmondás szabályszerű, a bérleti jogviszony a felmondási idő végén megszűnik. A bérlőnek ekkor el kell hagynia a lakást. A bérbeadónak pedig vissza kell adnia a kauciót, ha minden rendben van. Ha a felmondás nem szabályos, az jogi vitákhoz vezethet. Ezért fontos, hogy mindig tartsa be a szerződésben és a törvényben foglaltakat.
Mi a teendő bérleti szerződés esetén felmerülő vitás helyzetekben?
Sajnos egy bérleti szerződés esetén is előfordulhatnak viták. Lehet, hogy a bérbeadó nem javítja meg a bojlert. Vagy ha a bérlő késik a fizetéssel. Az első és legfontosabb lépés a kommunikáció. Próbálják meg higgadtan megbeszélni a problémát. Sokszor egy egyszerű beszélgetés megoldja a konfliktust. Dokumentálja a problémát, készítsen fotókat vagy írjon e-mailt.
Ha a bérlő vagy a vele együttlakó személy viselkedése okoz problémát, azt is jelezni kell. Ha a békés megoldás nem vezet eredményre, nézzék át a szerződést. A legtöbb esetben a szerződés pontosan leírja a teendőket. Ha a helyzet alapján a bérbeadó úgy ítéli meg, hogy a bérlő súlyosan megszegte a szabályokat, jogi lépéseket tehet. Ilyenkor érdemes szakértő segítségét kérni.
Azonnal végrehajtható követelések a bérleti jogviszony ban
A bérleti szerződés lehet határozott vagy határozatlan idejű. A szerződés időtartama alapvetően meghatározza a felmondási szabályokat. Egy határozott időre szóló szerződés egy konkrét dátumig érvényes. Ezt általában nehezebb idő előtt megszüntetni. Az ilyen típusú, időre kötött szerződés mindkét félnek kiszámíthatóságot ad.
Ezzel szemben a határozatlan időre kötött szerződés rugalmasabb. Ezt bármelyik fél felmondhatja a törvényes felmondási idő betartásával. A határozatlan idejű bérleti szerződés addig tart, amíg valamelyik fél fel nem mondja. Létezik határozott idejű bérleti szerződés is, ami a határozott idő lejárta után határozatlan idejűvé alakul, ha a felek továbbra is a szerződés szerint járnak el. Az Ön számára legmegfelelőbb időre szóló konstrukció kiválasztása kulcsfontosságú.
A bérleti szerződés és az adásvételi szerződés közötti alapvető különbségek
Fontos megkülönböztetni a bérleti szerződést az adásvételi szerződés fogalmától. Míg a bérlet csak a lakás használati jogát biztosítja, az adásvétel a tulajdonjogot ruházza át. A bérleti szerződés bármikor megszüntethető a szabályok betartásával. Például egy határozatlan idejű szerződést bármelyik fél felmondhatja. Ezt általában a hónap 15. napjáig kell megtenni.
A felmondás a felmondást követő hónap utolsó napjára szól. Ez azt jelenti, hogy a bérlőnek van ideje új lakást keresni. Az adásvételi szerződés ezzel szemben egy végleges jogügylet. Annak felbontása sokkal bonyolultabb. A két szerződéstípus tehát teljesen más jogi helyzetet teremt. Mindig győződjön meg róla, hogy a megfelelő típusú szerződést köti meg.
Kérdés esetén forduljon ügyvédi irodánkhoz bizalommal!
