Tisztelt Érdeklődő!
Az Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda Budapest nevében köszönjük megkeresését. Ügyvédi praxisunkban gyakran találkozunk ezzel a kérdéssel, különösen ingatlanügyletek során. Az alábbiakban összefoglaltuk Önnek a legfontosabb tudnivalókat a magyar jogszabályok (Ptk.) alapján.
Mi az az előszerződés?
A Polgári Törvénykönyv (Ptk. 6:73. §) értelmében az előszerződés egy olyan megállapodás, amelyben a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy egy későbbi időpontban egymással végleges szerződést kötnek.
Fontos hangsúlyoznunk, hogy az előszerződés nem eredményez tulajdonosváltást. Ingatlan esetén például a Földhivatal az előszerződés alapján nem jegyzi be a vevő tulajdonjogát. Ez a dokumentum „csupán” egy jogi ígéret, egy kötelezettségvállalás a későbbi végleges adásvételi szerződés aláírására.
Ahhoz, hogy az előszerződés érvényes legyen, tartalmaznia kell a későbbi végleges szerződés lényeges feltételeit (ingatlan esetén: felek adatai, ingatlan pontos megjelölése, vételár). Továbbá ugyanolyan alakiságok vonatkoznak rá, mint a végleges szerződésre – tehát ingatlanügyletnél ezt is írásba kell foglalni, és javasolt ügyvédi ellenjegyzéssel ellátni a későbbi viták elkerülése érdekében.
Mikor érdemes előszerződést kötni?
Tapasztalataink szerint az előszerződés akkor indokolt, ha a felek elkötelezettek az üzlet mellett, de valamilyen átmeneti akadály miatt a végleges szerződés megkötése még nem lehetséges vagy túl kockázatos lenne.
Az alábbi esetekben szoktuk javasolni megfontolását:
- Jogi akadályok elhárítása idejére:
Ha az ingatlan jogi helyzete még nem tisztázott. Például az eladó örökölte az ingatlant, de a hagyatéki eljárás még nem zárult le jogerősen (tehát még nincs bejegyezve a tulajdonjoga). Ilyenkor a felek rögzíthetik szándékukat, hogy amint a tulajdoni lapon megjelenik az örökös neve, megkötik a végleges adásvételt. - Hitel vagy finanszírozás bizonytalansága esetén:
Bár a banki hitelezéshez gyakran már a végleges szerződés szükséges, előfordulhat olyan speciális konstrukció vagy pályázat (pl. vállalati szektorban), ahol először igazolni kell a vételi jogot vagy szándékot, mielőtt a forrás rendelkezésre állna. - Tehermentesítés folyamatban van:
Ha az ingatlanon jelentős jelzálogjog vagy végrehajtási jog van, és a vevő biztosítékot szeretne, hogy az eladó ebből a vételárelőlegből vagy más forrásból tehermentesíti az ingatlant a végleges átírás előtt. - Hosszabb időbeli csúszás:
Ha a birtokbaadásra vagy a költözésre csak hónapok múlva kerülhet sor (pl. az eladó új lakása még épül), és a felek nem akarják a végleges szerződést „függőben tartani” ilyen hosszú ideig, az előszerződés áthidaló megoldást jelenthet.
Mire figyelünk ilyenkor szakértőként?
Amikor Irodánk előszerződést szerkeszt, mindig kiemelt figyelmet fordítunk arra, hogy pontosan rögzítsük:
- A határidőt: Meddig kell megkötni a végleges szerződést?
- A szankciókat: Mi történik, ha valamelyik fél visszalép? (Itt is kiköthető foglaló, amely a végleges szerződés meghiúsulása esetén biztosítékot nyújt).
- A „menekülési” klauzulát: A törvény szerint ugyanis megváltozott körülmények esetén (pl. váratlan, súlyos anyagi ellehetetlenülés) a bíróság mentesítheti a felet a szerződéskötési kötelezettség alól. Ezt érdemes pontosítani a szerződésben.
Összegezve: Az előszerződés hasznos eszköz, de nem minden esetben a legjobb megoldás. Gyakran egy jól megszerkesztett, feltételekhez kötött végleges adásvételi szerződés (pl. tulajdonjog-fenntartással) nagyobb biztonságot ad a vevőnek, mivel az már széljegyre kerül a tulajdoni lapon, míg az előszerződés nem.
Amennyiben konkrét ügylet előtt áll, javasoljuk, hogy egyeztessen velünk személyesen, hogy megvizsgálhassuk, az Ön esetében az előszerződés vagy a végleges szerződés jelenti-e a nagyobb jogi biztonságot.
Tisztelettel:
Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda Budapest
Felhívjuk figyelmét, hogy ez csak általános tájékoztatás. A válasz nem teljeskörű, és nem tudja figyelembe venni az Ön egyedi körülményeit.
Annak érdekélben, hogy az Ön egyedi körülményeit figyelembe vevő teljes szakvéleményt kapjon, vegye fel a kapcsolatot az Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda Budapest szakjogászaival.
Irodánk személyre szabott megoldást tud nyújtani az Ön helyzetére.