Üdvözlöm! Köszönjük a megkeresését.
Az alábbiakban összefoglaljuk az előleg és a foglaló közötti legfontosabb jogi különbségeket a magyar Polgári Törvénykönyv (Ptk.) alapján. Ügyvédi irodánk tapasztalata szerint ezek a fogalmak keverése okozza a legtöbb félreértést, különösen ingatlan adásvételeknél.
A legfontosabb különbség röviden
Bár mindkét összeg beleszámít a vételárba sikeres ügylet esetén, a jogi természetük drasztikusan eltér, ha az üzlet meghiúsul:
- Az előleg: Minden esetben visszajár, ha nem jön létre a szerződés (bármi is legyen az ok).
- A foglaló: Szankciós jellegű biztosíték – aki miatt meghiúsul az üzlet, azt éri anyagi veszteség (elveszti vagy duplán fizeti vissza).
Lássuk részletesen a jogi hátteret, ahogyan azt irodánkban ügyfeleinknek is tanácsoljuk:
1. Az előleg (vételárrészlet)
Az előleg jogilag a vételár egy előre kifizetett részlete. Nincs biztosíték funkciója, csupán a fizetési szándékot jelzi.
- Ha az üzlet létrejön: Beszámítjuk a vételárba.
- Ha az üzlet meghiúsul: Az előleg teljes összege visszajár a vevőnek, függetlenül attól, hogy kinek a hibájából nem jött létre a szerződés. Még akkor is vissza kell fizetni, ha a vevő gondolta meg magát.
2. A foglaló (biztosíték)
A foglaló a szerződés melletti elköteleződést erősíti meg (Ptk. 6:185. §). Ennek komoly anyagi tétje van.
- Formai követelmény: A szerződésben kifejezetten rögzítenünk kell, hogy az átadott összeget a felek „foglalóként” kezelik. Ha ez nem szerepel írásban, a bíróság automatikusan előlegnek tekinti az összeget!
- Ha az üzlet létrejön: Ez is beleszámít a vételárba.
- Ha az üzlet meghiúsul: Itt vizsgáljuk a felelősség kérdését:
- Ha a Vevő hibázik (pl. visszalép, nem kap hitelt és nincs erre kitétel): A foglalót elveszíti, az az eladónál marad.
- Ha az Eladó hibázik (pl. mégsem adja el, másnak adja el): A kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni a vevőnek.
- Ha senki sem hibás (vagy mindketten): A foglaló alapösszege jár vissza (kamatmentesen), mintha előleg lett volna.
Mikor melyiket javasoljuk?
- Eladóként: Általában a foglalót preferáljuk, mert ez köti a vevőt a vételi szándékhoz.
- Vevőként: Ha bizonytalan a hitelfelvétel vagy az ügylet kimenetele, biztonságosabb az előleg, kivéve, ha biztosítani akarja, hogy az eladó ne gondolhassa meg magát.
Fontos tanácsunk: Soha ne adjon át pénzt anélkül, hogy írásban rögzítenénk annak jogcímét (foglaló vagy előleg). Egy rosszul megfogalmazott átvételi elismervény milliókba kerülhet.
Amennyiben konkrét szerződéskötés előtt áll, javasoljuk, hogy egyeztessen irodánkkal, hogy az Ön érdekeit a legmegfelelőbb jogi biztosítékokkal védhessük.
Tisztelettel:
Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda Budapest
Felhívjuk figyelmét, hogy ez csak általános tájékoztatás. A válasz nem teljeskörű, és nem tudja figyelembe venni az Ön egyedi körülményeit.
Annak érdekélben, hogy az Ön egyedi körülményeit figyelembe vevő teljes szakvéleményt kapjon, vegye fel a kapcsolatot az Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda Budapest szakjogászaival.
Irodánk személyre szabott megoldást tud nyújtani az Ön helyzetére.