Ingatlan Adásvételi szerződés Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda által
Ingatlan vásárlás esetén az ingatlan adásvételi szerződés megkötése egyszerűnek tűnik, hiszen ha megállapodtunk a vételárban, a kifizetés napjában és rögzítettük, mikor és milyen állapotban, milyen felszereltséggel vehetjük át az ingatlant, már csak teljesíteni kell a leírtakat. Az adásvételi szerződések vonatkozásában fennálló ezen feltevés téves!
Egyáltalán nem mindegy azonban, hogy mi kerül a szerződésbe, tehát a megállapodott feltételeket hogyan fogalmazzuk meg, hiszen ezek lesznek azok pontok, amelyeket szükség esetén akár ki is kényszeríthetünk, emellett a jogszabályokban előírt kötelező tartalmi elemek és formaiságok hiánya is a megszerzést hiúsíthatja meg.
A problémák elkerülése érdekében javasoljuk, hogy még bármilyen nyilatkozat, megállapodás (akár egy ingatlanossal kötendő megbízási szerződés előtt) keresse fel az Újváry Zsolt Ügyvédi Irodát annak érdekében, hogy a kellemetlenségektől megóvhassuk.
Ha a másik fél már intézkedett Ügyvéd bevonásáról, ebben az esetben is javasoljuk, hogy a szerződés aláírása előtt keresse meg az Ügyvédi Irodánkat, hogy az aláírandó adásvételi szerződésről a lehető legteljesebb tájékoztatást tudjunk az Ön részére nyújtani. (jogokról és kötelezettségekről)
Ingatlan adásvételi szerződés Kötelező formaiságok
Az első és legfontosabb szabály, hogy az adásvételi szerződés csak ügyvéd vagy közjegyző közreműködésével köthető meg, más formában nem lesz érvényes. Hiába írja le tehát az eladó és a vevő a szerződés valamennyi feltételét, ha a szerződést nem ellenjegyzi az eljáró ügyvéd, vagy nem foglalja közokiratba a közjegyző, a földhivatal el fogja utasítani a bejegyzési kérelmet.
Kötelező tartalmi elemek
A földhivatal akkor is elutasítja a kérelmet, ha a szerződés nem tartalmazza a felek jogszabályban meghatározott személyes adatait (név, lakcím, személyi szám, adóazonosító jel, állampolgárság – a vonatkozó törvény itt olvasható, 32.§ (1) bekezdés), illetve az ingatlan pontos megjelölését. Az ingatlan címe nem elegendő, fontos, hogy a helyrajzi számot is tüntessük fel. A szerződésbe mindig a tulajdoni lapon szereplő címet írjuk – előfordulhat ugyanis például saroktelkeknél, hogy a bejárat és a házszám nem arra az utcára nyílik, amely az ingatlan tulajdoni lapján az ingatlan címeként szerepel.
A szerződés tárgyát képező ingatlan pontos megjelölése mellett azt is rögzíteni kell, hogy az eladó milyen arányban tulajdonosa az ingatlannak (pl 1/1, 1/2, 10/100 stb.), és ennek megfelelően milyen tulajdoni hányad az adásvétel tárgya. Ha nem az ingatlan 1/1 tulajdoni hányadát vásároljuk meg, tehát vannak tulajdonostársak is, az elővásárlási jogról is rendelkezni kell.
A 176/2008. (VI. 30.) Korm. rendelet alapján főszabályként tekinthetünk arra, hogy épületnek vagy önálló rendeltetési egységnek ellenérték fejében történő tulajdonátruházása esetén energetikai tanúsítvány beszerzése kötelező. A szerződéshez ezt ugyan nem kell csatolni, de a szerződés tartalmazza az ügynevezett HET számot. A vevő tulajdonjogának bejegyzése e nélkül nem valósulhat meg.
Kivétel az elővásárlási jog alól
Van azonban olyan eset is (például teremgarázs beállóhelyek vásárlásánál gyakori), hogy maga a teremgarázs egy ingatlan, önálló helyrajzi számmal (általában társasházi albetétként), amelynek sok tulajdonosa van, és mindenki a beállóhelyének megfelelő nagyságú tulajdoni hányaddal rendelkezik. Ebben az esetben elég nehézkes lenne, ha minden olyan alkalommal, amikor valaki a parkolóhelyét kívánja eladni, be kellene kérnie akár több száz tulajdonostárs lemondó nyilatkozatát. Ezekre az esetekre azonban a törvény egy kivételt fogalmazott meg: ha a tulajdonostársak nagy száma miatt az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok beszerzése nem lehetséges (általánosságban 10-15 tulajdonos felett), és erre az okirat hivatkozik, a földhivatal a tulajdonjog bejegyzés feltételként nem fogja megkívánni a tulajdonostársak lemondó nyilatkozatát.
A vételár megfizetése
Ha rögzítettük az ingatlan adatait, a következő kardinális kérdés maga a vételár összege, és annak megfizetése. Ideális esetben a vételár teljes összegének megfizetése a szerződés megkötésekor azonnal megtörténik, az ilyen adásvétel azonban viszonylag ritka, főleg a nagyobb értékű ingatlanok esetén. A leggyakoribb, amikor a teljes összeg csak a szerződéskötést követő bizonyos idő elteltével áll a vevő rendelkezésre – akár úgy, hogy saját pénzeszközeit felszabadítja, akár oly módon, hogy az ingatlan vásárláshoz hitelt vesz igénybe. Mindkét esetben halasztott fizetésről beszélünk.
Foglaló, az adásvételi szerződés megkötése során
Halasztott fizetésnél a szerződéskötéskor a gyakorlatban csak egy, a felek által megállapodott összeg megfizetése történik meg, amellyel a vevő úgymond kifejezi a vételi szándékának komolyságát. Ezt hívják foglalónak. Fontos tudni, hogy a foglaló összege bár leggyakrabban 10%, ezt semmilyen törvényi szabály nem írja elő, tehát a foglaló bármilyen összeg lehet. Fontos továbbá az is, hogy foglalót sem kötelező fizetni, hiszen a felek megállapodhatnak úgy is, hogy a vételár teljes összegének megfizetése csak a szerződéskötést követően történik meg. A gyakorlatban a foglaló fizetését sokszor az ingatlanközvetítők is erőltetik – az eladónak ugyanis ebből az összegből kell kifizetni az ingatlanközvetítők jutalékát.
Halasztott fizetés esetén a szerződésben olyan jogi megoldást kell alkalmazni, amely mind az eladó, mind a vevő érdekét egyformán védi. A vevőnek ugyanis az az érdeke, hogy a szerződés a megkötést követően azonnal a földhivatalhoz kerüljön, hogy a kérelem minél előbb széljegyre kerüljön, tehát más jogokat vagy terheket ne jegyezhessen be rá. Az eladónak viszont az az érdeke, hogy a tulajdonjoga mindaddig fennmaradjon, míg a teljes vételár kifizetése nem történik meg.
Ingatlan adásvétel, tulajdonjog fenntartás vagy függőben tartás?
Ritkán esik meg az, hogy a szerződés aláírásával egyidejűleg megfizetik a teljes vételárat. Ezért lehetséges az, hogy a felek kérhetik a földhivatalt az adásvételi szerződésben, hogy egy maximum 6 hónapos időtartamig ne intézze el a kérelmet, tehát ne jegyezze be a vevő tulajdonjogát. Ez az időszak arra szolgál, hogy a vevő a teljes vásárlási összeget kifizesse. A széljegy elintézésének függőben tartása természetesen a többi, később benyújtott kérelem elintézését is megakasztja, tehát kizárt, hogy a vevő elől valaki megszerezze az ingatlant. Ha a vevő 6 hónap alatt mégsem tud fizetni, a földhivatal egyszerűen törli a tulajdonjog bejegyzési kérelmet, mint széljegyet a tulajdoni lapról, és az eladó ismét eladhatja az ingatlant valaki másnak.
Ha a felek 6 hónapnál hosszabb fizetési határidőben állapodnak meg, a tulajdonjog fenntartás jelenthet megoldást. Ebben az esetben a felek a szerződésben rögzítik, hogy a vevő jogosult a szerződést a földhivatalhoz benyújtani, a földhivatal azonban csak a tulajdonjog fenntartás tényét jegyzi be, a tulajdonos személye azonban változatlan marad mindaddig, míg a vevő nem teljesít.
Mindkét esetben biztosítani kell, hogy ha a vevő végül kifizeti a teljes ellenértéket és ezt igazolni is tudja, az eladó már ne gondolhassa meg magát a tulajdonjog átruházását illetően. Erre szolgál a tulajdonjog bejegyzési engedély – amely szintén az adásvételi szerződés kötelező tartalmi eleme, de külön okiratban is megadható. Halasztott fizetés esetén a gyakorlatban ez úgy működik, hogy az eladó már a szerződéskötéskor egy külön nyilatkozatban aláírja a bejegyzési engedélyt, ezt az ügyvéd letétbe veszi, és csak akkor adja be a földhivatalba, ha az eladó vagy a vevő igazolja, hogy a teljes vételár megfizetése megtörtént.
Leggyakoribb kérdés, hova fizessük a vételárat?
A vételár kifizetése legtöbbször az eladó bankszámlájára történik, amelyet pontosan rögzíteni kell a szerződésben. Ugyanakkor előfordulhat az is, hogy az eladó más személy tulajdonában lévő bankszámlát jelöl meg. Ilyenkor a szerződésben le kell írni, hogy kinek a nevén van a bankszámla, továbbá az eladónak nyilatkoznia kell arról is, hogy a megjelölt bankszámlára történő kifizetést úgy tekinti, mintha neki közvetlenül fizettek volna.
Amennyiben az ingatlanon jelzálogjog van, a felek megállapodhatnak úgy is, hogy a vevő közvetlenül a jogosult banknak utalja az ellenértéket. Ilyen esetben fontos, hogy a banktól előre megkérjük azt a nyilatkozatot, amely a kifizetés napján aktuális tartozás összegét tartalmazza, és a vevőnek ezt kell megfizetnie – a megjelölt napon – az eladó felé.
Viszonylag ritkán, de előfordul, hogy az eladó készpénzben kéri a vételár megfizetését. Ilyenkor fontos, hogy az eladóval egy nyilatkozatot írassunk alá, hogy a vételárat átvette, és ezt lehetőség szerint az ügyvédünk irodájában tegyük meg, aki a nyilatkozatot ellenjegyzésével ellátja. Az ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozat ugyanis teljes bizonyító erejű (a teljes bizonyító erejű okiratokról írtunk már korábban), így az eladó később nem tagadhatja le, hogy a vételárat a vevő megfizette.
Banki hitel, lakáskassza megtakarítás felhasználása a szerződés megkötésénél
Jellemző, hogy az ingatlant hitelből vagy az évek alatt összegyűjtött lakáskassza megtakarításból fizetik az emberek. A lakáskassza megtakarítás felhasználása viszonylag egyszerű: a szerződésben rögzítjük a lakáskasszában felhalmozott összeget, és meghatározunk egy olyan dátumot, amikorra a pénzt biztosan kiutalják. Ezt az időpontot érdemes előre egyeztetni a megtakarításunkat kezelő hitelintézettel, nehogy emiatt hiúsuljon meg az ügylet.
Banki hitel igénybe vétele az ingatlan adásvételi szerződést annyiban érinti, hogy figyelembe kell venni a bank adásvételi szerződésekre vonatkozó feltételeit és rendelkezéseit. A hitelnyújtó bankok ugyanis meghatároznak bizonyos feltételeket, amelyeket mindenképpen bele kell foglalni a szerződésbe ahhoz, hogy később az alkalmas legyen a hitelfolyósításra. Emellett figyelembe kell venni azt is, hogy a bank a hitelnyújtás előfeltételeként megköveteli, hogy a hitelösszegen felüli saját erőt a vevő megfizesse az eladónak. Arról, hogy a vevő már kifizette az önerőnek megfelelő összeget, vagy a szerződésben kell nyilatkozni, vagy az eladónak erről külön okiratban kell nyilatkoznia, melyet a vevő be tud nyújtani a bankhoz.
Nagyon sok buktató van tehát egy adásvételi szerződés megfogalmazásában, és jobb, ha nem hibázunk, mert nagy árat fizethetünk érte. Természetesen egy jó és hozzáértő ügyvéd ezekkel a szabályokkal tisztában van, azonban nem árt, ha mi is tudjuk, milyen eszközökkel védhetjük a jogainkat, és mikre kell figyelni ahhoz, hogy az adásvétel mindkét fél kölcsönös megelégedettségével záruljon.
Költségek az ingatlan-adásvételi szerződés megkötése során, az illeték
Az ügyvédi munkadíj az alábbiak szerint alakul:
Adásvételi szerződés (hitel nélkül) | 0,4-0,6% forgalmi értéktől függően, de legalább 130.000,- Ft |
Adásvételi szerződés (hitellel) | 0,5-0,7% forgalmi értéktől függően, de legalább 150.000,- Ft |
Ajándékozási szerződés | 0,5% forgalmi értéktől függően, de legalább 80.000,- Ft |
Ha az ingatlan vételára magasabb, keressen minket egyedi ajánlat adása céljából!
Egyéb, nem az ügyvédnek fizetendő költség, valamint illeték:
Ingatlan tulajdonjogának megszerzése esetén – főszabály szerint – illetékfizetési kötelezettségünk keletkezik, ami az ingatlan vételárának 4%-a.
Az ingatlan eladása esetén személyi jövedelemadót kell fizetnünk, ha a vásárlás óta 5 év még nem telt el.
Az ügyvédi díj nem tartalmazza az alapesetben 6.600,- Ft összegű földhivatali díjat, amelyet a szerződés benyújtásakor kell megfizetnünk.
Nem tartalmazza az ingatlan-adásvételi szerződés megkötése előtt esedékes, az ingatlan kapcsán beszerzett tulajdoni lap „lekérésének” díját, amely összege 2023. január 01. napjától 3.000,- Ft.
Ki fizeti?
Az adásvételi szerződés esetén az ügyvédi munkadíj fizetésének kötelezettsége a szerződő felek megállapodásától függ, de jellemzően ezt a gyakorlatban a Vevő fizeti.