Foglaló vagy előleg? Mi a különbség a foglaló és az előleg között? Mikor fizessünk foglalót? Mikor jobb, ha előleget adunk?
Ha a vételár teljes kifizetése a szerződéskötéskor nem történik meg, eladóként akkor érezzük magunkat biztonságban, ha a vevő egy bizonyos összeget átad a részünkre. Ezen összeg megerősíti, hogy komolyan gondolja a vételi szándékát. Ez az összeg lehet előleg vagy foglaló. A két fogalom nem ugyanazt jelenti, annak ellenére, hogy célja azonos: a szerződéskötési szándék komolyságának bizonyítása.
Foglaló vagy az előleg a „jobb”?
A foglaló és az előleg is a vételár része, tehát ha az adásvétel később rendben lezajlik, akkor a két fogalom közötti különbség nem érzékelhető. Ugyanis az adásvételi szerződésbe meghatározott vételárba a foglaló beszámít.
Abban az esetben, ha az egyik fél később meggondolja magát, és mégsem akar szerződni, vagy más váratlan akadály merül fel, akkor már jelentősége van. Ilyen esetben már nem mindegy, hogy szerződéskötéskor előleget vagy foglalót adott-e a vevő.
Legfontosabb különbség a foglaló és az előleg között: előleg visszajár, míg a foglaló lényegében kárátalány
A legfontosabb különbség, hogy az előleg minden esetben visszajár a vevőnek, ha az ügylet nem jön létre, a foglaló azonban nem. Az mindenképp kiemelendő, hogy akkor minősül a szerződéskötési szándékra tekintettel átadott pénz foglalónak, ha ez a rendeltetése a szerződésből egyértelműen kitűnik. A szerződésnek tehát tartalmaznia kell, hogy a pénzátadás foglalónak minősül, és a foglaló jogi jelentőségével és következményeivel a felek tisztában vannak. Ha a szerződésből nem tűnik ki egyértelműen, hogy azt foglaló céljából adták a felek, akkor a pénz előlegnek minősül.
Foglaló sorsa teljesítés és szerződés meghiúsulása esetén
Adásvételi szerződés teljesülése esetén a kapott foglaló a vételárba beszámít
Ahogyan fentebb is írtuk, a szerződés teljesítése esetén főszabály szerint a foglaló a vételárba beszámít.
Egyik fél felelős a meghiúsulásért – foglaló elvesztése / visszajár a foglaló duplája
A foglaló szabályai szerint a foglaló nem jár vissza, ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért a vevő felelős. Például meggondolja magát vagy mégsem tudja kifizetni a teljes vételárat.
Ha az eladó gondolja meg magát, tehát a szerződés meghiúsulásáért az eladó a felelős, akkor ő a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni a vevőnek.
Visszajár a vevőnek a foglaló is
Ha mindkét fél felelős vagy olyan ok következik be, amelyért egyik fél sem felelős akkor a foglaló visszajár a vevőnek. Kivéve ha az adásvételi szerződésben a felek nem állapodnak meg másban.
Ezzel kapcsolatosan gyakran merül fel a kérdés, hogy mi történik akkor, ha az ügylet azért nem jön létre, mert a vevő mégsem kap hitelt a banktól. Ez alapvetően a vevő „hibájának” minősülne, tehát elveszítené a foglalót, de a gyakorlatban általában a felek ezt az esetet a szerződésben külön szabályozzák. Gyakran kikötik, hogy ilyenkor nem alkalmazzák a foglaló jogkövetkezményeit és a foglaló a vevőnek visszajár.
Foglaló vagy előleg kerüljön kikötésre?
A fentiekben kifejtettek szerint tehát a foglaló és az előleg közötti különbség a meghiúsulás következményeit illetően van.
Az előleg mindig visszajár, ezért ezt akkor érdemes választani, ha még nem vagyunk teljesen biztosak a dolgunkban, és előfordulhat, hogy jobb ajánlatot kapunk.
Az eladónak természetesen a foglaló átadása jelent teljes biztosítékot, így eladóként mindenképpen ragaszkodjunk a foglaló átadásához. Kivétel, ha nem sürgős ez eladás és van időnk az ajánlatok között „válogatni”.
A foglaló átadása nem csupán az ingatlan adásvételi szerződés megkötésekor történhet, hanem azt megelőzően (például vételi szándéknyilatkozatban) is. illetve azt követően is egy későbbi, végleges adásvételi szerződés külön rendelkezése szerinti időpontban. Nem kell tehát feltétlenül készpénzben leszámolni a foglaló összegét az adásvételi szerződés aláírásakor. Nincs akadálya annak sem, hogy a foglalót ezt követően átutalással fizessük meg.
Foglaló csak pénz lehet? Hogy fizethetem a foglalót?
A jelenleg hatályos jogszabályok értelmében foglaló kizárólag pénzösszeg lehet, tehát nincs lehetőség arra, hogy a felek ingó vagyont foglalónak minősítsenek.
Az viszont teljesen mindegy, hogy a foglaló összege készpénzben vagy átutalással kerül-e megfizetésre, hiszen a lényeg, hogy mindkettő pénzmozgással jár az eladó részére. A visszafizetésre vonatkozóan sincs olyan kötelezettsége az eladónak, hogy a kapott módon térítse vissza.
Milyen mértékű lehet az előleg és foglaló?
Egyikre sincs kötelező szabály. A kialakult gyakorlat szerint a felek általában a vételár 10%-ának megfelelő összegben határozzák meg a foglaló összegét, de ettől eltérhetnek. A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (Ptk.) csupán annyit ír elő, hogy a bíróság a kötelezett kérelmére mérsékelheti a túlzott mértékű foglalót.
Ingatlan eladás, vételi szándéknyilatkozat foglaló megfizetéséről szóló megállapodás
Ha szeretne ingatlant vásárolni / eladni, vagy vételi szándéknyilatkozat / foglaló megfizetéséről szóló megállapodás elkészítését szeretné, kérje az Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda segítségét. Szakértő ügyvéd kollégánk segít a megfelelő szerződés elkészítésében.