Az elmúlt időszakban ingatlan adásvételek egyik problémája a társasházi teremgarázsban található beállóhelyek eladása. A nehézség abból ered, hogy a teremgarázsok úgynevezett osztatlan közös tulajdonban vannak, így a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg, amely miatt minden egyes tulajdonost ki kellett értesíteni. A lényeg tehát az, hogy a beállóhelyek nem egy különálló helyrajzi számmal ellátott, az ingatlan-nyilvántartásba szereplő önálló egységek voltak, hanem csak egy tulajdoni hányad, így nem volt önálló entitás. Nem kell mondanunk, hogy jelentős többletköltséget okozott a Feleknek az elővásárlási jogosultak kiértesítése – nem beszélve az eljáró jogi képviselő oldalán felmerülő többletmunkáról.
A korábban fejtörést okozó helyzetet megkönnyíti a 2022. május 2. napján hatályba 9/2022 (IV.29) MvM rendelet, amely módosítja az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény végrehajtásról szóló 109/1999. (XII.29) FVM rendeletet.
A fent említett rendelet merőben új szabályt alkot a teremgarázsok vonatkozásában. Új ingatlan- nyilvántartási fogalmat vezet be a törvény álláshely néven. Álláshely a teremgarázsában a gépjármű tárolására szolgáló terület, amelynek egyik oldala az álláshelyekhez vezető úthoz tartozik, a másik három oldala pedig a helyiség padlóján tartós fizikai jelöléssel vagy fallal körülhatárolt, hosszúsága és szélessége eléri a rendeletben pontosan meghatározott mértéket. Ezek az állóhelyek külön 1/1 tulajdoni hányadúak is lehetnek, ugyanis külön helyrajzi számot kapnak, amely alapján külön tulajdoni lapra lehet felvezetni. Lényegében tehát külön helyrajzi számon lévő külön ingatlan jön létre, amelynél már nem áll fenn a jogszabály szerinti elővásárlási jog.
A fenti megoldás a jövőben kialakításra kerülő teremgarázsok esetén lehet tartós megoldás; a jelenleg már létező teremgarázsokra nem vonatkozik, arra a lentiekben kifejtett üdvözítő megoldás született.
A rendelet másik újítása, az az elővásárlási joggal felmerülő értesítési kötelezettség leegyszerűsítése.
Ugyanis amikor egy társasház megalakult és rendelkezik teremgarázzsal akkor azt felosztják tulajdoni hányadokra és a lakás tulajdonosok megvehetik, viszont mivel csak a tulajdoni hányadot vesznek meg, így osztatlan közös tulajdon keletkezik. Az osztatlan közös tulajdon tekintetében elővásárlási jog illeti meg a társasház lakás tulajdonosait. Korábban külön felhívásban meg kellett küldeni az összes tulajdonosnak a közös tulajdonú beállóhely eladási szándékát, azzal, hogy jogukkal éve ajánlatot tegyenek (volt kivételes körülmény, de az az évek során a joggyakorlat folytán minimálisra csökkent). Sok esetben nem is lehetett felkeresni a lakások tulajdonosait és a levelek kiküldése is sok bonyodalmat okozott.
A földhivatali gyakorlat most viszont egységesítésre került az alábbiak szerint:
Amennyiben az eladni kívánt beállóhely különlapon van nyilvántartva és a rendeltetése is garázsként van feltűntetve akkor a korábbi levelek kiküldése és azok tértivevényes bizonyítása helyett a közös képviselőnek – esetekben az intézőbizottság elnöke, szövetkezet képviseletre jogosult személy – teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt (azaz két tanúval ellátott) nyilatkozata is elegendő. Ebben szerepelnie kell annak, hogy az ajánlati kötöttség időtartamára a társasház – szövetkezeti ház – közös használatú helyiségében figyelemfelkeltő módon kifüggesztette a tulajdonos eladási szándékát. Tehát az akár több mint száz levél kiküldése helyett már elegendő csak megkeresni a fent megjelölt személyeket, akik a megfelelő nyilatkozat kiadásával igazolhatják, hogy senki nem élt az elővásárlási jogával.
Irodánk eddigiekben és a továbbiakban is vállalja ilyetén ingatlanok eladásában való közreműködést, így keresse minket bátran!
