Gondolkodik ingatlanvásárláson, de a teljes vételár még nem áll rendelkezésére? Vagy eladóként szeretné bebiztosítani magát, hogy a vevő komolyan gondolja a szándékát? Az előszerződés a megoldás, amely jogi keretet és biztonságot nyújt mindkét fél számára. Ismerje meg a részleteket!
Az előszerződés fogalma
Felmerülhet Önben a kérdés: mik az előszerződés alapvető jellemzői? Az előszerződés fogalma szerint a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy egy későbbi időpontban egymással végleges szerződést kötnek. Fontos tudni, hogy az előszerződés is szerződés, tehát jogilag kikényszeríthető kötelezettségeket ró az aláírókra. A megállapodás lényege, hogy a felek egy későbbi időpontban egymással szerződést kötnek a már lefektetett alapelvek mentén.
Az előszerződés lényeges elemei
Az előszerződés létrejöttéhez elengedhetetlen, hogy a dokumentum tartalmazza a végleges szerződés minden lényeges elemét. Az előszerződés lényeges pontjait a törvény, vagyis a Ptk. (Polgári Törvénykönyv) határozza meg. Ahhoz, hogy a dokumentum érvényes legyen, abból egyértelműen ki kell derülnie, hogy a feleknek milyen kötelezettség keletkezik.
A szerződés lényeges elemeit az előszerződésben pontosan kell rögzíteni. Fontos kiemelni, hogy az előszerződés is csak írásban érvényes, különösen ingatlanok esetében. A szóbeli megállapodás itt nem elegendő.
Az adásvételi előszerződés
A leggyakoribb forma az adásvételi előszerződés. Ebben a felek abban állapodnak meg, hogy a jövőben egymással adásvételi szerződést kötnek. Ez a dokumentum előkészíti a végleges üzletet. Gyakran merülnek fel kérdések az adásvételi szerződésekkel kapcsolatban, és az előszerződés segít ezeket tisztázni még azelőtt, hogy a felek véglegesen elköteleződnének. A hivatkozott adásvételi megállapodás feltételeit már itt rögzítik.
Az ingatlan adásvételi előszerződés
Az ingatlan adásvétel különösen nagy körültekintést igényel. Egy ingatlan adásvételi előszerződés segít lefoglalni a kiszemelt ingatlan tulajdonjogát. A dokumentumban pontosan meg kell jelölni az érintett ingatlan adatait. Az ingatlan adásvételére vonatkozó szabályok miatt ez a lépés szinte elkerülhetetlen.
Egy teljeskörű, ingatlan adásvételére vonatkozó előszerződés minden fontos részletre kiterjed. Ilyen például ingatlan adásvételi helyzet az, amikor a vevőnek még hitelre van szüksége a vásárláshoz.
A foglaló szerepe a szerződésben
Az elköteleződés megerősítésére a felek foglaló átadásában állapodhatnak meg. Az előszerződés megkötésekor a vevő által átadott pénzösszeg komoly biztosítékot jelent. Ha a szerződést foglalóval erősítik meg, az mindkét felet a szerződésszerű teljesítésre ösztönzi. A foglaló sorsa attól függ, kinek a hibájából hiúsul meg az üzlet.
A végleges szerződés megkötése
Az előszerződés legfőbb célja a végleges szerződés megkötése. Az előszerződés alapján a feleknek kötelezettségük van a végleges szerződés megkötésére. Ez a kötelezettség bírósági úton is kikényszeríthető.
A folyamat az előszerződés megkötésére irányuló szándékkal indul, és az adásvételi szerződés megkötésével zárul, amellyel a tulajdonjog átszáll. A végleges szerződés tehát a folyamat csúcspontja.
Az adásvételi szerződés
Fontos, hogy ne keverjük össze az előszerződést a végleges adásvételi szerződés dokumentumával. Az előszerződés nem használható adásvételi szerződés helyett a tulajdonjog bejegyzésére. A tulajdonjog átszállása kizárólag a végleges szerződés alapján történhet meg, miután azt aláírták és ellenjegyezték.
Az adásvételi szerződés alapján kerül majd bejegyzésre a vevő tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba. A felek az előszerződésben vállalják, hogy ezt az adásvételi szerződést a jövőben aláírják.
Az ingatlan adásvételi szerződés
A végleges ingatlan adásvételi szerződés egy szigorú formai követelményekhez kötött okirat. Ennek a végleges adásvételi szerződés dokumentumnak tartalmaznia kell minden, az ingatlan tulajdoni helyzetét érintő adatot. Az adásvételi szerződésben rögzíteni kell a vételárat és a fizetési feltételeket is.
A felek végül egy konkrét ingatlan adásvételi szerződést írnak alá. Ezt követően lehet intézni a földhivatali ügyeket. A végleges ingatlan adásvételi szerződés a teljes folyamat lezárása.
Ügyvédi közreműködés az előszerződésben
Bár az előszerződéshez nem kötelező, az ügyvédi segítség már az előszerződés megkötése során is javasolt. Egy ügyvéd garantálja, hogy a dokumentum jogilag megfelelő legyen. A végleges adásvételi szerződés megkötéséhez azonban már kötelező az ügyvédi ellenjegyzés. Ez biztosítja, hogy a szerződés alkalmas a földhivatali bejegyzésre.
Bízza a szerződés megkötését szakértőre
Ne kockáztasson! A szerződés megkötését mindig bízza szakemberre. Az ügyvédi iroda felelősséget vállal az okirat tartalmáért. A pénzügyi tranzakciók biztonságát növeli, ha a vételárat vagy a foglalót ügyvédi letétbe helyezi. A szerződés megkötésének és a megkötésének minden apró részletére figyelni kell, amit egy laikus könnyen elvétethet.
Az előszerződéssel kapcsolatos teendők és problémák
Mi történik, ha valami megváltozik? Az előszerződéssel kapcsolatban a feleknek szerződéskötési kötelezettség keletkezik. Ha valamelyik fél ezt megtagadja, a bíróság a másik fél kérelmére létrehozhatja a szerződést. A bíróság vizsgálja, hogy az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése elvárható-e.
Előfordulhat egy előszerződés megkötését követően előállott körülmény. Ha az előszerződés megkötését követően előállott körülmény következtében a teljesítés valamelyik fél lényeges érdekét sértené, a helyzet változik. Különösen, ha ez a körülmény az előszerződés megkötésének időpontjában még nem volt látható, és a megkötésének időpontjában nem volt előrelátható. Az előállott körülmény következtében az előszerződés teljesítése ellehetetlenülhet. A körülmények megváltozásának lehetősége az előszerződés aláírásakor mindig fennáll.
Az ilyen helyzetek kezelésére az előszerződést alaposan kell előkészíteni. Az előszerződés alapján való szerződéskötést a bíróság megtagadhatja, ha a változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdeket sért. Az előszerződés változatlan feltételek melletti teljesítése lényeges jogi érdeksérelmet jelenthet, ha például az ingatlan megsemmisül. A bíróság figyelembe veszi, ha egy körülmény következtében az előszerződés változatlan formában nem teljesíthető.
Kérdés esetén keresse irodánkat bizalommal!