Gyakori jelenség az agrár szektorban, hogy a termőföld tulajdonosa nem kívánja saját maga művelni (hasznosítani) a tulajdonában lévő földterületet, így azt bérbe kívánja adni. A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (továbbiakban: „Földforgalmi törvény”) életbe lépésével nem csak a mező-, erdőgazdasági hasznosítású föld földek eladásának, hanem azok hasznosításának szabályozása is módosult. Jelen cikkünkben a haszonbérbeadást kívánjuk bemutatni.
Elsődlegesen fontos kiemelni, hogy pontosan milyen földterületek tartoznak a Földforgalmi törvény hatálya alá? A törvény alapján azokra a földterületekre kell alkalmazni a Földforgalmi törvény szabályait a föld fekvésétől (belterület, külterület) függetlenül, amelyek az ingatlan-nyilvántartásban szántó, szőlő, gyümölcsös, kert, rét, legelő (gyep), nádas, erdő és fásított terület művelési ágban vannak nyilvántartva, továbbá az olyan művelés alól kivett területként nyilvántartott földrészletek, amelyekre az ingatlan-nyilvántartásban Országos Erdőállomány Adattárban erdőként nyilvántartott terület jogi jelleg van feljegyezve.
A haszonbérleti szerződés alapján a haszonbérlő meghatározott földterület időleges használatára és hasznainak szedésére jogosult, viszont ennek ellenszolgáltatásaként köteles meghatározott mértékű haszonbért fizetni a haszonbérbeadó részére.
A Földforgalmi törvény rögzíti, hogy a haszonbérleti szerződés csak is határozott időre szólhat, a gazdálkodás érdekében nem lehet rövidebb, mint 1 gazdasági év és maximum 20 gazdasági évre szólhat. Kiemelendő, hogy a Földforgalmi törvény nem naptári évet alkalmaz, hanem gazdasági évet. A gazdasági év időtartamát a felek szabadon meghatározhatják, azonban általában a növény vetését megelőző talajelőkészítő munkálatokkal veszi kezdetét és a betakarítási munkálatokkal fejeződik be. A tavaszi és az őszi növényeknél a gazdasági év időtartama eltérő, így célszerű rögzíteni, hogy a szerződés szerinti utolsó gazdasági év mikor jár le pontosan.
További korlátozás, hogy maximalizálja a birtokban lévő földterület nagyságát. A birtok fogalmába kell számítani minden olyan földterületet, amely az adott személy tulajdonában, haszonélvezetében áll, továbbá minden olyan használatot, amely bármely érvényes jogcím alapján történik, így a haszonbérlet alapján művelt földterületet is.
Maximalizálás alapján földműves, valamint mezőgazdasági termelőszövetkezet legfeljebb 1200 hektár földterületet birtokolhat. Állattartó telep üzemeltetője, a szántóföldi és kertészeti növényfajok vetőmagjának előállítója esetében a maximum 1800 hektár.
A haszonbérleti díj előre rögzítésre kerül a szerződésben, mely lehet pénzben, terményben vagy ezek kombinálása is. Tekintettel arra, hogy a szerződést hosszabb időre, így 5-10 évre, vagy a maximális időtartamra kötik a felek, érdemes infláció követést kikötni a szerződésben A terményben történő térítés a haszonbérbeadónak abban az esetben igen hasznos lehet, ha állattenyésztéssel foglalkozik. A díjat a gazdasági év végén, azaz utólag kell megfizetni. A haszonbér mérséklésére avagy elengedésére is van lehetőség elemi csapás vagy más rendkívüli esemény miatt, akkor, ha az átlagos termés kétharmada sem termett meg. Ennek okán, ha valaki ilyen igénnyel élne köteles még a termés betakarítása előtt a haszonbérbeadóval ezen igényt közölni.
A megkötött haszonbérleti szerződést a felek aláírásától számított 8 napon belül a – korábbi szabályozás alapján a felek a föld fekvése szerint illetékes jegyző felé továbbították, viszont 2022. január 1. napjától – mezőgazdasági igazgatási szerv részére küldik meg előzetes jóváhagyás céljából. A szerződést annak tartalmi és alaki kellékei alapján vizsgálják meg (pl. semmisnek minősül-e a szerződés, tartalmazza-e a szerződés az előírt nyilatkozatokat stb.), és 15 napon belül döntenek a szerződés jóváhagyásának megtagadásáról, vagy annak közzétételéről. Fontos azonban, hogy ezen előzetes vizsgálat nem jelenti azt, hogy magát a szerződést jóváhagyták, hanem csupán azt, hogy a szerződés tartalmazza a kötelező jogszabályi kellékeket, így nem szenved olyan súlyos hibában, amely a szerződés jóváhagyásának megtagadását jelentené.
Amennyiben előzetes vizsgálat eredményeként a mezőgazdasági igazgatási szerv megállapítja a szerződés közzétételre való alkalmasságát, megküldi a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzőjének és hivatalból elrendeli a szerződés közzétételét. A jegyző hirdetményi úton közli a haszonbérleti szerződést, mely kormányzati portálon történő közzététellel valósul meg. A közzététel ideje 15 nap.
A közzététel ideje alatt hasonlóan a termőföld adásvételhez a jogalkotó itt is lehetőséget biztosít az előhaszonbérletre jogosult harmadik személyek, arra, hogy ők is megszerezhessék a földterület művelésének a jogát azáltal, hogy a jegyzőnél előterjesztenek egy ún. elfogadó nyilatkozatot.
Az előhaszonbérletre jogosultak körét, valamint azok sorrendjét a Földforgalmi törvény részletesen szabályozza. Így mind a haszonbérleti szerződés megkötésekor, mind egy esetleges elfogadó nyilatkozat megtételekor fontos előbb tisztázni, hogy a sorrendben pontosan hol helyezkedünk el, milyen esélyekkel indulunk. A közzétételt követően a jegyző rendelkezésrére két út lehetséges: első: a szerződést és a benyújtott iratokat megküldi a mezőgazdasági igazgatási szerv részére, mert az előzetes vizsgálat nem jelenti automatikusan a szerv jóváhagyását; második: ha a haszonbérleti szerződés nem tartozik a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyásához kötött szerződések közé megküldi a haszonbérbeadó részére.
A mezőgazdasági igazgatási szerv érdemi részben meg tagadja a haszonbérleti szerződés jóváhagyását, ha
– megállapítja, hogy előzetes vizsgálat során a haszonbérleti szerződés jóváhagyása megtagadásának lett volna helye;
– a haszonbérleti szerződés alkalmas a vonatkozó jogszabályi korlátozások megkerülésére;
– a haszonbérleti szerződés alapján a felek tényleges akarata föld tulajdonjogának átruházására irányul és a haszonbérleti szerződés alkalmas arra, hogy a vonatkozó tilalmat vagy korlátozást vele megkerüljék;
– nem alkalmas a haszonbérleti szerződésben meghatározott kötelezettségvállalások teljesítésére,
– olyan jogi helyzetet nyer, amelynek révén a jövőben az előhaszonbérleti jogát visszaélésszerűen gyakorolhatja, vagy
– a haszonbérleti szerződés közlését megelőző 5 éven belül – véglegesen földvédelmi bírságot szabott ki;
– jogerősen megállapított földhasználati díjtartozása áll fenn;
– a haszonbérleti szerződés szerinti ellenszolgáltatás (a továbbiakban: haszonbér) vagy a haszonbérleti szerződésben szereplő egyéb ellenszolgáltatásra irányuló rendelkezés értéke aránytalan.
Aránytalannak kell tekinteni a haszonbér értékét, ha az érintett föld nem rendelkezik olyan előnyös tulajdonságokkal, amelyek a helyben szokásos haszonbér mértékétől való eltérést indokolják. Az fent említett megtagadási ok szintén 2022. január 1. napjától került a törvényi rendelkezések közé.
Viszont a jóváhagyásra került haszonbérleti szerződés esetén a földhasználati jog bejegyzésre kerül a földhasználati nyilvántartásba.
Haszonbérbe kívánja adja földjeit, vagy haszonbérlettel növelné a művelésében lévő földterületek nagyságát, de nem tudja, hogy induljon el? Esetleg már közzététel alatt álló földterület vonatkozásában szeretne élni az előhaszonbérleti jogosultságával?
Ügyvédi Irodánk vállalja haszonbérleti szerződések, valamint elfogadó nyilatkozatok elkészítését, igény esetén jogi képviseletet a teljes eljárás során. Amennyiben azonban a haszonbérbeadással kapcsolatos szabályozásokkal kapcsolatosan vagy már meglévő haszonbérleti szerződésével kapcsolatosan van szüksége jogi segítségre, úgy Irodánk ellenérték fejében vállalja jogi tanácsadás nyújtását is.