Ugrás a tartalomhoz
  • Home
  • Munkatársaink
  • Szakterületeink
    • Társasági jog
      • Alapítvány alapítása
      • BT alapítás
      • Cégalapítás (Kft., Bt., Rt.)
      • Cégmódosítás
      • Egyesület alapítása
      • KFT alapítás
      • Törvényességi felügyeleti eljárás
      • Változásbejegyzési eljárás
      • Végelszámolási eljárás
    • Ingatlanjog
      • Adásvételi szerződések
      • Ajándékozási szerződés
      • Birtokvédelmi eljárás
      • Csereszerződés
      • Elbirtoklás
      • Életjáradéki szerződés
      • Ingatlan ügyvéd
      • Ingatlan adásvételi szerződés
      • Társasház alapítás, társasházi ügyek
    • Öröklési jog
      • Hagyatéki ügyvéd
      • Öröklési szerződés elkészítése
      • Öröklési szerződés megtámadása
      • Végrendelet készítése
      • Végrendelet megtámadása
    • Végrehajtási ügyvéd
      • Felszámolási eljárás
      • Fizetési meghagyásos eljárás
      • Követeléskezelés
      • Végrehajtási eljárás
      • Végrehajtási kifogás
      • Végrehajtás megszüntetése elévülése miatt
    • Polgári peres eljárás
      • Munkajogi ügyvéd
      • Családjogi ügyvéd
    • Gazdasági büntetőjogi ügyvéd
      • Feljelentés
    • Házassági szerződés
    • Ittas vezetés
    • Jogi tanácsadás
      • Munkajogi tanácsadás
      • Online ügyvéd, online jogi tanácsadás
      • Telefonos jogi tanácsadás
    • Kártérítési ügyvéd
    • Bejelentővédelmi ügyvéd
  • Hírek
  • Kapcsolat
  • Ügyvédi díjak
  • Home
  • Munkatársaink
  • Szakterületeink
    • Társasági jog
      • Alapítvány alapítása
      • BT alapítás
      • Cégalapítás (Kft., Bt., Rt.)
      • Cégmódosítás
      • Egyesület alapítása
      • KFT alapítás
      • Törvényességi felügyeleti eljárás
      • Változásbejegyzési eljárás
      • Végelszámolási eljárás
    • Ingatlanjog
      • Adásvételi szerződések
      • Ajándékozási szerződés
      • Birtokvédelmi eljárás
      • Csereszerződés
      • Elbirtoklás
      • Életjáradéki szerződés
      • Ingatlan ügyvéd
      • Ingatlan adásvételi szerződés
      • Társasház alapítás, társasházi ügyek
    • Öröklési jog
      • Hagyatéki ügyvéd
      • Öröklési szerződés elkészítése
      • Öröklési szerződés megtámadása
      • Végrendelet készítése
      • Végrendelet megtámadása
    • Végrehajtási ügyvéd
      • Felszámolási eljárás
      • Fizetési meghagyásos eljárás
      • Követeléskezelés
      • Végrehajtási eljárás
      • Végrehajtási kifogás
      • Végrehajtás megszüntetése elévülése miatt
    • Polgári peres eljárás
      • Munkajogi ügyvéd
      • Családjogi ügyvéd
    • Gazdasági büntetőjogi ügyvéd
      • Feljelentés
    • Házassági szerződés
    • Ittas vezetés
    • Jogi tanácsadás
      • Munkajogi tanácsadás
      • Online ügyvéd, online jogi tanácsadás
      • Telefonos jogi tanácsadás
    • Kártérítési ügyvéd
    • Bejelentővédelmi ügyvéd
  • Hírek
  • Kapcsolat
  • Ügyvédi díjak
TELEFON: 06 1 365 1000
TELEFON: 06 1 365 1000
  • Home
  • Munkatársaink
  • Szakterületeink
    • Társasági jog
      • Alapítvány alapítása
      • BT alapítás
      • Cégalapítás (Kft., Bt., Rt.)
      • Cégmódosítás
      • Egyesület alapítása
      • KFT alapítás
      • Törvényességi felügyeleti eljárás
      • Változásbejegyzési eljárás
      • Végelszámolási eljárás
    • Ingatlanjog
      • Adásvételi szerződések
      • Ajándékozási szerződés
      • Birtokvédelmi eljárás
      • Csereszerződés
      • Elbirtoklás
      • Életjáradéki szerződés
      • Ingatlan ügyvéd
      • Ingatlan adásvételi szerződés
      • Társasház alapítás, társasházi ügyek
    • Öröklési jog
      • Hagyatéki ügyvéd
      • Öröklési szerződés elkészítése
      • Öröklési szerződés megtámadása
      • Végrendelet készítése
      • Végrendelet megtámadása
    • Végrehajtási ügyvéd
      • Felszámolási eljárás
      • Fizetési meghagyásos eljárás
      • Követeléskezelés
      • Végrehajtási eljárás
      • Végrehajtási kifogás
      • Végrehajtás megszüntetése elévülése miatt
    • Polgári peres eljárás
      • Munkajogi ügyvéd
      • Családjogi ügyvéd
    • Gazdasági büntetőjogi ügyvéd
      • Feljelentés
    • Házassági szerződés
    • Ittas vezetés
    • Jogi tanácsadás
      • Munkajogi tanácsadás
      • Online ügyvéd, online jogi tanácsadás
      • Telefonos jogi tanácsadás
    • Kártérítési ügyvéd
    • Bejelentővédelmi ügyvéd
  • Hírek
  • Kapcsolat
  • Ügyvédi díjak
  • Home
  • Munkatársaink
  • Szakterületeink
    • Társasági jog
      • Alapítvány alapítása
      • BT alapítás
      • Cégalapítás (Kft., Bt., Rt.)
      • Cégmódosítás
      • Egyesület alapítása
      • KFT alapítás
      • Törvényességi felügyeleti eljárás
      • Változásbejegyzési eljárás
      • Végelszámolási eljárás
    • Ingatlanjog
      • Adásvételi szerződések
      • Ajándékozási szerződés
      • Birtokvédelmi eljárás
      • Csereszerződés
      • Elbirtoklás
      • Életjáradéki szerződés
      • Ingatlan ügyvéd
      • Ingatlan adásvételi szerződés
      • Társasház alapítás, társasházi ügyek
    • Öröklési jog
      • Hagyatéki ügyvéd
      • Öröklési szerződés elkészítése
      • Öröklési szerződés megtámadása
      • Végrendelet készítése
      • Végrendelet megtámadása
    • Végrehajtási ügyvéd
      • Felszámolási eljárás
      • Fizetési meghagyásos eljárás
      • Követeléskezelés
      • Végrehajtási eljárás
      • Végrehajtási kifogás
      • Végrehajtás megszüntetése elévülése miatt
    • Polgári peres eljárás
      • Munkajogi ügyvéd
      • Családjogi ügyvéd
    • Gazdasági büntetőjogi ügyvéd
      • Feljelentés
    • Házassági szerződés
    • Ittas vezetés
    • Jogi tanácsadás
      • Munkajogi tanácsadás
      • Online ügyvéd, online jogi tanácsadás
      • Telefonos jogi tanácsadás
    • Kártérítési ügyvéd
    • Bejelentővédelmi ügyvéd
  • Hírek
  • Kapcsolat
  • Ügyvédi díjak
  • Szerző: Dr. Újváry Zsolt

Az ingatlan vásárlás buktatói – Mi derül ki a tulajdoni lapról?

A legtöbb ember életében legalább egyszer úgy dönt, hogy saját ingatlan vásárlására adja a fejét, így az ingatlan adásvétel napjaink egyik leggyakoribb szerződési formája. Az ideális ingatlan megtalálása, a vételárban történő megegyezés, illetve a szükséges anyagi források előteremtése mellett a megállapodás jogi részének lebonyolítása apróságnak tűnhet, azonban legalább olyan fontos, mint az előbb felsoroltak. Ha ugyanis vásárlás előtt nem megfelelően mérjük fel az ingatlan jogi helyzetét, vagy olyan szerződést kötünk, amely nem véd eléggé minket, jobb esetben évekig elhúzódó procedúra és jelentős többletköltség árán tudunk csak beköltözni, rosszabb esetben viszont akár a pénzünket is elveszíthetjük anélkül, hogy tulajdonossá válnánk.

Mivel többnyire nem vagyunk abban a helyzetben, hogy teljeskörű információt tudjunk szerezni egy adott ingatlan földmérési adatairól illetve azokról személyekről, akiknek valamilyen módon joguk van az ingatlan felett, egy rendszert hoztak létre az ingatlanok közhiteles nyilvántartására. A rendszer célja, hogy a jóhiszemű ingatlan vásárlókat segítse,   hogy a pénzükért cserébe valóban megszerezzék az ingatlan tulajdonjogát, és tisztában is lehessenek azzal, milyen ingatlant vásároltak meg.

Az ingatlan nyilvántartás esetében a közhiteles szó azt jelenti, hogy akik az ingatlan nyilvántartásba bejegyzett adatok alapján vásárolnak, azokat védi a törvény, tehát, aki az ingatlan nyilvántartáson kívüli szerzett jogára hivatkozik, azt neki kell bizonyítania.

Tulajdoni lap

A földhivatalok az országban található valamennyi ingatlanról nyilvántartást vezetnek, és ennek keretében minden ingatlannak van egy saját tulajdoni lapja, amelyből kiolvashatók az ingatlan legfontosabb adatai, a tulajdonosok személye, illetve az ingatlant érintő jogok és terhek. A tulajdoni lapnak három része van, emellett az egyes részek előtt találhatók az úgynevezett széljegyek.

Széljegyek

A széljegyek jelentik azokat a jogokat és terheket, amelyekre vonatkozóan a bejegyzési eljárást már megindították, azonban a földhivatal még nem bírálta el a kérelmet – a széljegy tehát a kérelem benyújtását tanúsítja. Fontos tudni, hogy minden kérelem, amelyet benyújtanak, először széljegyre kerül, és a kérelmeket a benyújtás sorrendjében intézik el. Ha tehát a kiszemelt ingatlanunk tulajdoni lapján már van széljegyen egy tulajdonjog bejegyzési kérelem, akkor jobban tesszük, ha más ingatlant választunk,  ugyanis ha nem a széljegyen szereplő személy adja el az ingatlant, nagy a valószínűsége annak, hogy egy csalóval állunk szemben, aki több különböző személynek is el akarja adni az ingatlant.

A tulajdoni lap részei

Az első rész az ingatlan adatait tartalmazza: a helyrajzi számot és a címet, az ingatlan nagyságát négyzetméterben vagy hektárban, és az ingatlan besorolását (lakás, garázs, hétvégi ház stb.). A második rész kizárólag a tulajdonosok adatait tartalmazza: megtudhatjuk belőle, hogy kik az ingatlan volt és jelenlegi tulajdonosai, milyen arányban, mióta, és hogyan szerezték tulajdonjogukat (pl. adásvétel, öröklés stb.). A harmadik rész az úgynevezett „teherlap”, ugyanis ebből a részből azt tudhatjuk meg, hogy kinek és milyen joga van az ingatlanra vonatkozóan, amely az ingatlant „terheli”. A terhek bár formailag az ingatlant terhelik, de a gyakorlatban a tulajdonost, hiszen az ő számára korlátozzák az ingatlan használatát, illetve az elidegenítést.

Érdemes ezért néhány szót ejteni a leggyakoribb terhekről:

  • haszonélvezeti jog

    A haszonélvezet jelentése a szó nyelvtani értelmezéséből is könnyen kitalálható. A haszonélvező ugyanis az a személy, aki élvezi valaminek a hasznát. Ez az ingatlan esetén azt jelenti, hogy benne lakhat, bérbe adhatja, de például az ingatlant nem adhatja el.. Fontos azonban tudni, hogy a haszonélvező akár a tulajdonos számára is megtilthatja, hogy beköltözzön az ingatlanba, vagy azt bármilyen módon használja. Például, hiába szeretné bérbe adni, ha a haszonélvező nem engedi be a bérlőt. A haszonélvezeti jog a haszonélvező személy haláláig (holtig tartó haszonélvezet), vagy meghatározott ideig tarthat. Ha olyan ingatlant veszünk, melyet haszonélvezeti jog terhel, fontos, hogy az adásvételi szerződésben a haszonélvező is szerződő félként vegyen részt, és a szerződésben hozzájárulását adja a haszonélvezeti jog törléséhez az ingatlan tulajdoni lapjáról.

  • jelzálogjog

    Szintén gyakran fordul elő, hogy egy ingatlan tulajdoni lapján jelzálogjoggal találkozunk, mivel a korábbi tulajdonos banki hitelt vett fel az ingatlanra. A jelzálogjog a felvett hitel visszafizetésének biztosítéka, így ha a hitelt nem fizeti az adós, a bank elárverezheti az ingatlant, hogy a befolyó összegből megkapja azt a pénzt, amivel az adós tartozik. Ezért ha jelzálogjoggal terhelt ingatlant veszünk, fontos, hogy a szerződésben megállapodjunk a jelzálog törlésének módjáról. Ehhez először is meg kell tudnunk, hogy mennyi a fennálló banki hitel, és ez fedezhető-e a kialkudott vételárból. Amennyiben igen, érdemes a szerződésben úgy megállapodni, hogy a vevő közvetlenül a banknak fizeti a vételárnak azt a részét, amely a hitel teljes kifizetéséhez szükséges, ezáltal pedig a bank kiadja majd a jelzálogjog törlésére vonatkozó engedélyét. Azonban ha a vételár nem fedezi a fennálló hitelt, mindenképpen állapodjunk meg az eladóval arról, hogy milyen módon fizeti ki a többletet a banknak, és csak akkor utaljuk át a banknak a fennmaradó részt, ha az eladó már igazolta felénk, hogy a többletet befizette. Fontos, hogy mindig hiteles banki igazolást kérjünk a fennálló tartozásról, és ennek alapján fizessünk. A hitelek ugyanis napról napra kamatoznak, így előfordulhat, hogy az egy héttel korábbi keltezésű banki igazolás alapján fizetett összeg mégsem lesz elég a teljes kifizetésre, és a bank nem törli a jelzálogjogát. A legcélszerűbb, ha az adásvételi szerződést készítő ügyvédet bízzuk meg a bankkal történő konzultációval, így biztos, hogy a tényleges tartozás ismeretében fizetjük majd ki a vételárat.

  • elidegenítési és terhelési tilalom

    Általában a banki jelzálogjog mellett találkozhatunk ezzel a teherrel, amely azt jelenti, hogy az ingatlan adásvételhez szükség van a hitelező bank jóváhagyására is. A gyakorlatban azonban a jóváhagyásnak nincs akadálya, ha az adásvételi szerződéssel együtt a hitel kifizetése is megtörténik, így a jelzálogjog mellett az elidegenítési és terhelési tilalom is törlődni fog a tulajdoni lapról.

  • telki szolgalom

    Ez a teher abban különbözik az előzőektől, hogy minden valószínűség szerint az adásvételi szerződés megkötését követően is rajta lesz a tulajdoni lapon, tehát új tulajdonosként hozzá kell szoknunk a gondolathoz, hogy valaki egy meghatározott terjedelemben használni fogja az ingatlanunkat. Itt azonban nem egy teljes ingatlanra kiterjedő használatra kell gondolnunk, mint a haszonélvezeti jog esetén, ugyanis a telki szolgalom általában a telek egy meghatározott területén történő átjárást, vagy például vízelvezetési jogot garantál valamelyik telekszomszédnak, és legtöbbször csak minimálisan zavaró a tulajdonos számára. Az adásvételi szerződés megkötése előtt azonban nem árt tudni azt, ha a jövőben rendszeresen számíthatunk a szomszéd mászkálására a telkünk egy részén.

  • végrehajtási jog

    A leginkább problémás eset, ha a kiszemelt ingatlanra valakinek a javára végrehajtási jogot jegyeztek be, mert ez azt jelenti, hogy az eladónak tartozása van valaki felé, amelyet nem fizetett meg, és ezért végrehajtás indult ellene. A végrehajtási jog a fennálló tartozásnak a vételárból történő megfizetésével – a jelzálogjoghoz hasonlóan – töröltethető, azonban minden ilyen esetben legyünk óvatosak, és éljünk a gyanúval, hogy az eladóval szemben nem csak ez az egy eljárás van. A végrehajtási jog (amely által egy végrehajtó lényegében lefoglalja az ingatlant) mindaddig bejegyeztethető, amíg az ingatlan az adós tulajdonában van, tehát szerződéskötéskor érdemes arra is figyelni, hogy van-e még el nem bírált, de már benyújtott végrehajtási jog bejegyzési kérelem, amely az ingatlan tulajdoni lapján széljegyen szerepel. A szerződéskötés napján lekért tulajdoni lap, és a szerződéskötést követően annak azonnali földhivatali benyújtása azonban megszünteti a végrehajtók lehetőségét arra, hogy további végrehajtási jogokat jegyeztessenek be az ingatlanra. Az adásvétel széljegyre kerülését követően kerülhet sor arra, hogy a tartozás megfizetésre kerüljön a vételárból a hitelező felé. Érdemes azonban még a szerződéskötést megelőzően írásbeli nyilatkozatot kérni a hitelezőtől arról, hogy a kialkudott vételár megfizetése esetén hozzá fog járulni a végrehajtási jog törléséhez akkor is, ha a követelése a vételárnál magasabb. Általában azonban az a tapasztalat, hogy a hitelezők a végrehajtási jog törléséhez csak a teljes tartozás megfizetése esetén járulnak hozzá.

  • tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye

    Ha ilyen bejegyzést látunk, kezdjünk el gyanakodni, hogy valami nem stimmel az ingatlan tulajdoni viszonyai körül, és talán nem is azzal az emberrel kellene szerződést kötnünk, aki tulajdonosnak mondja magát. Ez a bejegyzés ugyanis azt jelenti, hogy a tulajdonos korábban már másnak eladta az ingatlant, de a teljes vételár kifizetéséig fenntartotta a tulajdonjogát. A tulajdonjog fenntartásnak nincs korlátja, tehát ha a bejegyzés évekkel ezelőtt történt, elképzelhető, hogy a korábbi szerződés végül mégsem teljesült (a vevő nem fizette meg a vételárat és a felek végül a szerződést felbontották), csak elfelejtették törölni a bejegyzést. Mielőtt azonban szerződést kötnénk, mindenképpen kérjük meg az eladót arra, hogy töröltesse a bejegyzést.

A fentiek természetesen nem jelentik a tulajdoni lapra bejegyezhető jogok és tények kimerítő felsorolását, csupán a legáltalánosabbakat soroltuk fel. Fontos azonban tudni, hogy minden tehernek van megoldása, és minden jog és tény töröltethető, csupán egy körültekintően megfogalmazott adásvételi szerződés és egy hozzáértő ügyvéd kell hozzá, hogy elkerüljük a jövőbeni jogi problémákat, és zavartalanul használhassuk ingatlanunkat.

  • Ingatlanjog

Legfrissebb tartalmak

Öröklési bizonyítvány, az európai öröklési bizonyítvány és a hagyatéki eljárás

Átláthatósági Törvény Veszélyei

Használati megosztás: ingatlan használati megállapodás osztatlan közös tulajdon esetén

ÁSZF – általános szerződési feltételek

Bánatpénz – minden, amit érdemes tudni a bánatpénzről

Közokirat – Mi az okirat, milyen szabályok vonatkoznak a közokirat kiállítására?

Munkaszerződés kötelező elemei

A szabadság kiadásának szabályai – szabadság mértéke, szabadság kiadása 2025

Önkormányzati lakás bérleti jog átruházása: Tudnivalók, feltételek

Egyszemélyes Kft. tagjának felelőssége, hogyan lehet egyszemélyes kft.-t alapítani?

Kérdése van? Személyes konzultációért hívja a 06-1-365-1000-es telefonszámot!

A használati megosztás és használati megosztási szerződés

Használati megosztás: ingatlan használati megállapodás osztatlan közös tulajdon esetén

2025.05.14.
Önkormányzati lakás bérleti jog átruházása: Tudnivalók, feltételek

Önkormányzati lakás bérleti jog átruházása: Tudnivalók, feltételek

2025.04.28.
Balatoni ingatlan árak - nem érthető piaci folyamatok

Balatoni ingatlan árak – nem érthető piaci folyamatok

2025.03.25.
Folyamatos ingatlanárverési hirdetmények, ingatlan végrehajtás

Folyamatos ingatlan árverés, végrehajtás szabályai

2025.03.07.
Ingatlan tulajdonjog-fenntartás és függőben tartás: változások 2025-től

Ingatlan tulajdonjog-fenntartás és függőben tartás: változások 2025-től

2025.01.27.
Villamos biztonsági felülvizsgálat adásvétel esetén

Villamos biztonsági felülvizsgálat adásvétel esetén

2024.11.29.
A visszavásárlási jog ingatlanpiaci jelentősége, hogy lehetőséget ad eladónak és vevőnek, hogy rugalmasan kezeljék az ingatlanok adásvételét.

A visszavásárlási jog ingatlanpiaci jelentősége

2024.11.21.
Termőföld öröklése, termőföld öröklésének szabályai

Termőföld öröklése, öröklésének új szabályai

2024.10.02.
Facebook-f

Facebook oldalunk

Ezt a honlapot a Budapesti Ügyvédi Kamarában bejegyzett Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda tartja fenn az ügyvédekre vonatkozó jogszabályok és belső szabályzatok szerint, melyek az ügyféljogokra vonatkozó tájékoztatással együtt a www.magyarugyvedikamara.hu honlapon találhatóak.

Adatkezelési tájékoztató

© 2022 – Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda

A jobb felhasználói élmény érdekében az oldalon cookie-kat használunk. Oldalunk használatával, Ön elfogadja a cookie-k használatát.OK