Kevés bosszantóbb és ijesztőbb dolog van annál, mint amikor egy örökölt, vagy egy frissen vásárolni kívánt ingatlan tulajdoni lapját lekérve egy váratlan bejegyzéssel találjuk szembe magunkat: végrehajtási jog. Ez a teher egy valódi „időzített bombaként” ketyeghet az ingatlanon, meghiúsítva az eladást, a hitelfelvételt, vagy állandó bizonytalanságban tartva a tulajdonost.
A helyzet sokszor egyáltalán nem reménytelen, sőt! Gyakran előfordul, hogy egy 10-15 éves bejegyzés mögött már rég nincs valós tartozás. Lássuk, mi a teendő, ha egy ilyen „fantom” teherrel állunk szemben, és hogyan tisztíthatjuk meg az ingatlant.
Az „időzített bomba”: Miért marad a jog a tulajdoni lapon?
A leggyakoribb csavar a történetben, hogy a tulajdoni lapon szereplő végrehajtási jog mögött a tartozás valójában már régen megszűnt. Kifizették, elévült, vagy az azt követelő cég már régen felszámolásra került és jogutód nélkül megszűnt.
Miért nem törölték mégsem?
A földhivatal (ingatlanügyi hatóság) nem törli automatikusan a végrehajtási jogot. A törléshez a végrehajtó megkeresése szükséges. Ha az adós anno kifizette a tartozást, de elmulasztotta megfizetni a végrehajtó díját, vagy a hitelező (végrehajtást kérő) elfelejtette bejelenteni a teljesülést, a procedúra megakadt, a bejegyzés pedig a tulajdoni lapon maradt. Évekkel később ez a lezáratlan adminisztráció okozza a legnagyobb fejfájást.
Mi a teendő, ha a végrehajtó megszűnt, vagy a hitelező elérhetetlen?
Az idő múlásával a szereplők gyakran „eltűnnek”. Ha a bejegyzés régi, előfordulhat, hogy az eljáró önálló bírósági végrehajtó irodája már bezárt, vagy a hitelező cég (például egy régi faktorcégek, bank) már nem létezik.
- Ha a végrehajtó már nem praktizál: Nem kell pánikba esni. A megszűnt végrehajtók iratanyagait nem semmisítik meg. Ilyenkor a Magyar Bírósági Végrehajtói Karhoz (MBVK) vagy az illetékes járásbírósághoz lehet fordulni, hogy kiderítsük, ki vette át a praxist, vagy hol található az irattár. A kijelölt utód végrehajtó jogosult eljárni a régi ügyekben is.
- Ha a hitelező megszűnt: Ha a cég jogutód nélkül megszűnt (pl. felszámolták), és a követelést nem engedményezték másra, akkor az ügy lezárható. Ennek bizonyításához érdemes a cégkivonatot lekérni, amely igazolja a törlést.
A tehermentesítés menete – Lépésről lépésre
Az ingatlan megtisztítása érdekében aktívan fel kell lépni. A leggyakoribb jogi megoldások a következők:
1. A Vht. 41. § szerinti eljárás (A békés út)
A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) 41. szakasza adja a leggyorsabb megoldást, ha a tartozás már megszűnt, csak az adminisztráció maradt el.
- A kérelem benyújtása: Az adósnak (vagy az ingatlan jelenlegi tulajdonosának, jogutódnak) okiratokkal kell valószínűsítenie a végrehajtó felé, hogy a követelés alaptalan, azt már kifizették, vagy elévült.
- A hitelező nyilatkoztatása: A végrehajtó felhívja a végrehajtást kérőt, hogy 15 napon belül nyilatkozzon: elismeri-e a tartozás megszűnését.
- Sikeres lezárás: Ha a hitelező elismeri (vagy nem válaszol, de a befizetést egyértelmű okirat igazolja), és a végrehajtási költségek is ki vannak egyenlítve, a végrehajtó megkeresi a földhivatalt a végrehajtási jog törlése iránt.
2. Bírósági út: Végrehajtás megszüntetése iránti per
Előfordulhat, hogy a Vht. 41. § szerinti eljárás nem vezet eredményre. Például a hitelező vitatja, hogy a tartozás megszűnt, esetleg teljesen elérhetetlen és nincsenek egyértelmű bizonyítékok a kezünkben a korábbi fizetésről, de tudjuk, hogy a követelés elévült.
- A per megindítása: Ilyenkor a bírósághoz kell fordulni, és végrehajtás megszüntetése (vagy korlátozása) iránti pert kell indítani.
- Bizonyítás: A perben a felperesnek (ingatlantulajdonosnak) kell bizonyítania, hogy a végrehajtandó követelés érvényesen nem jött létre, megszűnt, vagy elévült.
- Felfüggesztés: A per idejére érdemes kérni a végrehajtás felfüggesztését, hogy az ingatlant biztosan ne árverezhessék el a jogvita lezárultáig. A sikeres per végén a bíróság ítélete alapján kerül le a teher a tulajdoni lapról.
Összegzés: Mit tegyen a sikeres eladás érdekében?
Ha végrehajtási jogot talál az ingatlanon, a legrosszabb, amit tehet, ha homokba dugja a fejét. Egy terhelt ingatlan a piaci ár töredékéért, vagy egyáltalán nem adható el.
- Kérjen ki egy friss, teljes másolati tulajdoni lapot, hogy pontosan lássa az ügyszámot és a végrehajtó nevét.
- Vegye fel a kapcsolatot a végrehajtóval (vagy az utódjával), és tisztázza a tartozás aktuális státuszát.
- Fizessen, ha kell: Ha kiderül, hogy csak egy minimális, pár ezer forintos végrehajtói díj maradt el 12 évvel ezelőtt, fizesse ki! Ez a leggyorsabb módja a törlésnek.
- Kérjen jogi segítséget: Ha a helyzet bonyolult, a hitelező vitatkozik, vagy a cég megszűnt, egy ingatlanjogban és végrehajtási jogban jártas ügyvéd hónapokat és rengeteg idegeskedést spórolhat meg Önnek.
A „fantom” végrehajtási jogok eltüntetése időbe telhet, de a megfelelő jogi lépésekkel az ingatlan teljesen tehermentesíthető, és akadálytalanul értékesíthetővé válik.