Egyre többször fordul elő – főleg Budapest utcáin –, hogy egy régi, leromlott állapotú épületről kisebb-nagyobb vakolatdarabok, tetőcserepek hullanak le a járdára és az úttestre. Az ilyen esetekben az emberi élet, testi épség könnyen veszélybe kerülhet, illetve gyakran rongálódnak meg az utcán parkoló gépjárművek.. Ennek okán tartottuk fontosnak, hogy beszéljünk az épületkárokért fennálló felelősség egyes kérdéseiről.
Az épület fogalmát a Polgári Törvénykönyv (továbbiakban: Ptk.) nem szabályozza. A fogalmat az épített környezet alakításáról és védelméről szóló az 1997. évi LXXVIII. törvény tartalmazza, mely alapján az épület a „jellemzően emberi tartózkodás céljára szolgáló építmény, amely szerkezeteivel részben vagy egészben teret, helyiséget vagy ezek együttesét zárja körül meghatározott rendeltetés vagy rendeltetésével összefüggő tevékenység, avagy rendszeres munkavégzés, illetve tárolás céljából.”
A Ptk. szerint az épület tulajdonosa felelős főszabály szerint az épület egyes részeinek lehullásából vagy az épület hiányosságaiból származó kárért. Ennek szabálynak az alkalmazására abban az esetben van lehetőség, ha az épület nyugalmi helyzetben van, azaz éppen nincsenek folyamatban építési, felújítási munkálatok. A vihar következtében az épületről lehullott alkotórész okozott károk esetén is a fenti szabály alkalmazása szükséges.
Kiemelendő, hogy az épület felújítása, bővítése fokozott veszéllyel járó tevékenységért való felelősség körébe tartozó eseménynek minősül, ebben az esetben a kivitelező tartozik felelősséggel.
A törvény szabályozza azt az esetet is, amikor az épületen kifüggesztésre kerülnek tárgyak, ez az eset a mai világban egyre gyakoribb, pl.: hirdetési felületként használnak akár épületek oldalát. A Ptk. szóhasználata szerint az épületen elhelyezett tárgyak leesésével okozott kárért – a tulajdonossal egyetemlegesen – az is felelős, akinek érdekében a tárgyat kifüggesztették, így az épület tulajdonosától eltérő személy is lehet, akit felelősség terhel. Akinek kára keletkezik mind a tulajdonostól, mind attól, akinek érdekében kifüggesztésre került a tárgy az épületen kérheti kárának megtérítését.
A Ptk. által szabályozásra került a tárgyak kidobásával, kiejtésével vagy kiöntésével okozott kárért ki tartozik felelőséggel. Ennek bekövetkezése esetén, a károsult részére a lakás vagy más helység bérlője vagy használója tartozik főszabályként felelőséggel. A bérlő által, ha megnevezésre kerül az a személy, aki tényleges kár eseményt okozta, pl. kiöntött valamit az ablakon, akkor a bérlő vagy a lakás használója ebben az esetben is kezesként fog felelni. A felelősség alól mentesülhet, kimentheti magát az a személy, aki bizonyítani tudja, hogy hogy a károkozó jogosulatlanul tartózkodott a helyiségben, nem ő engedte be, esetlegesen betörés történt.
Az épület közös helyiségeiből való kidobásával, kiejtésével okozott károkért a károsulttal szemben az épület tulajdonosa felel. Azonban itt is fennáll annak a lehetősége, hogy a tulajdonos megnevezze azt a személyt, aki a károkozó volt, ilyen eset bekövetkezésekor kezesként felel a tulajdonos. Amennyiben társasházról van szó, az épület tulajdonosának a tulajdonostársak közössége minősül.
Az épületkárokért való felelősség alóli mentesülés körében általánosságban elmondható, hogy valójában sokkal szigorúbb helytállási kötelezettségről van szó, mint az általános magatartási mérce, ugyanis a kimentésnek két konjunktív feltétele van:
- Egyrészt azt kell bizonyítani, hogy az építkezés vagy a karbantartás során a károk megelőzése érdekében nem járt el felróhatóan, azaz úgy járt el, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható.
- másrészt annak bizonyítása is szükséges, hogy az építkezésre és karbantartásra vonatkozó szabályokat nem sértették meg. Amit fontos kiemelni, hogy nem elegendő, hogy az illető személy, vagy akinek magatartásáért felelős nem sértették meg e szabályokat, mivel mentesülésről csak abban az esetben lehet szó, ha senki nem tanúsított ezeket a rendelkezéseket sértő magatartást.
Fontos megemlíteni, hogy az épület hiányosságai vagy lehulló részei által okozott károk témakörén belül két esetet különböztetünk meg.
Egyrészt, amikor az épület nyugalmi állapotában következik be a káresemény, amelyekről a fentiekben ejtettünk már szót bővebben, ennek megfelelően a Polgári Törvénykönyv 6:560.§ (1) bekezdésében foglalt szabályokat kell alkalmazni.
Másrészt viszont fontos, ahogy korábban is írtuk, ha építési munkálatok közben következik be a kár, ekkor a fokozott veszéllyel járó tevékenységért való felelősség megállapításosa áll fenn. Ilyen esetben az adott szituációt vizsgálni kell, munkálatok folyamatban voltak-e még, vagy már befejeződtek. Abban az esetben, ha több felelősségi tényállás is megvalósul, a károsult eldöntheti, hogy melyikre alapítja keresetét, avagy mindegyikre hivatkozik.
Abban az esetben, ha hasonló helyzetbe kerül, azaz egy épület hiányossága okozott Önnek kárt, vagy az épület karbantartásának hiányossága miatt került abba helyzetbe, hogy Önnek vagy hozzátartozójának kára keletkezett, keresse Irodánkat bizalommal és mindent megteszünk annak érdekében, hogy károsulti jogait érvényesíteni tudja.