Az elmúlt hónapokban ügyvédi irodánkban megsokszorozódott az ingatlan adásvételi szerződések száma. Bár országos lefedettséggel dolgozunk, mégis feltűnt, hogy az elmúlt időszakban alig volt balatoni tranzakciónk. Ez késztetett minket arra, hogy alaposan szemügyre vegyük a piacot, és az általunk tapasztaltakat megosszuk Önökkel.
Összességében kijelenthető, hogy még mindig nagyon sok lakás és ház keresi új gazdáját a Balaton mellett. Sok olyan is van közöttük, amely évek óta megtalálhatóak a legnagyobb hazai ingatlanos hirdetési felületen.
Minden szempontból igaz, hogy nagy a különbség az ingatlanok között, például az északi part kiemelt települései (Tihany, Balatonfüred, Csopak, stb) még mindig jóval magasabb fajlagos négyzetméter áron kerülnek meghirdetésre szemben a déli parti társaikkal.
Értékesítők véleménye
Irodánkkal megosztotta több, a Balaton partján évtizedes értékesítési tapasztalattal rendelkező szakember az elmúlt hónapok/évek tapasztalatát.
Kovács Zsolt a siófoki Lakáskulcs ingatlaniroda tulajdonosa meglátása szerint még mindig sok eladó indokolatlanul magasan tartja a meghirdetett ingatlan árát. Igaz ugyan, hogy a COVID járvány alatt megnőtt a kereslet a tóparti ingatlanok iránt, de az elmúlt évek eseményei (infláció, magas kamatkörnyezet stb) miatt kijelenthető, hogy a balatoni ingatlanpiac befagyott. A kereslet aktív, de csak a reális áron kínált ingatlanok és a különlegességek találnak gazdára. Egy-egy kurrensebb ház vagy lakás elképzelhető, hogy gyorsan gazdát cserél. Ez kizárólag az esetben történik, ha az ingatlan különleges, egyedi adottságokkal rendelkezik: rendkívüli elhelyezkedés, vízpart közelsége, panoráma vagy kiemelkedő műszaki tartalommal, egyedi megjelenéssel bír.
Ezzel egybevág Bartók Attila ingatlan referens véleménye is, aki a példának okáért Balatonalmádiban fellelhető hirdetéséket említi. Sokszor egy erősen felújítandó házért annyit kérnek a tulajdonosai, hogyha azon a vevő egy alapfelújítást végezne, akkor gyakran a négyzetméter ár 1,8 millió forint környékére jönne ki. Ezzel szemben a budai agglomerációban akár Budaörsöt, akár Diósdot említjük, ennél olcsóbban már olyan házakat is talál az ember, amelyeket egyáltalán nem kell felújítani.
Elmondható tehát, hogy a Balaton partján nem feltétlen a kereslet alakítja a piacot, hanem az eladók egymást figyelve határozzák meg az árakat: „ha a szomszédom drágán adja, akkor én is”. Ebben az esetben, ha valaki mondjuk befektetésben gondolkodik, és nem rövidtávú ingatlankiadás a célja, abban az esetben belátható időn belül nem számíthat a befektetése megtérülésére, sem arra, hogy az hasznot hoz neki. Maradva Balatonalmádiban egy házat éves szinten maximum 400 ezer forint összegért lehet havonta kiadni. Ha ezt – felújítási költséggel együtt – egy nagyobb, 200 millió forint értékű házra vetítjük, látható, hogy adózás előtt körülbelül 2%-os éves hozam érhető el, amely nem teszi vonzóvá ezt a befektetési formát. Ugyanakkor az új tulajdonosnak számolnia kell azzal, hogy ha valami miatt el kellene adnia az ingatlant, ő is csak nagyon nehezen tudná azt értékesíteni. Ezt a tényt biztosan beárazzák a vevők.
Fontos szempontok
Szintén fontos szempont a balatoni ingatlanok esetében, hogy az újépítésű lakások milyen besorolás alá esnek. Ha ugyanis egy nyaralót próbál az építtető eladni, az 27%-os ÁFA tartalommal kerül meghirdetésre, szemben a lakás besorolású, 5 %-os ÁFA tartalmú ingatlannal. Célszerű tehát ezeket a hirdetéseket alaposan végig böngészni, mert sok esetben csak nettó árat írnak ki a hirdetők, így az érdeklődő csak később szembesül a jelentős többletköltséggel.
Látható az is, hogy ha az ember a kisebb, kevésbé felkapott vagy nyüzsgőbb települések felé fordul akkor még mindig lehetősége van akár 1 millió forint alatti négyzetméterárú, újépítésű ingatlanokat találni. Balatonfenyvesen és Balatonszárszón is találtunk olyan hirdetéseket, amelyeknek a paraméterei akár befektetés, akár saját használat vonatkozásában igen kedvezőek lehetnek.
Ügyvédi Iroda segítsége adásvétel esetén
Ha adásvétellel, ingatlan kiadással, vagy ezekhez kapcsolódó adózási ismeretekkel kapcsolatban kérdése van, keresse Irodánkat bizalommal.
