Jelen cikkünkben azt fogjuk bemutatni, hogy milyen esetekben állítható vagy lassítható azon eljárás, amely keretében az adós ingatlana árverésen értékesítésre kerülne.
Mivel jár a végrehajtói árverés?
Sikeres árverés esetén az árverési vevő szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát. A vevő kérhet – tulajdonjogának bejegyzése mellett – akár kilakoltatást is a birtokbavétel céljából.
Ha az árverés jogerős – hiába kerül esetleg megszüntetésre a végrehajtási eljárás – az ingatlant már nem szerezhetjük vissza.
Ezért fontos, hogy ingatlan árverése esetén még időben lépjünk és:
-
ne a kilakoltatás során (előtt-után) próbáljunk mindent megoldani
A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvényben rövid és jogvesztő határidők szerepelnek, ezért fontos, hogy még időben lépjen. Ezen határidők elmulasztása esetén sajnos a rendelkezésre álló jogorvoslati lehetőségek nagyon leszűkülnek.
Végrehajtási kifogás az irat kézbesítését követő 15 napon belül tehető meg!
Végrehajtási kifogás
Az egyik leggyakoribb jogorvoslati lehetőség arra, hogy az ingatlan árverésen történő értékesítésére irányuló eljárás „elhúzható” legyen.
Benyújtani nem csak az adós, vagy végrehajtást kérő jogosult ezen beadványt, hanem akár egyéb érdekelt is. Egyéb érdekelt, lehet például az ingatlan tulajdonosa is. (tulajdonostárs)
Végrehajtási kifogásról bővebben ide kattintva olvashat.
A végrehajtási eljárás során végrehajtó által elkövetett jogszabálysértés esetén előfordulhat, hogy az ingatlanárverési hirdetmény törlésre kerülhet. Sőt akár már aláírt, de nem jogerős árverési jegyzőkönyv pedig megsemmisítésre kerülhet.
Továbbá fontos tudni, hogy a végrehajtási törvény szerint, a megállapított becsérték nem szállítható le – egy kivétellel – az alábbi esetekben:
-
Ha az adósnak ez az egyetlen lakóingatlana, lakóhelye ebben van. és
-
A végrehajtási eljárás megindítását megelőző 6 hónapban is lakóhelye ebben az ingatlanban volt.
-
A tartozás fogyasztóval kötött szerződésen alapul. Ezen három feltételnek egyszerre kell teljesülnie. Ebben az esetben a kikiáltási ár megegyezik a becsérték összegével.
Ilyen ok például, ha a végrehajtó beköltözhetően tűzi ki az árverést az ingatlanra, pedig csal lakottan tehette volna ezt meg.
Mi is az a lakott állapot?
-
abban a végrehajtási eljárás megindulását megelőzően kötött, érvényes bérleti szerződés alapján bérlő lakik, kivéve ha az adós és a zálogjogosult korábban az ingatlan beköltözhető állapotban történő értékesítésében állapodott meg, és a bérleti szerződés megkötésére e megállapodás ellenére került sor,
-
ha abban haszonélvező lakik és a követelés kielégítésért nem felelős,
-
ha az osztatlan közös tulajdonban levő ingatlanban a nem adós tulajdonostárs lakik,
-
ha az adós és a végrehajtást kérő (több végrehajtást kérő esetén valamennyi végrehajtást kérő) a lakottan történő értékesítésben megállapodott, vagy
-
ha az ingatlan lakottan történő értékesítésében a végrehajtást kérő és az adós egyetért
Ingatlanárverés során alkalmazott érték
Továbbá a becsérték közléskor is lehetőség van arra, hogy a nem piacinak vélt ingatlan becsértékét „megkifogásuljuk„. Ezáltal elérjük azt, hogy ingatlanforgalmi szakértő állapítsa meg az ingatlan értékét.
Amennyiben ezt a határidőt elmulasztjuk az árverés során, már nem hivatkozhatunk arra, hogy az ingatlan álláspontunk szerint sokkal többet ér.
Bírósági végrehajtás megszüntetése
A végrehajtási eljárás megszüntetésének lehetőségéről ide kattintva olvashat részletesen.
Röviden összefoglalva, az alábbi esetekben van rá mód:
-
a végrehajtani kívánt követelés, illetve a végrehajtási jog elévült,
-
a követelés vagy annak egy része megszűnt,
-
a végrehajtást kérő a teljesítésre halasztást adott, és az időtartama nem járt le, vagy
-
az adós a követeléssel szemben beszámítható követelést kíván érvényesíteni.
További „jogorvoslati” joga az adósnak, hogy a végrehajtás alapjául szolgáló szerződést támadja meg, szerződés érvénytelenségére hivatkozással. Fontos, hogy ezen lehetőség csak bizonyos esetekben (szerződések vonatkozásában) áll az adós rendelkezésére.
Végrehajtás felfüggesztése
A végrehajtási eljárás felfüggesztésére, több okból is sor kerülhet.
-
végrehajtást kérőnek a kérelmére
Természetesen ezen ok nem tűl sűrűn fordul elő, hiszen éppen azért indította a végrehajtást kérő az eljárást, hogy a követelését ezen úton érvényesítse.
-
az adós kérelmére
Végrehajtást foganatosító bíróság az adós kérelmére kivételesen felfüggesztheti a végrehajtást. Akkor függesztheti fel a végrehajtást, ha az adós a felfüggesztésre okot adó, méltányolható körülményt igazolta. További feltétel, hogy az adóst a végrehajtási eljárás során korábban nem sújtották rendbírsággal.
A bíróság a felfüggesztésre okot adó, méltányolható körülmények körében kiemelten értékel bizonyos tényeket. Különösen az adós által eltartásra köteles és tartásra szoruló személyek számát. Ilyen tény továbbá az adós vagy az eltartott személy tartós és súlyos betegsége, a végrehajtási eljárás során bekövetkezett és az adóst is sújtó természeti katasztrófa.
Ilyen eset lehet például, ha az érintett adós területén valami természeti katasztrófa következett be a végrehajtás foganatosítása során.
-
bíróság általi felfüggesztés
Folyamatban lévő kifogás, vagy peres eljárás során – külön kérelemre – a Bíróság elrendelheti, hogy az ingatlan vonatkozásában a jogorvoslati kérelem elbírálásáig további cselekmény ne történhessen.
További Bírósági lehetőség a felfüggesztésére, hogyha az adós(ok) példának okáért szerződés érvénytelensége iránt peres eljárást indítanak. Ebben az eljárásában a Bíró hozhat olyan végzést, ami a végrehajtási eljárás felfüggesztéséről rendelkezik. Ebben az esetben a per folyamatban léte alatt (legyen az akár 3-5 év) végrehajtási cselekmények nem kerülhetnek foganatosításra.
Jogi segítség
Végrehajtási eljárás van folyamatban Ön ellen? Végrehajtás fenyegeti? Árverezni akarják az ingatlanát? Álláspontja szerint a követelés elévült, így árverésre nem kerülhetne sor?
Az Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda segítséget nyújthat Önnek a végrehajtás során.