Ugrás a tartalomhoz
  • Home
  • Munkatársaink
  • Szakterületeink
    • Társasági jog
      • Alapítvány alapítása
      • BT alapítás
      • Cégalapítás (Kft., Bt., Rt.)
      • Cégmódosítás
      • Egyesület alapítása
      • KFT alapítás
      • Törvényességi felügyeleti eljárás
      • Változásbejegyzési eljárás
      • Végelszámolási eljárás
    • Ingatlanjog
      • Adásvételi szerződések
      • Ajándékozási szerződés
      • Birtokvédelmi eljárás
      • Csereszerződés
      • Elbirtoklás
      • Életjáradéki szerződés
      • Ingatlan ügyvéd
      • Ingatlan adásvételi szerződés
      • Társasház alapítás, társasházi ügyek
    • Öröklési jog
      • Hagyatéki ügyvéd
      • Öröklési szerződés elkészítése
      • Öröklési szerződés megtámadása
      • Végrendelet készítése
      • Végrendelet megtámadása
    • Végrehajtási ügyvéd
      • Felszámolási eljárás
      • Fizetési meghagyásos eljárás
      • Követeléskezelés
      • Végrehajtási eljárás
      • Végrehajtási kifogás
      • Végrehajtás megszüntetése elévülése miatt
    • Polgári peres eljárás
      • Munkajogi ügyvéd
      • Családjogi ügyvéd
    • Gazdasági büntetőjogi ügyvéd
      • Feljelentés
    • Házassági szerződés
    • Ittas vezetés
    • Jogi tanácsadás
      • Munkajogi tanácsadás
      • Online ügyvéd, online jogi tanácsadás
      • Telefonos jogi tanácsadás
    • Kártérítési ügyvéd
    • Bejelentővédelmi ügyvéd
  • Hírek
  • Kapcsolat
  • Ügyvédi díjak
  • Home
  • Munkatársaink
  • Szakterületeink
    • Társasági jog
      • Alapítvány alapítása
      • BT alapítás
      • Cégalapítás (Kft., Bt., Rt.)
      • Cégmódosítás
      • Egyesület alapítása
      • KFT alapítás
      • Törvényességi felügyeleti eljárás
      • Változásbejegyzési eljárás
      • Végelszámolási eljárás
    • Ingatlanjog
      • Adásvételi szerződések
      • Ajándékozási szerződés
      • Birtokvédelmi eljárás
      • Csereszerződés
      • Elbirtoklás
      • Életjáradéki szerződés
      • Ingatlan ügyvéd
      • Ingatlan adásvételi szerződés
      • Társasház alapítás, társasházi ügyek
    • Öröklési jog
      • Hagyatéki ügyvéd
      • Öröklési szerződés elkészítése
      • Öröklési szerződés megtámadása
      • Végrendelet készítése
      • Végrendelet megtámadása
    • Végrehajtási ügyvéd
      • Felszámolási eljárás
      • Fizetési meghagyásos eljárás
      • Követeléskezelés
      • Végrehajtási eljárás
      • Végrehajtási kifogás
      • Végrehajtás megszüntetése elévülése miatt
    • Polgári peres eljárás
      • Munkajogi ügyvéd
      • Családjogi ügyvéd
    • Gazdasági büntetőjogi ügyvéd
      • Feljelentés
    • Házassági szerződés
    • Ittas vezetés
    • Jogi tanácsadás
      • Munkajogi tanácsadás
      • Online ügyvéd, online jogi tanácsadás
      • Telefonos jogi tanácsadás
    • Kártérítési ügyvéd
    • Bejelentővédelmi ügyvéd
  • Hírek
  • Kapcsolat
  • Ügyvédi díjak
TELEFON: 06 1 365 1000
TELEFON: 06 1 365 1000
  • Home
  • Munkatársaink
  • Szakterületeink
    • Társasági jog
      • Alapítvány alapítása
      • BT alapítás
      • Cégalapítás (Kft., Bt., Rt.)
      • Cégmódosítás
      • Egyesület alapítása
      • KFT alapítás
      • Törvényességi felügyeleti eljárás
      • Változásbejegyzési eljárás
      • Végelszámolási eljárás
    • Ingatlanjog
      • Adásvételi szerződések
      • Ajándékozási szerződés
      • Birtokvédelmi eljárás
      • Csereszerződés
      • Elbirtoklás
      • Életjáradéki szerződés
      • Ingatlan ügyvéd
      • Ingatlan adásvételi szerződés
      • Társasház alapítás, társasházi ügyek
    • Öröklési jog
      • Hagyatéki ügyvéd
      • Öröklési szerződés elkészítése
      • Öröklési szerződés megtámadása
      • Végrendelet készítése
      • Végrendelet megtámadása
    • Végrehajtási ügyvéd
      • Felszámolási eljárás
      • Fizetési meghagyásos eljárás
      • Követeléskezelés
      • Végrehajtási eljárás
      • Végrehajtási kifogás
      • Végrehajtás megszüntetése elévülése miatt
    • Polgári peres eljárás
      • Munkajogi ügyvéd
      • Családjogi ügyvéd
    • Gazdasági büntetőjogi ügyvéd
      • Feljelentés
    • Házassági szerződés
    • Ittas vezetés
    • Jogi tanácsadás
      • Munkajogi tanácsadás
      • Online ügyvéd, online jogi tanácsadás
      • Telefonos jogi tanácsadás
    • Kártérítési ügyvéd
    • Bejelentővédelmi ügyvéd
  • Hírek
  • Kapcsolat
  • Ügyvédi díjak
  • Home
  • Munkatársaink
  • Szakterületeink
    • Társasági jog
      • Alapítvány alapítása
      • BT alapítás
      • Cégalapítás (Kft., Bt., Rt.)
      • Cégmódosítás
      • Egyesület alapítása
      • KFT alapítás
      • Törvényességi felügyeleti eljárás
      • Változásbejegyzési eljárás
      • Végelszámolási eljárás
    • Ingatlanjog
      • Adásvételi szerződések
      • Ajándékozási szerződés
      • Birtokvédelmi eljárás
      • Csereszerződés
      • Elbirtoklás
      • Életjáradéki szerződés
      • Ingatlan ügyvéd
      • Ingatlan adásvételi szerződés
      • Társasház alapítás, társasházi ügyek
    • Öröklési jog
      • Hagyatéki ügyvéd
      • Öröklési szerződés elkészítése
      • Öröklési szerződés megtámadása
      • Végrendelet készítése
      • Végrendelet megtámadása
    • Végrehajtási ügyvéd
      • Felszámolási eljárás
      • Fizetési meghagyásos eljárás
      • Követeléskezelés
      • Végrehajtási eljárás
      • Végrehajtási kifogás
      • Végrehajtás megszüntetése elévülése miatt
    • Polgári peres eljárás
      • Munkajogi ügyvéd
      • Családjogi ügyvéd
    • Gazdasági büntetőjogi ügyvéd
      • Feljelentés
    • Házassági szerződés
    • Ittas vezetés
    • Jogi tanácsadás
      • Munkajogi tanácsadás
      • Online ügyvéd, online jogi tanácsadás
      • Telefonos jogi tanácsadás
    • Kártérítési ügyvéd
    • Bejelentővédelmi ügyvéd
  • Hírek
  • Kapcsolat
  • Ügyvédi díjak
  • Szerző: Dr. Újváry Zsolt

Az ingatlan vásárlás buktatói – csöpög a csap, dohos a fal, beázik a tető – javítsam ki, vagy pereljem be az eladót?

Egy ingatlan vásárlás mindig számos kockázatot rejt magában, ezért vevőként igyekszünk körültekintően eljárni. Miután sikerült kiválasztani a megfelelőt, és birtokba vettük az ingatlant, elvileg már nincs más hátra, csak belakni és otthonossá tenni. Sajnos azonban néha a vásárlást követően hónapokkal, vagy talán évekkel később fedezünk fel az ingatlanban olyan hibákat, melyek talán már a vásárláskor is megvoltak, csak nem vettük észre, vagy lehetetlen lett volna észrevenni. Ilyenkor felmerül a kérdés, hogy követelhetünk-e valamilyen kártérítést vagy kompenzációt az eladótól, vagy ha már megvettük, nincs mit tenni, nekünk kell kijavítani a hibát. A választ a kérdésre az eladót terhelő szavatossági szabályok adják meg.

Az eladó szavatossági kötelezettsége

Ingatlan eladóját ugyanúgy terheli a szavatossági kötelezettség, mintha ingóságról lenne szó, és ez a szabály vonatkozik az újépítésű és a használt ingatlanokra egyaránt. A szavatosság ingatlan eladója esetében azt jelenti, hogy az eladónak „garantálnia kell azt”, hogy az ingatlan alkalmas a rendeltetésszerű használatra. A hatályos Polgári Törvénykönyv idevágó rendelkezései alapján az eladó a hibás teljesítésért úgynevezett „jog- és kellékszavatossággal” is tartozik. Az előbbi arra vonatkozik, hogy az ingatlan tulajdonjogát ténylegesen át tudja ruházni, utóbbi pedig arra, hogy nincs az ingatlannak olyan tudott (de nem ismertetett) vagy fel nem ismerhető (tehát rejtett) hibája, ami az ingatlan rendeltetésszerű használatát akadályozza. Öt évig érvényesíthető az eladóval szemben a kellékszavatossági igény, ha olyan hibával találjuk szemben magunkat, amit a birtokbavétel előtti szemle során nem ismerhettünk fel, és amit nem is közölt velünk az eladó.

Fontos tehát, hogy a szavatossági szabályokat akkor is alkalmazni kell, ha olyan hibáról van szó, amelyről még az eladó sem tudhatott. Például ha a vásárlást követően néhány hónappal később azzal szembesülünk, hogy csőrepedés van, és ázik az egész fürdőszoba, akkor kérhetjük az eladótól, hogy a hibát javíttassa ki, vagy ha a javítást mi végezzük el, akkor térítse meg a költségeinket. Nyilvánvaló, hogy a csőrepedés egy olyan hiba, ami „rejtett”, tehát erről az adásvételkor nincs tudomása sem a vevőnek, sem az eladónak.

Milyen hiba akadályozza a rendeltetésszerű használatot?

Azt, hogy az ingatlan hibája egyben hibás teljesítésnek minősül-e az eladó részéről, tehát életbe lépnek-e a szavatossági szabályok, mindig az adott szerződés keretei között, annak tartalmához viszonyítva kell értelmezni. Ha például a vevő egy meghatározott célra veszi meg az ingatlant (például kisállat rendelőt akar benne kialakítani), akkor előfordulhat, hogy olyan hiba is alkalmatlanná teheti az ingatlant a rendeltetésszerű használatra, amely más célú használat esetén nem tekinthető ilyennek.

A lakóépületek esetében azt kell figyelembe venni, hogy a rendeltetésszerű használatra való alkalmasság érdekében több funkciónak kell megfelelnie az adott ingatlannak, mivel annak vannak lakóhelyiségei, egészségügyi helyiségei (fürdőszoba, WC), főzőhelyiségei, közlekedő- és tároló helyiségei. Amennyiben ezen funkciók közül a lakóingatlanból valamelyik hiányzik, akkor az kizárja az adott lakóingatlan rendeltetésszerű használhatóságát. Természetesen nem csak ezen funkciók bármelyikének hiánya jelenhet hibás teljesítését, hanem olyan más hibák, például az épület statikai hibái, amelyek annak ellenére, hogy az ingatlan megfelel a szükséges funkcióknak, mégis kizárják a rendeltetésszerű használatot.

Annak érdekében, hogy a későbbi viták elkerülhetőek legyenek, az ingatlan adásvételi szerzőédések esetében javasoljuk, hogy a felek rögzítsék a szerződésben az ingatlan legfontosabb műszaki adatait, állapotát, az esetlegesen fennálló, és a vevővel is ismertetett hibákat. Ha ugyanis az eladó valamilyen hibát előre közöl a vevővel, akkor később a vevő ezen hiba miatt már nem léphet fel szavatossági igénnyel, tehát nem kérheti a hiba kijavítását. A hibák és az aktuális műszaki állapot szerződésben való rögzítése tehát mindkét fél számára biztosíték, és megkönnyíti annak eldöntését, hogy egy adott hibáért az eladó felelősséggel tartozik-e vagy sem.

Mikor nem felel az eladó?

Amint arra fentebb utaltunk, azokért a hibákért, amelyeket az eladó előre közöl, később nem kötelezhető helytállásra. Emellett az eladó az adásvételi szerződés megkötést követően nem vonható felelősségre az olyan hibákért sem, amelyeket a vevő kellő körültekintés mellett maga is észlelhetett. Aki például jól láthatóan rogyadozó épületet vesz meg, utóbb nem érvényesíthet igényt statikai problémák miatt. A bírói gyakorlat ezt úgy fogalmazza meg, hogy felismerhetőek az egyszerű észleléssel megállapítható hibák, „amelyeket a jogosultnak a kötelezett tájékoztatása, a szerződéskötés körülményei, illetőleg a dolog életkora, állapota és használtsági foka alapján egyébként számításba kell vennie, valamint azok a hibák is, amelyek fennállása, illetve jelentkezése a ténylegesen ismert, illetve a nyílt hibákra tekintettel a szerződéskötéskor alappal feltételezhető, előrelátható.”

Aki tehát nem méri fel kellő körültekintéssel a kiszemelt ingatlant, később nem tudja érvényesíteni a szavatossági igényét. Emellett fel kell hívnunk a figyelmet arra is, hogy nem minden hiba alapozza meg a szavatossági kötelezettséget az eladó részéről, ha használt ingatlant vásárolunk. A lakóingatlan rendeltetésszerű használata mellett is várhatóan és előreláthatóan bekövetkező olyan apróbb hibák, mint a lefolyórendszer eltömődése, elektromos kapcsolók meghibásodása vagy akár kisebb csőrepedések is a használat természetes velejárójának tekinthetők, hasonlóan a gépjárművek forgó-kopó alkatrészeinek elhasználódásához, tehát ezek esetén nem kérhetjük az eladótól a hiba kijavítását.

A használt ingatlanok esetében a kötelezett (eladó) azon hibákért köteles helytállni, amelyek annak figyelembevételével is hibának minősülnek, hogy az ingatlan használt, de üzemképes. A jogosult (vevő) terhére esnek tehát mindazon hibák, amelyek a használtságból származnak. Ez használt ingatlan esetében azt jelenti, hogy az ingatlan a korának és az abból következő műszaki állapotnak megfelelő mértékben legyen alkalmas a rendeltetésszerű használatra. Azon hibákért azonban, amelyek függetlenek a használtságtól, vagy jelentősen túllépik az elhasználódás mértékét, az eladó köteles helytállni. Ilyen például a szigetelés hiányossága, és az emiatt bekövetkező beázás, a falak vizesedése. Egy ilyen hiba független az épület korától, mivel nem következett volna be, ha az ingatlant már eredetileg is megfelelően szigetelték volna.

Milyen szavatossági jogok vannak?

Ha szavatossági jogunkat kívánjuk érvényesíteni, az alábbiakat kérhetjük az eladótól:

– elsősorban kérhetjük, hogy a hibát az eladó javítsa ki, természetesen saját költségére. Ha a meghibásodás csak cserével korrigálható (például az elrepedt, elfagyott cső helyett újat kell venni), akkor természetesen az eladó erre is köteles. Nyilvánvaló azonban, hogy a vevő az eladó kijavítási kötelezettségével nem élhet vissza. Ez azt jelenti, hogy vevőként nem követelhetjük a javítás oly módon történő elvégzését (pl. prémium minőségű anyagok felhasználását), amely az ingatlan értékét jelentősen növeli – kivéve, ha az értékkülönbözetet megtérítjük.

– ha a kijavítást az eladó nem vállalja, akkor a hibát a vevő is kijavíttathatja saját költségén, vagy igényelheti a vételár bizonyos mértékű, a hibával arányos leszállítását is. Emellett, ha már minden kötél szakad, tehát a hiba kiemelkedően súlyos (például leszakadt a tető), és az eladó nem vállalja a kijavítást, vagy csak aránytalanul hosszú időn belül, a vevő el is állhat a szerződéstől. Fontos azonban, hogy jelentéktelen hiba miatt nem lehet elállni. Az elállást írásban kell közölni az eladóval, és ilyen esetben az eredeti állapotot kell helyreállítani. Ez azt jelenti, hogy a vevőnek vissza kell fizetnie a teljes vételárat, emellett a feleknek meg kell állapodniuk arról is, hogy hogyan rendezik az ingatlan-nyilvántartási helyzetet, a tulajdonjog visszajegyzését az eladóra. A földhivatalok gyakorlata szerint egy kétoldalú megállapodást kell készíteni a feleknek az eredeti állapot helyreállításáról, a vevő egyoldalú elálló nyilatkozatát ugyanis egyes földhivatalok – bár jogilag nem kifogásolható – nem fogadják el, és nem jegyzik vissza ennek alapján az eladó tulajdonjogát.

Hogyan érvényesítsük igényünket?

Mint arról már a fentiekben szó volt, a birtokbaadástól számított 5 éves határidő alatt élhet a vevő szavatossági igénnyel az eladóval szemben. Ha kiderül, hogy az ingatlannak olyan hibája van, amely akadályozza a rendeltetésszerű használatot, ezt késedelem nélkül közölni kell az eladóval, lehetőleg írásban, hogy a közlés megtörténte később igazolható legyen. Amennyiben a hibát nem közöljük késedelem nélkül az eladóval, ez jogvesztéssel járhat, azaz az igény többé nem lesz érvényesíthető. Hacsak a hiba jellegéből más nem következik – például a tetőzet hibája télvíz idején, vagy intenzíven csapadékos időszakban – érdemes a kijavítás előtt az eladóval egyeztetni: vállalja-e a felelősséget és saját költségén megjavíttatja-e a hibát. Nemleges válasz esetén magunk is javíttathatunk, de oda kell figyelni az alapos dokumentálásra a teljes helyreállítási folyamat során (fotók, video felvételek, vállalkozói dokumentáció, számlák) annak érdekében, hogy később valamennyi költségünket érvényesíteni tudjuk az eladóval szemben.

Ha tehát kiderül, hogy a vágyott álomotthonnak olyan hibája van, ami nem fér össze a rendeltetésszerű használattal, még nincs minden veszve, hiszen kérhetjük az eladótól, hogy javítsa ki a hibát, vagy más módon adjon kompenzációt. Igényünk közléséhez érdemes szakértő jogi segítséget igénybe venni, hiszen ügyvédünk tanácsot tud adni abban is, mi a teendő, ha az eladó nem hajlandó az együttműködésre. Természetesen mindig jobb, ha elkerüljük a pert, ehhez pedig az első lépés, hogy körültekintően válasszunk ingatlant, és részletesen rögzítsük annak tulajdonságait az adásvételi szerződésben.

Keresse az Újváry Zsolt Ügyvédi Irodát

Keresse az Újváry Zsolt Ügyvédi Irodát, hogy jogainak érvényesítésében segítségére lehessünk!

Tájékoztatjuk, hogy telefonos vagy online jogi  tanácsadásra is lehetőséget biztosítunk!

  • ADÁSVÉTEL, Ingatlanjog

Legfrissebb tartalmak

Részmunkaidő: A munkaviszony legfontosabb szabályai részmunkaidő esetén

Közös megegyezés: munkaviszony megszüntetése közös megegyezéssel

Chatgpt használata jogi segítségként? – itt van öt ok, hogy miért NE tedd!

Teljesítménybér, teljesítménybérezés legfontosabb szabályai

Távolléti díjjal kapcsolatos tudnivalók: Szabályok és a távolléti díj számítása

Behajthatatlan követelés, értékvesztés a behajthatatlan követelések után

Elévülés – elévülési idő számítása, ügyvéd segítsége a tartozás elévülése kapcsán

Fogyasztóvédelmi bejelentés és panasz, fogyasztóvédelmi hatóság

MBH Banki csalások: Nem reménytelen a helyzet, van jogi megoldás

Kötelező szülőtartás szabályai (szülő tartási kötelezettség)

Kérdése van? Személyes konzultációért hívja a 06-1-365-1000-es telefonszámot!

Lakásvásárlás ügyvédi díj: Ügyvédi díj adásvételi szerződés

Lakásvásárlás ügyvédi díj: Ingatlan adásvétel ügyvédi díjak és ingatlan adásvételi szerződés

2025.06.02.
A használati megosztás és használati megosztási szerződés

Használati megosztás: ingatlan használati megállapodás osztatlan közös tulajdon esetén

2025.05.14.
Önkormányzati lakás bérleti jog átruházása: Tudnivalók, feltételek

Önkormányzati lakás bérleti jog átruházása: Tudnivalók, feltételek

2025.04.28.
Balatoni ingatlan árak - nem érthető piaci folyamatok

Balatoni ingatlan árak – nem érthető piaci folyamatok

2025.03.25.
Folyamatos ingatlanárverési hirdetmények, ingatlan végrehajtás

Folyamatos ingatlan árverés, végrehajtás szabályai

2025.03.07.
Ingatlan tulajdonjog-fenntartás és függőben tartás: változások 2025-től

Ingatlan tulajdonjog-fenntartás és függőben tartás: változások 2025-től

2025.01.27.
Villamos biztonsági felülvizsgálat adásvétel esetén

Villamos biztonsági felülvizsgálat adásvétel esetén

2024.11.29.
A visszavásárlási jog ingatlanpiaci jelentősége, hogy lehetőséget ad eladónak és vevőnek, hogy rugalmasan kezeljék az ingatlanok adásvételét.

A visszavásárlási jog ingatlanpiaci jelentősége

2024.11.21.
Facebook-f

Facebook oldalunk

Ezt a honlapot a Budapesti Ügyvédi Kamarában bejegyzett Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda tartja fenn az ügyvédekre vonatkozó jogszabályok és belső szabályzatok szerint, melyek az ügyféljogokra vonatkozó tájékoztatással együtt a www.magyarugyvedikamara.hu honlapon találhatóak.

Adatkezelési tájékoztató

© 2022 – Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda

A jobb felhasználói élmény érdekében az oldalon cookie-kat használunk. Oldalunk használatával, Ön elfogadja a cookie-k használatát.