Ismerje meg, milyen Magyarországon az Airbnb engedélyeztetés, üzemelési engedély és az Airbnb szabályozás!
Évről évre nő azoknak a külföldi turistáknak a száma, akik hazánkba látogatnak egy hosszabb vagy rövidebb vakáció erejéig. Sokan vannak, akik itt tartózkodásuk idejére nem szállodában vagy apartmanban szeretnének megszállni, hanem valami olcsóbb, de mégis kényelmes, és a nevezetességek szempontjából frekventált területen lévő szálláshelyet keresnek. Ezt az igényt igyekszik kielégíteni a hazánkban is egyre népszerűbb Airbnb szolgáltatás, amelyben magánszemélyek adhatják ki éppen nem használt, vagy kifejezetten e célra vásárolt lakásaikat rövid időre a turistáknak. Az utóbbi években nálunk is megnövekedett azoknak a száma, akik kifejezetten Airbnb szolgáltatás céljára vásárolnak ingatlanokat, hiszen például Budapesten egész évben jelentős a turistaforgalom, így a rövid távú lakáskiadás kiszámítható és biztos bevételnek tűnik. Az alábbiakban sorra vesszük a legfontosabb szabályokat, amelyeket feltétlenül tudni kell annak, aki belevágna a vendégfogadási célú lakáskiadásba.
De mi is pontosan az AirBnb?
Az airbnb (eredeti nevén: AirBed & Breakfast) egy online foglalási rendszer, melyben magánszemélyek adhatnak ki szobákat vagy egész lakásokat rövidebb időszakokra – jellemzően néhány napra vagy pár hétre. Az airbnb.com weboldal a booking.com-hoz hasonlóan működik: aki lakást akar kiadni, felregisztrál a honlapra, aki keres, az pedig a honlap közvetítésével egyszerűen megtalálhatja a neki való szálláshelyet. A honlapon értékelni is lehet a szállásadókat és a vendégeket is, a szállás díja pedig az oldal közvetítésével jut el a vendégtől a vendéglátóhoz 24 órával a vendég megérkezése után, amely mindkét félnek lehetőséget biztosít annak megállapítására, hogy minden a várakozásoknak megfelelően történt-e. Így az átverés lehetősége kizárt, illetve szállásadóként ki lehet szűrni a balhésabb vendégeket, akik korábbi turistáskodásuk során már rossz élményeket hagytak maguk mögött. A rendszer tehát egyaránt törekszik a vendég és a vendéglátó biztonságára.
Airbnb szabályozás Magyarországon
Magyarországon a szálláshely-szolgáltatásra vonatkozó legfontosabb szabályokat a szálláshely-szolgáltatási tevékenység folytatásának részletes feltételeiről és a szálláshely-üzemeltetési engedély kiadásának rendjéről szóló 239/2009 (X.20.) Korm. rendelet foglalja össze. A rendelet nem csak az Airbnb lakásokra vonatkozik, hanem valamennyi szálláshelyre, az Airbnb szállásokat pedig a rendelet a „magánszálláshely”, illetve az ’”egyéb szálláshely” fogalmával jelöli. A rendelet szerint magánszálláshely: az a nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás folytatása céljából, magánszemély vagy egyéni vállalkozó által hasznosított lakás vagy üdülő, illetve azok egy lehatárolt részének és hozzátartozó területének hasznosítása, ahol a szobák száma legfeljebb nyolc, és az ágyak száma legfeljebb tizenhat. Az egyéb szálláshely pedig nem kizárólag szálláshely-szolgáltatás folytatása céljából létesített épületben, de szálláshely-szolgáltatási céllal és nem magánszemély vagy nem egyéni vállalkozó által hasznosított, önálló rendeltetési egységet képező épületrész, ahol az egy szobában található ágyak külön-külön is hasznosításra kerülhetnek, illetve a szobák száma legfeljebb huszonöt, és az ágyak száma legfeljebb száz.
Az első lépések: lakáskiadás az Airbnb-n
Ha eldöntöttük, hogy lakásunkat Airbnb szolgáltatás keretében szeretnénk kiadni, először is mindenképpen tájékozódjunk az adott terület illetékes önkormányzata által hozott szabályokról. Vannak ugyanis olyan helyek (különösen Budapest belvárosának belső kerületei) ahol a szolgáltatás folytatását nagyon szigorú szabályokhoz kötik, vagy olyan költséghez, amelynek vállalása mellett már nem biztos, hogy kifizetődő ilyen módon hasznosítani ingatlanunkat. Ha viszont felmértük a helyi szabályokat, és tudjuk vállalni az önkormányzat feltételeit, akkor az első lépés, hogy szálláshely-szolgáltatási tevékenységünk folytatását az illetékes önkormányzatnál bejelentsük. Ez egy űrlap segítségével történik, amely általában az önkormányzatok honlapjáról letölthető.
Az űrlapon meg kell adnunk a személyes adatainkat, majd a lakás címét, nagyságát, a vendégfogadásra alkalmas szobák számát és az ott lévő ágyakat. A bejelentő laphoz helyszínrajzot is kell csatolni, de nem kell megijedni: ez akár egy általunk kézzel készített rajz is lehet, amelyen lerajzoljuk a lakás helyiségeit, illetve bejelöljük az ágyakat.
Ha a lakás a mi tulajdonunkban van, akkor a legtöbb helyen más mellékletet már nem kell csatolni, ha azonban nem a miénk vagy több tulajdonos van, akkor csatolni kell a tulajdonos/további tulajdonosok hozzájáruló nyilatkozatát is. Egyes budapesti kerületek, ahol a szabályozás szigorúbb, azonban emellett további iratokat is kérhetnek, például a társasház közgyűlésének hozzájáruló nyilatkozatát ahhoz, hogy lakásunkban Airbnb tevékenységet folytassunk.
Ha a bejelentés alapján az Önkormányzattól megkaptuk az engedélyt, jöhet a következő lépés: be kell jelentkezni az adóosztályon IFA-ra, azaz idegenforgalmi adófizetésre. Ez szintén egy önkormányzati honlapról letölthető formanyomtatvány kitöltésével történik, a regisztrációt követően pedig kapunk egy azonosító számot, amelyet a továbbiakban közleményként fel kell tüntetnünk, ha IFA-t utalunk az önkormányzatnak.
A legtöbb önkormányzat megköveteli, hogy a szálláshely szolgáltatók papír alapú vendégkönyvet is vezessenek, melybe felvezetik a vendég nevét, születési helyét, állampolgárságát, az országot ahonnan érkezett és az esetleges mentességét az idegenforgalmi adó fizetése alól. A vendégkönyvet az idegenforgalmi adó fizetésére vonatkozó bejelentkezés során kell magunkkal vinni, és ott az önkormányzat hitelesíti. A vendégkönyvet úgy kell elképzelni, mint egy papír alapú számlatömböt, tehát bármely nyomtatványboltban megvásárolható.
Milyen követelményeknek kell megfelelniük az Airbnb-re alkalmas lakásoknak?
Ahogyan arról fentebb szóltunk, a szálláshely-szolgáltatási tevékenységet szabályozó kormányrendelet két kategóriára osztja az Airbnb lakásokat (tehát mindazokat a szálláshelyeket, amelyek olyan épületben vannak, melyek nem vagy nem kizárólag szálláshely-szolgáltatási céllal létesültek): magánszálláshelyekre és egyéb szálláshelyekre.
A magánszálláshelyeknek és az egyéb szálláshelyeknek a következő feltételeket kell teljesíteniük:
- egyágyas szoba esetén a szoba mérete legalább 8 nm, két- vagy többágyas szoba esetén legalább 12 nm, a harmadik ágytól ágyanként további 4 nm vagy 5 légköbméter. A legmagasabb ágyszám egy szobában maximum négy, azzal, hogy gyermekek számára emeletes ágy használata is megengedett
- Vizesblokk: a vendégek számára elkülönített fürdőszoba/zuhanyozó vagy mosdó, WC, -kefetartóval, WC-papír-tartó papírral, higiéniaihulladék-tárolóval.
- Kávékonyha: kávé, tea főzésére, reggeli jellegű ételek készítésére alkalmas berendezéssel (főzőlap, mosogató, asztal, szék) és felszereléssel (edények), a vendégek számára elkülönített hűtőszekrény-használattal
- a szállásadónak ügyeletet kell biztosítania, tehát bármikor elérhetőnek kell lennie telefonon
- takarítás: vendégszoba legalább hetente egyszer, ágyneműhuzat- és törülközőcserével egyidejűleg, az új vendégek érkezése előtt minden esetben, a közösen használt helyiségek takarítása mindennap (a rendelet emellett részletesen leírja azt is, milyen tisztálkodószereket kell elhelyezni a fürdőben és a wc-ben)
- a szálláshely-szolgáltató köteles a szálláshely bejáratán kívül jól látható módon feltüntetni a szálláshely nevét, a szállás típusát (magyar, angol és/vagy német nyelveken), valamint a szálláshelyen belül – jól látható módon – feltüntetni a szálláshely nevét, a szállásadó nevét és telefonszámát és üzemeltetésiengedély-számát.
Az NTAK rendszer
Idén január 1. óta az Airbnb szálláshelyek számára is kötelező a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központban (NTAK) történő regisztráció, és a NTAK rendszer folyamatos használata. A rendszerben lényegében ugyanazokat az adatokat kell rögzíteni, mint a papír alapú vendégkönyvben, azonban az itt tárolt személyes adatokat a rendszer anonimizálja, és a célja elsősorban nem az IFA fizetés nyomon követése, hanem az idegenforgalomra vonatkozó országos statisztikai adatok kinyerése. Az NTAK rendszer használata csak speciális szálláshelykezelő szoftverrel lehetséges, amelynek megvásárlását illetve meglétét már a szálláshely-szolgáltatás iránti bejelentéskor igazolni kell. Az NTAK rendszer megfelelő kitöltése és használata a szálláshely-szolgáltatók számára olyan kötelezettség, amelynek megsértése esetén a helyi jegyző bírságot szabhat ki. A NTAK rendszer használatáról bővebben az alábbi honlapon lehet olvasni: https://info.ntak.hu/
Airbnb lakáskiadás: nem mindenki támogatja
Habár lakástulajdonosként kedvező lehetőségnek tűnik, hogy ingatlanunkat akár magán-szálláshelyként is hasznosíthatjuk, amely a hosszú távú bérbeadásnál jóval kiszámíthatóbb és magasabb jövedelemmel kecsegtet, az Airbnb terjedésének nem mindenki örül: a társasházban lakókat zavarhatja a vendégek zaja, illetve a közelmúltban egyes helyi önkormányzatok is igyekeztek a tömeges méretű turistaforgalmat valamilyen keretek közé szorítani. Több olyan fővárosi kerület van például, ahol úgynevezett egyszeri parkolóhely megváltáshoz kötik az Airbnb engedélyezését, amely szobánként 1,5-2 millió forint, melyet az önkormányzatnak kell megfizetni. Ezzel a jelentős költséggel kívánnak gátat szabni az Airbnb terjedésének, hiszen ha valaki csak egy kétszobás lakást kíván szálláshelyként hasznosítani, annak rögtön indulásból 4 millió forintot kell fizetnie, amit akkor sem kap vissza, ha az üzlet „nem jön be”, és néhány hónap múlva már felhagyna ezzel a tevékenységgel. Máshol társasházi közgyűlési határozatot kívánnak meg az engedély előfeltételként, amelyet például egy több száz lakásos társasház esetén szintén nem egyszerű megszerezni.
***
A kezdeti évek lelkesedését követően tehát az Airbnb mára Magyarországon is egy egyre inkább szabályozott szolgáltatás lett, amelynek előnyeit és hátrányait mindenképpen érdemes mérlegelni, mielőtt belevágnánk. Ha pedig úgy érezzük, hogy a szándék megvan, de könnyen elveszünk a helyi bürokrácia útvesztőjében, forduljunk az Újváry Zsolt Ügyvédi Irodához bizalommal! Akár csak egy jogi tanácsadás erejéig!