A mezőgazdasági földterületek egyik legjellemzőbb hasznosítása ma Magyarországon, ha a föld tulajdonos haszonbérbe adja ingatlanát. Ez a rendkívül hasznos és praktikus jogintézmény 2022. évtől jelentős változásokon esett át, megkönnyítve így a gazdák és a tulajdonosok helyzetét is. Akik nincsenek tisztában azzal, hogy mit is jelent, vagy milyen rejtelmei vannak a haszonbérleti szerződésnek, ők az alábbi cikkünkből mindent megtudhatnak a haszonbérlet alkalmazásáról és jelentőségéről. Írásunkat a gazdák figyelmébe is ajánljuk, hiszen fontos információkat tudhatnak meg arról, hogy mire figyeljenek a szerződéskötés során.
Mi is az a haszonbérlet?
A haszonbérlet szerződés alapján jön létre a haszonbérbeadó és a haszonbérlő között. A haszonbérlet tárgyát képező ingatlannak, illetve a haszonbérbeadónak a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (Földforgalmi tv.) hatálya alá kell, hogy tartozzon. Ez azt jelenti, hogy haszonbérbe vevő csak és kizárólag földműves lehet, aki Magyarországon nyilvántartott belföldi természetes személy, illetve tagállami állampolgár, aki meghatározott mezőgazdasági vagy erdészeti szakirányú szakképzettséggel vagy szakképesítéssel rendelkezik. Fontos lépés, hogy mielőtt haszonbérbe adnánk a földet győződjünk meg róla, hogy haszonbérbe vevő rendelkezik-e ehhez szükséges jogosultsággal. Az ingatlannak pedig a tulajdoni lapján bejegyzett olyan külterületnek (vagy zártkertnek) kell lennie, amely például szántó, legelő, rét, mező, szőlő, gyümölcsös stb. megnevezéssel van nyilvántartva.
A haszonbérlet során a haszonbérbe vevő a termőföld időleges használatára és hasznainak szedésére jogosult, míg szerződés alapján a haszonbérbeadó, akinek a földterület a tulajdonában van jogosultságot szerez a használat pénzben vagy terményben kifejezett ellenértékére.
Haszonbérlet időtartalma
A haszonbérleti szerződés megkötése során kizárt, hogy a felek határozatlan időre kössenek szerződést, ugyanis a szerződés időtartama törvényileg meghatározott minimum 1-től maximum 20 gazdasági év lehet. Kiemelendő tehát, hogy a Földforgalmi törvény nem naptári évet alkalmaz, hanem gazdasági évet. A gazdasági év időtartamát a felek szabadon meghatározhatják, azonban az általában a növény vetését megelőző talajelőkészítő munkálatokkal veszi kezdetét, és a betakarítási munkálatokkal fejeződik be. A tavaszi és az őszi növényeknél ennek időtartalma eltérő, így célszerű rögzíteni, hogy a szerződés szerinti utolsó gazdasági év mikor jár le pontosan.
Arra lehetőségük van a Feleknek, hogy akár 10 év után meghosszabbítsák a szerződést, de az eredeti szerződés időtartama a meghosszabbított időtartammal számítva sem lehet több, mint 20 év.
Fontos megjegyezni, hogy a haszonbérlet időtartalma alatt a haszonbérbeadó nem válik a földterület tulajdonosává.
Haszonbérleti szerződés tartalma
A haszonbérleti szerződést mindig írásban kell megkötni a törvény által szabályzott módon. Fontos rendelkezés a szerződésben a haszonbérleti díj kikötése, ugyanis – ahogyan fent is írtuk – a földművesnek bérleti díjat kell fizetnie a használatért cserébe. A haszonbérleti díj a teljes időtartamra előre rögzítésre kerül a szerződésben, amely lehet pénzben, terményben vagy ezek kombinációjában is. Tekintettel arra, hogy a szerződést hosszabb időre, 5-10 évre, vagy akár a maximális időtartamra kötik a felek, érdemes infláció követést kikötni a szerződésben. A díjat a gazdasági év végén, azaz utólag kell megfizetni. A haszonbér mérséklésére vagy elengedésére is van lehetőség elemi csapás vagy más rendkívüli esemény miatt abban az esetben, ha az átlagos termés kétharmada sem termett meg. Ennek okán, ha valaki ilyen igénnyel élne köteles még a termés betakarítása előtt a haszonbérbeadóval ezen igényt közölni. 2022. január 1. napjától azonban a bérleti díjat banki átutalás formában kell megfizetnie a hasznbérlőnek, feltéve, hogy pénzbeli ellenértéket kötöttek ki a szerződésben.
A haszonbérlőnek nyilatkoznia kell a szerződésben arról, hogy előhaszonbérleti jogosultsága fennáll-e az adott termőföld vonatkozásában. Így mind a haszonbérleti szerződés megkötésekor, mind egy esetleges elfogadó nyilatkozat megtételekor fontos előbb tisztázni, hogy sorrendben pontosan hol helyezkedik el a haszonbérbe vevő. Ennek a jelentősége abban áll, hogy amikor megtörténik a szerződés hirdetményi úton történő közzététele – ennek tartalmát lentebb részletezzük -, akkor a rangsorban előrébb álló személyi körnek a törvény előjogot biztosít, azaz bizonyos személyeknek lehetőségük van az ingatlanra haszonbérlőként jelentkezni, és így – amennyiben előrébb helyezkedik el a rangsorban – másokat megelőzően kötheti meg a haszonbérleti szerződést.
Az előhaszonbérletre jogosultak közül
- első ranghelyen áll az, aki a korábbi haszonbérlő földműves volt, vagy a mezőgazdasági termelőszervezet; egy sorban áll velük az, aki 20 kilométeres körzeten belül állattartó telepet üzemeltet; az a helyben lakó földműves/termelőszervezet aki, oltalom alatt álló földrajzi árujelzővel ellátott termék előállítása vagy ökológiai gazdálkodást folytat; emelett az a földműves/termelőszervezet, aki szaporítóanyagot állít elő; vagy az a földműves/termelőszervezet, aki önfejlesztési beruházást hajt végre;
- második ranghelyen áll a földműves tulajdonstárs;
- harmadik ranghelyen áll a helyben lakó szomszéd;
- negyedik ranghelyen áll a helyben lakó földműves;
- ötödik ranghelyen áll a földműves, akinek életvitelszerű lakáshasználata vagy üzemközpontja legalább 3 éve a földterület 20 kilométeres körzetében van;
- hatodik ranghelyen áll a helybeli szomszéd termelőszervezet;
- hetedik ranghelyen áll a helbyeli termelőszervezet;
- nyolcadik ranghelyen áll az a termelőszervezet, akinek életvitelszerű lakáshasználata vagy üzemközpontja legalább 3 éve a földterület 20 kilóméteres körzetében van.
Jogosan merül fel a kérdés, hogy mi történik abban az esetben, ha egy azonos ranghelyen fennálló előhaszonbérleti jog több személyt is megillet, akik jelentkeznek földterület használatára? Ebben az esetben, életbe lép az a szabály, hogy – a 6, 7, 8 csoport kivételével – valamennyi jogosulti csoporton belül további előjogok illetik meg egyes személyeket. Egy csoporton belül például előjogot kap az, aki legalább 1 éve őstermelői családi gazdaság tagja, vagy családi mezőgazdasági társaság tagja, őket követi a fiatal földműves, majd a pályakezdő gazdálkodó.
Haszonbérlet hirdetmények, hatályos szabályok
Ahhoz, hogy érvényesen létrejöhessen a haszonbérleti jogviszony, szükséges a mezőgazdasági igazgatási szerv jóváhagyása. A megkötött haszonbérleti szerződést a feleknek az aláírástól számított 8 napon belül meg kell küldeni a mezőgazdasági igazgatási szerv részére előzetes jóváhagyás céljából. (2022. január 1. napját megelőzően a korábbi szabályozás alapján a felek a föld fekvése szerint illetékes jegyző felé továbbították a szerződést.) A hivatal a szerződést annak tartalmi és alaki kellékei alapján vizsgálja meg (pl. semmisnek minősül-e a szerződés, tartalmazza-e a szerződés az előírt nyilatkozatokat stb.), és 15 napon belül dönt a szerződés jóváhagyásának megtagadásáról, vagy annak közzétételéről.
Amennyiben az előzetes vizsgálat eredményeként a mezőgazdasági igazgatási szerv megállapítja a szerződés közzétételre való alkalmasságát, úgy megküldi a föld fekvése szerint illetékes települési önkormányzat jegyzőjének, és hivatalból elrendeli a szerződés közzétételét. A jegyző hirdetményi úton közli a haszonbérleti szerződést, amely kormányzati portálon történő közzététellel valósul meg. A közzététel ideje 15 nap. A hirdetmények elektronikus úton is megtekinthetőek az alábbi linken keresztül: https://hirdetmenyek.gov.hu/
További kérdése van?
Keresse az Újváry Zsolt Ügyvédi Irodát, mi segítünk Önnek, legyen szó akár haszonbéreti szerződésről vagy termőföld adásvételi szerződésről! Irodánk komplex segítséget tud nyújtani a termőföldekkel kapcsolatos jogi ügyintézésben!