Építkezik vagy felújít? Vállalkozóként dolgozik az építőiparban? Akkor Önnek elengedhetetlen, hogy tisztában legyen a kivitelezési szerződésekkel. Egy jól megírt szerződés mindkét felet védi. Elkerülheti vele a későbbi vitákat és kellemetlenségeket. Ez a cikk segít eligazodni a legfontosabb tudnivalók között.
A kivitelezési szerződés: miért fontos, hogy mindig kössön szerződést
Gondolt már arra, mennyi félreértéstől kímélheti meg magát egy írásos megállapodással? A kivitelezési szerződés alapvető dokumentum minden építési munka során. Ez a papír rögzíti a megállapodásukat, így mindkét fél számára egyértelművé teszi a jogokat és a kötelességeket. Ne bízzon a szóbeli megállapodásokban, mert egy vita esetén nehéz bizonyítani, miben egyeztek meg.
A szerződést azért fontos írásba foglalni, mert ez biztosítja a teljesítés átláthatóságát. Vállalkozóként növeli a megbízhatóságát, ha egy mindenre kiterjedő szerződéssel tud szolgálni. Megrendelőként pedig nyugalmat ad, hiszen pontosan tudja, mit várhat a pénzéért. Egy alapos szerződés a sikeres közös munka alapja, amely mindkét fél érdekeit szolgálja.
A kivitelezési szerződésre vonatkozó jogszabály és a törvényi környezet
Fontos tudnia, hogy a kivitelezési szerződések tartalmát és formáját törvények szabályozzák. A legfontosabb jogszabály ebben a témában a Polgári Törvénykönyv (Ptk), valamint egy külön kormányrendelet. Ezek a szabályok azért léteznek, hogy rendet teremtsenek az építőiparban, és megvédjék a feleket az esetleges visszaélésektől.
Ezek a törvények határozzák meg a szerződés kötelező elemeit. Előírják például, hogy a megállapodást írásba kell foglalni. Ismernie kell ezeket a szabályokat, akár építtetőként, akár kivitelezőként vesz részt egy projektben. Így biztosíthatja, hogy a szerződése érvényes és minden törvényi előírásnak megfelel.
A kivitelezési szerződés törvényi definíciója a Polgári Törvénykönyv alapján
A Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény, vagyis a Ptk., egyértelműen meghatározza a kivitelezési szerződés fogalmát. A törvény szerint ez egy olyan megállapodás, amelyben a kivitelező építési vagy szerelési munka elvégzésére vállal kötelezettséget. A megrendelő pedig arra, hogy a kész munkát átveszi és a megbeszélt díjat kifizeti.
Ez a definíció egyszerűnek tűnik, de fontos részleteket tartalmaz. Meghatározza a két legfontosabb szereplőt: a kivitelezőt és a megrendelőt. Tisztázza a felek alapvető kötelezettségeit is. A kivitelező feladata a munka elvégzése és az „előállított mű” átadása, a megrendelőé pedig az átvétel és a fizetés. Ez a törvényi alapja minden építőipari megállapodásnak.
Az építőipari kivitelezési tevékenységre vonatkozó kormányrendelet előírásai
A Ptk. mellett egy másik fontos jogszabály is foglalkozik a témával. Ez a 191/2009. (IX. 15.) Kormányrendelet, amely kifejezetten az építőipari kivitelezési tevékenységről szól. Ez a rendelet még részletesebben szabályozza, hogy mit kell tartalmaznia egy ilyen szerződésnek. Célja, hogy a gyakorlatban is működő, minden részletre kiterjedő megállapodások szülessenek.
A rendelet pontosan listázza azokat az adatokat és nyilatkozatokat, amelyeket kötelező beleírni a szerződésbe. Ezeket nevezzük kötelező tartalmi elemeknek. Ilyen például a felek pontos adatainak rögzítése vagy a vállalkozói díj összegének meghatározása. A rendelet betartása elengedhetetlen a szabályos és biztonságos munkavégzéshez.
A jogszabályok egyik legfontosabb előírása, hogy a kivitelezési szerződést mindig írásbeli formában kell megkötni. Ez nem csupán egy javaslat, hanem kötelező érvényű szabály. Ennek oka, hogy egy építkezés összetett folyamat, sok részlettel. A szóbeli megállapodások könnyen félreérthetők, és vitás helyzetben szinte lehetetlen bizonyítani, kinek van igaza.
Ha mégsem kötnek írásos szerződést, az komoly következményekkel járhat. Az építésfelügyeleti hatóság bírságot szabhat ki, amelynek összege akár 100.000 forint is lehet. Ennél is fontosabb azonban, hogy egy írásos dokumentum nélkül Ön sokkal kiszolgáltatottabb. Védje magát a felesleges kockázatoktól, és mindig ragaszkodjon az írásos formához!
A kivitelezési szerződés legfontosabb pontjainak áttekintése
Mielőtt aláír egy kivitelezési szerződést, alaposan olvassa át a legfontosabb pontokat. Ezek a részek képezik a megállapodás gerincét. A legfontosabb követelmény az írásba foglalás, de a tartalmi elemek legalább ennyire lényegesek. Ide tartozik a felek pontos azonosítása, a munka részletes leírása, a határidők és a fizetési feltételek rögzítése.
Ne hagyja figyelmen kívül ezeket a részleteket! Egy hiányos vagy pontatlan szerződés később sok problémát okozhat. Gondoljon arra, hogy egy jogi vita esetén a bíróság ezt a dokumentumot fogja vizsgálni. Győződjön meg róla, hogy minden pont egyértelmű és mindketten ugyanúgy értelmezik azokat.
A szerződés kötelező tartalmi elemei a rendelet alapján
A már említett kormányrendelet pontosan előírja, hogy milyen adatoknak kell szerepelniük a szerződésben. Ezek nem csupán ajánlások, hanem kötelező elemek. A hiányuk a szerződés érvénytelenségét okozhatja, vagy legalábbis vitára adhat okot. Ilyen elem például a felek nevének, címének, adószámának és bankszámlaszámának rögzítése.
A megrendelő fontos kötelezettsége az is, hogy nyilatkozzon a munka pénzügyi fedezetének meglétéről. Ez a pont a kivitelezőt védi, biztosítva, hogy a munka elvégzése után megkapja a pénzét. Ezek a szabályok segítik, hogy a megállapodás minden lényeges pénzügyi és jogi kérdést tisztázzon már az elején.
Az építtető adatainak és kötelezettségeinek rögzítése a szerződésben
A szerződésben pontosan meg kell nevezni az építtető személyét. Ha Ön a megrendelő, akkor az Ön nevét, címét és elérhetőségét kell rögzíteni. Cégek esetében a cégnevet, székhelyet és adószámot is fel kell tüntetni. Ez az azonosításhoz és a hivatalos kommunikációhoz elengedhetetlen.
Fontos, hogy a szerződés tartalmazza a képviseletében eljáró személy nevét és elérhetőségét is, ha van ilyen. Az építtetőnek kötelezettségei is vannak. Neki kell biztosítania a szükséges tervdokumentációt és a hatósági engedélyeket. Bár ezeket a kivitelezőnek is ellenőriznie kell, a beszerzésük alapvetően az Ön feladata.
A vállalkozói adatok, elérhetőségek és nyilvántartási szám feltüntetése
Ahogyan az építtető, úgy a kivitelező adatait is pontosan rögzíteni kell. A vállalkozói adatok között szerepelnie kell a névnek vagy cégnévnek, a székhelynek, az adószámnak és a bankszámlaszámnak. Ezek az adatok a számlázáshoz és a kapcsolattartáshoz szükségesek.
Egy nagyon fontos, speciális adat a vállalkozó esetében a nyilvántartási szám. Ez az a szám, amellyel a vállalkozó a kivitelezői névjegyzékben szerepel. Ennek feltüntetése kötelező, és Önnek, mint megrendelőnek is lehetőséget ad arra, hogy leellenőrizze a vállalkozó jogosultságait. Ez egy extra biztonsági pont a szerződésben.
Az építőipari kivitelezési és építési munka pontos körülírása
A szerződés egyik legkritikusabb része a munka leírása. Itt kell pontosan meghatározni, hogy milyen építési tevékenységet kell elvégezni. Nem elég annyit írni, hogy „fürdőszoba felújítás”. Részletesen le kell írni a munkafolyamatokat, például a bontást, a vízvezeték-szerelést, a burkolást és a festést.
A munka megnevezése mellett az építési munkaterület pontos leírása is kötelező. Ezt a címmel és a helyrajzi számmal kell megadni. Minél részletesebben határozzák meg a feladatokat, annál kisebb az esélye a későbbi vitáknak arról, hogy mi tartozott bele az eredeti megállapodásba és mi nem.
A vállalkozói díj meghatározása és a fizetés módja
A pénz mindig kényes kérdés, ezért a szerződésnek egyértelműen kell rendeznie.A vállalkozási díj összegét és az elszámolás módját pontosan rögzíteni kell. Két fő elszámolási mód létezik: az átalánydíj és a tételes elszámolás. Az átalánydíj egy fix összeg a teljes munkára, míg a tételes elszámolás az elvégzett munka mennyisége alapján történik.
Fontos tisztázni, hogy a díj mit tartalmaz. A jogszabály szerint a díjnak fedeznie kell a közvetlen költségeket (anyag, munkadíj, gépek) és az úgynevezett fedezetet (általános költségek, nyereség). A szerződésben rendelkezni kell a fizetés módjáról és ütemezéséről is, például hogy van-e előleg, és mikor esedékesek a további részletek.
A pótmunka és a többletmunka tartalmi különbségei és elszámolásuk
A kivitelezés során gyakran felmerülnek előre nem látott feladatok. Fontos különbséget tenni a többletmunka és a pótmunka között, mert az elszámolásuk eltérő. A többletmunka olyan feladat, ami nélkül a munka nem lenne használható, de a díjban eredetileg nem szerepelt. Átalánydíjas szerződésnél a kivitelező ezért általában nem kérhet külön pénzt.
A pótmunka ezzel szemben egy utólag megrendelt, például tervmódosítás miatti új feladat. Ennek az ellenértékét a megrendelőnek ki kell fizetnie. A kivitelező azonban nem köteles elvégezni a pótmunkát, ha az aránytalanul megnehezítené a feladatát. A szerződésben érdemes előre rögzíteni, hogyan számolják el ezeket az esetlegesen felmerülő plusz költségeket.
Miért nem ajánlatos kivitelezési szerződés mintát használni?
Az interneten számos helyről letölthető kivitelezési szerződés minta, ami gyors és olcsó megoldásnak tűnhet. Azonban egy általános sablon használata komoly veszélyeket rejt magában, és gyakran többe kerül a végén, mint egy személyre szabott dokumentum. Egy építkezés vagy felújítás egyedi folyamat, amelyet egy általános irat nem képes lefedni.
A leggyakoribb problémák a következők:
A munkavégzésre alkalmatlan napok: Egy általános minta ritkán tér ki részletesen arra, hogy mi minősül a munkavégzésre alkalmatlan napnak. Például extrém időjárási körülmények (nagy hőség, fagy, viharos szél) esetén a munka jogosan szünetelhet. Egy jó szerződés ezt pontosan szabályozza, elkerülve a vitát arról, hogy egy adott csúszás kinek a felelőssége.
Hiányos kötbér szabályozás: A kötbér kérdése kritikus pont a késedelmes teljesítés esetére. A sablonszerződések gyakran csak megemlítik, de nem részletezik a feltételeit. Mikortól jár a kötbér? Van-e türelmi idő? A késedelem hányadik napja után van joga a megrendelőnek felmondani a szerződést? Ezeket a kérdéseket mindig az adott munka jellegéhez és értékéhez igazítva kell meghatározni.
Rejtett díjak veszélye: A vállalkozási díjnak egyértelműnek és mindenre kiterjedőnek kell lennie. Egy letölthető minta nem fogja garantálni, hogy nincsenek rejtett költségek. Az egyedi szerződésnek pontosan rögzítenie kell, hogy a díj mit foglal magában (anyagköltség, munkadíj, szállítás, hulladékkezelés stb.) és milyen feltételekkel változhat. Ezzel megelőzhetők a későbbi, váratlan tételek.
Elnagyolt műszaki átadás-átvétel: A projekt lezárásának kulcsa a sikeres műszaki átadás-átvétel. A minták ezt a folyamatot gyakran elnagyolják. Egy részletes szerződés pontosan leírja az átadás menetét, a hibajegyzőkönyv felvételének módját, a felfedezett hibák javításának határidejét és a teljesítés igazolásának pontos feltételeit. Enélkül a projekt lezárása kaotikussá válhat.
A pót- és többletmunka tisztázatlansága: Bár a jogszabály különbséget tesz, a gyakorlatban a legtöbb vita a plusz munkákból ered. Egy sablon nem tartalmaz egyedi eljárásrendet arra, hogyan kell egy új feladatot megrendelni, beárazni és dokumentálni. Egy jó szerződés ezt pontosan körülírja, megelőzve a vitákat az elszámolás körül.
Összefoglalva, egy szerződésminta használata hamis biztonságérzetet adhat. A kezdeti megtakarítás eltörpül egy esetleges jogi vita költségei mellett. Egy minden részletre kiterjedő, az adott projektre szabott szerződés befektetés a munka sikerébe és mindkét fél nyugalmába. Javasoljuk, hogy egy ilyen szerződés elkészítéséhez mindenképpen vegyen igénybe ügyvédi segítséget.
Kérdése van? Forduljon bizalommal ügyvédi irodánkhoz!
