Az ingatlanárverések világa rendkívül vonzó kínál, ugyanakkor komoly jogi és pénzügyi buktatókat is rejthet az óvatlan licitálók számára. Mindemellett megjegyezzük, hogy a közhiedelemmel ellentétben ma már csak kevés eséllyel lehet a valós ingatlanpiaci ár alatt árverésen ingatlant vásárolni. Mielőtt Ön úgy döntene, hogy részt vesz egy bírósági végrehajtási árverésen, a legfontosabb alapozó lépés annak tisztázása, hogy a kiszemelt ingatlan lakott vagy beköltözhető állapotban kerül-e értékesítésre. A bírósági végrehajtásról szóló 1994. évi LIII. törvény (Vht.) szigorú keretek között szabályozza ezt a két kategóriát, amelyek alapjaiban határozzák meg az Ön jövőbeni tulajdonosi jogait és az ingatlan tényleges használhatóságát.
Mit jelent a lakott állapot?
Amennyiben Ön egy ingatlant lakott árverési ingatlan kategóriában vásárol meg, az azt jelenti, hogy a sikeres árverést követően a tulajdonjogot ugyan megszerzi, ám az ingatlan birtokba vételére (birtokbaadására) nem lesz jogosult. A lakottan történő értékesítés ténye jelentősen csökkenti az ingatlan becsértékét és kikiáltási árát (a Vht. szabályai szerint általában a beköltözhető érték 70%-ára mérséklődik), mivel Ön, mint vevő egy jogilag korlátozottan használható vagy egyáltalán nem hasznosítható vagyontárgyat vásárol meg.
Ebben az esetben az ingatlanban maradó személyek olyan törvényes jogcímmel rendelkeznek, amelyet az árverés ténye nem szüntet meg. Ön tehát papíron tulajdonossá válik, bejegyzik a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba, azonban nem költözhet be az ingatlanba, és jogilag nincs lehetősége lakáskiürítést kérni a bent lakókkal szemben. Mindazonáltal a tulajdonostársaktól többlethasználati díjat követelhet, aminek összegéről egy hosszú és költséges peres eljárásban tud a tulajdonostársakkal „vitatkozni”.
Mit jelent a beköltözhető állapot?
A Vht. 141. § (1) bekezdése rögzíti a főszabályt: az ingatlanokat alapesetben beköltözhető árverési ingatlan formájában kell elárverezni. A beköltözhető állapot jogi értelemben azt jelenti, hogy Ön a tulajdonjog megszerzése mellett teljes körű, korlátozásmentes birtokba vételi jogot is szerez. A sikeres eljárás és a vételár megfizetése után a végrehajtó köteles az ingatlant – szükség esetén hatósági kényszerintézkedések útján – az Ön birtokába adni.
A beköltözhető ingatlan valóban üres?
Szeretnénk eloszlatni egy rendkívül gyakori tévhitet: a beköltözhető ingatlan a valóságban legritkább esetben üres. E kifejezés ugyanis nem a lakás fizikai vagy műszaki állapotára utal, hanem egy jogi státuszt jelöl. Azt jelenti, hogy az ott lakóknak (például az adósnak és családtagjainak) nincs olyan jogcímük, amely az árverés lezárulta után feljogosítaná őket a maradásra. Az ingatlanban a licit ideje alatt, sőt még a tulajdonosváltáskor is ott lakhat az adós, bent lehetnek a személyes tárgyai és bútorai, ám a törvény erejénél fogva köteles lesz elhagyni azt az Ön részére.
Ki lakhat az ingatlanban az árverés után is?
A Vht. 141. § (3) bekezdése tételesen meghatározza azokat a kivételes eseteket, amikor az ingatlant kötelezően vagy opcionálisan lakottan kell árverezni. Ennek megfelelően Ön mellett vagy Önnel szemben az ingatlanban maradhat:
- A bérlő: Amennyiben a bérleti szerződés a végrehajtási eljárás megindulását (zálogjogból eredő végrehajtás esetén a zálogjog alapítását) megelőzően jött létre.
- A haszonélvező: Ha a haszonélvezeti jog a végrehajtási jog vagy a zálogjog bejegyzését megelőzően keletkezett, és azt az ingatlan-nyilvántartásba korábban bejegyezték.
- Az adós egyenesági rokona: Ha tartási vagy életjáradéki szerződés alapján lakik bent, és a szerződés szintén a végrehajtás/zálogjog megindulása előtt kelt, feltéve, hogy maga az adós már nem lakik ott.
- Megállapodás alapján: Ha a végrehajtást kérők és az adós a lakottan történő értékesítésben kifejezetten megállapodtak, vagy ha a bíróság így rendelkezett.
Mi történik, ha az adós nem költözik ki önként?
Ha az Ön által beköltözhetőként megvásárolt ingatlanból az adós kiköltözése árverés után nem történik meg a törvényi határidőn belül, Ön nem alkalmazhat önhatalmat. Szigorúan tilos feltörni a zárat vagy önkényesen kipakolni a bent lévő ingóságokat. Ehelyett Önnek a Vht. 154/A. § alapján hivatalos formában kérnie kell a végrehajtótól az árverési ingatlan kiürítése iránti intézkedést.
Az adósnak főszabály szerint az árveréstől számított 30. napig kell elhagynia a lakást. Ha az árverés ellen jogorvoslattal éltek, a kiköltözési határidő a jogorvoslat elbírálásától számított 15. napig hosszabbodik meg. Amennyiben az adós ezt elmulasztja, Önnek a határidő lejártát követő 15 napon belül kell előterjesztenie a kiürítési kérelmet a végrehajtónál – ez a határidő jogvesztő, így rendkívül fontos a pontosság.
Ha elmulasztja a nyilatkozatot, akkor a végrehajtás keretében már nem tudják az Ön birtokába adni!
Hogyan történik a birtokbaadás?
Az árverési ingatlan birtokbaadása során a végrehajtó a rendőrség közreműködésével, hatóságilag kényszeríti ki a kiköltözést, amennyiben Ön a kérelmet időben benyújtotta. A végrehajtó a helyszínen felhívja az adóst a távozásra, szükség esetén lakatos segítségével kinyitja az ingatlant, és gondoskodik a bent lévő ingóságok elszállításáról vagy zár alá vételéről az adós költségére, majd átadja Önnek a kulcsokat.
Fontos tényező: A kilakoltatási moratórium
A hatósági kiürítést jelentősen késleltetheti a törvény által előírt téli kilakoltatási moratórium. A Vht. 182/A. § alapján a végrehajtó a lakóingatlan kiürítésének foganatosítását a november 15-től április 30-ig terjedő időszakban köteles felfüggeszteni. Amennyiben a végrehajtási határidők ebbe az időszakba esnek, Önnek tulajdonosként türelmesen meg kell várnia a moratórium végét a tényleges birtokbavétellel.
Milyen kockázatot vállal Ön árverési vevőként?
Az ingatlanárverés kockázatai közül vásárlás előtt az alábbi három legfontosabb tényezőt érdemes mérlegelnie:
- Időhúzás és elhúzódó procedúra: Még beköltözhető ingatlan esetén is, ha az adós nem együttműködő, a kiürítési eljárás, a jogorvoslatok és a téli moratórium miatt akár 6–12 hónapig is eltarthat, amíg Ön ténylegesen hozzájut az ingatlanhoz.
- Az ingatlan fizikai állapota: Az elhúzódó eljárás alatt a volt tulajdonos elhanyagolhatja vagy szándékosan rongálhatja az ingatlant (pl. szerelvények, fűtésrendszer kiszerelése). Mivel az árverési ingatlanokra nincs szavatosság vagy kellékszavatossági garancia, Ön abban a fizikai állapotban kapja meg azt, amilyenbe a birtokbaadás napjára kerül.
- Közműtartozások és az órák átírása: Bár az árverési vétel „eredeti tulajdonszerzésnek” minősül – azaz Ön tiszta lappal, tehermentesen szerez tulajdont –, a gyakorlatban a közműszolgáltatók gyakran megtagadják az új szerződés megkötését és a mérőórák visszakapcsolását, amíg a korábbi fogyasztó (az adós) tartozása fennáll. Ezt a jogvitát Önnek kell rendeznie a szolgáltatókkal, hivatkozva a végrehajtási törvény adta tehermentességre.
Az Ön, mint árverési vevő jogai – Összegzés
Sikeres licitálóként az árverési vevő jogai kiterjednek a tehermentes tulajdonszerzésre (a törvényi kivételekkel), a végrehajtói kényszerintézkedések igénybevételére a birtokbaadáshoz, valamint arra, hogy a tulajdonjogát az illetékes földhivatal törvényesen bejegyezze.
A kockázatok minimalizálása érdekében nyomatékosan javasoljuk, hogy az árverési hirdetményt, a tulajdoni lapot és a kapcsolódó végrehajtási iratokat még a licit megtétele előtt alaposan tekintse át egy bírósági végrehajtási jogban jártas jogi szakértő vagy ügyvéd segítségével.
Keresse az Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda végrehajtási szakjogászát, hogy segíthessen Önnek!