A végrehajtási eljárás megindítását követően bizonyos esetekben a végrehajtó az ingatlan lefoglalása végett intézkedik, és az ingatlan lefoglalása végett megkeresi a területileg illetékes földhivatalt. Ezt a lépést követően a végrehajtó az ingatlan értékesítése előtt gondoskodik az ingatlanárverési hirdetmény közzétételéről.
Az árverés útján történő ingatlan vásárlása napjainkban a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar által működtetett elektronikus rendszeren keresztül zajlik. A regisztrált felhasználók ezen a felületen tehetnek ajánlatot az árverésen, nyomon követhetik a határidőket, és itt kapják meg a hivatalos értesítéseket is. A rendszer részletesen tartalmazza az árverésre bocsátott ingatlan adatait, az ingatlan-nyilvántartási információkat, valamint a legfontosabb műszaki és jogi jellemzőket. Emellett megismerhető a becsérték és a kikiáltási ár is.
A licitálás megkezdése előtt elengedhetetlen az árverési hirdetmény alapos áttanulmányozása. Fontos tudni, hogy egy végrehajtási árverés esetében az ingatlan megtekintésének lehetősége szigorúan korlátozott: az ingatlant belső megtekintés céljából csak abban az esetben lehet bejárni, ha azt a korábbi tulajdonos, azaz az adós előzetesen megengedi.
Sikeres árverés útján történő ingatlanvásárlás, vételár és halasztási lehetőségek
Sikeres árverés során történő licitálást követően a végrehajtó hivatalos jegyzőkönyvet állít ki az árverést lezárva, amely hivatalosan is igazolja a vásárlás tényét. Az árverés befejezését követő időszakban a vevőnek szigorú kötelezettségei vannak, melyek közül az árverés esetén az árverési vételár pontos megfizetése a legfontosabb sarkalatos pont. Főszabály szerint a vevőnek a teljes vételárat az árverés befejezését követő 15 napon belül kell megfizetnie ahhoz, hogy jogilag is megszerezze az ingatlan tulajdonjogát az adós ellenében.
Ha a vételár határidőben történő megfizetése valamilyen okból akadályba ütközik, a vevő írásban fizetési haladékot kérhet a végrehajtótól. Indokolt esetben a végrehajtó legfeljebb két hónapos halasztást engedélyezhet, amely megakadályozhatja az adásvétel meghiúsulását.
Tehermentesség és a tulajdonjog bejegyzése árverés útján vásárolt ingatlan esetén
Az ingatlan megszerzésére irányuló árverés útján történt sikeres vásárlás egyik legnagyobb előnye, hogy a vevő az ingatlan tulajdonjogának végső bejegyzésekor az ingatlan tulajdonjogát főszabály szerint teljesen tehermentesen szerzi meg, így a korábbi adósságok lekerülnek arról. Ez alól csupán az jelent kivételt, ha a licit tárgya eleve egy kifejezetten terhelt ingatlan volt.
Kiemelt figyelmet kell azonban fordítani a használati jogokra: az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett haszonélvezeti jog és a törvényen alapuló haszonélvezeti jog bizonyos esetekben a vásárlást követően is fennmaradhat. Ilyenkor az ingatlan lakott marad a jövőben is, és a haszonélvezeti jog jogosultja továbbra is maradéktalanul jogosult a használatára, ezért egy bejegyzett haszonélvezeti jog meglétét a licitálás megkezdése előtt mindig alaposan ellenőrizni kell.
A tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges dokumentumokat a végrehajtó hivatalból továbbítja az illetékes földhivatal részére, így a vevőnek külön kérelmet nem kell benyújtania.
Birtokbavétel és jogorvoslati lehetőségek a végrehajtási eljárás során
A vételár megfizetését követően kerülhet sor a birtokba adásra. A vevő jogosan számíthat arra, hogy az ingatlant olyan állapotban veheti át, amilyen az árverési hirdetményben szerepelt. Ha a hirdetmény szerint beköltözhető volt, az átadásnak is ennek megfelelően kell megtörténnie. Amennyiben viszont az ingatlan lakott állapotban kel el (azaz a lakott vagy beköltözhető állapotban történő felkínálási lehetőségek közül a lakott opció érvényesül), a kiürítés lényegesen hosszabb időt vesz igénybe. Fontos kiemelnünk, hogy a kiürítés iránti kérelem benyújtására 15 napos jogvesztő határideje van az árverési vevőnek. Ha ezt a határidőt elmulasztja a végrehajtási eljárásban már nem kérheti az ingatlan kiürítését.
A hatályos jogszabályok szerint a bíróság az adós kérelmére az ingatlan elhagyására egyszeri, méltányossági lehetőséget biztosíthat, azaz az ingatlan elhagyására egyszeri halasztást adhat, amely kivételes esetekben akár az árverés időpontjától számított 6 hónapig is kitolhatja a kötelező kiköltözést. Ha az ingatlan ezen hosszú határidő leteltével sem szabadul fel önkéntesen, a végrehajtó az ingatlan mielőbbi átadása érdekében intézkedik az ingatlan kiürítése iránt, és végső esetben akár rendőri közreműködéssel is kikényszeríti az ingatlan kiürítését.
Amennyiben a lebonyolítás alatt a vevő bármilyen szabálytalanságot vagy hibát tapasztal, végrehajtási kifogás benyújtásával élhet. Ezt a jogorvoslati kérelmet szigorú határidőn belül – általában 15 nap – kell előterjeszteni a hatóságnál. Súlyos jogsértés megállapítása esetén a bíróság megsemmisítheti a hibás döntéseket, és teljesen új eljárást rendelhet el.
Sikertelen licit és az előleg visszatérítése
Ha a licitáló végül nem nyeri meg a kiszemelt árverést, egy ingatlan esetében lebonyolított végrehajtási procedúra során semmilyen közvetlen anyagi veszteség nem éri. Bármilyen formájú árverés esetén garantált, hogy a meghiúsult ingatlan értékesítése után a végrehajtó a korábban biztonsítékként befizetett árverési előleget néhány napon belül automatikusan visszautalja a licitáló által megadott bankszámlára.
Kérdés esetén forduljon bizalommal Ügyvédi Irodánkhoz!