2023. május 1. napjától megváltoztak a földértékesítés szabályai: az új szabályozás alapján a föld eladási ára 10 százaléknál nagyobb mértékben nem haladhatja meg az előző évben helyben kialakult szokásos és átlagos forgalmi értéket.
2022. végén az Országgyűlés elfogadta azt a törvénymódosítást, amely új módszert vezet be a termőföld adásvételi szerződések kamarai vizsgálatának szempontrendszerében az ellenérték vizsgálatakor. Az ún. hozamszámítás módszerét váltja fel a helyben szokásos átlagos forgalmi értékkel való összehasonlítás módszere.
A mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény 24. § (h) pont (ha) alpontja így fogalmaz:
„A földnek az ügylet szerinti ellenértéke alapos indok nélkül ne haladja meg erdőnek nem minősülő föld esetén a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara által a honlapján nyilvánosságra hozott, a szerződéskötés évét megelőző naptári éveben kialakult helyben szokásos átlagos forgalmi értéket 10%-ot meghaladó értékben.”
Ahhoz, hogy a jogszabályban meghatározott forgalmi érték megismerhető legyen a szerződő felek számára, a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara létrehozott egy tényeken alapuló, nyilvános és bárki számára elérhető adatbázist (https://www.nak.hu/tta). A Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági és Vidékfejlesztési Kamara a helyben szokásos átlagos forgalmi értéket az általa véleményezett hatósági jóváhagyáshoz kötött ügyletek adataiból reprezentativitást biztosító módon határozta meg, amelynek módszertanát előzetesen a földügyért felelős miniszter a Magyar Agrár-, Élelmiszergazdasági is Vidékfejlesztési Kamara kérelmére a piaci összehasonlító adatokon alapuló értékelésre való felhasználhatóság vizsgálatát követően hagyta jóvá.
A fentebb említett jogszabály azonban lehetővé teszi, hogy a közzétett értékektől eltérhessünk abban az esetben, hogyha az érintett föld olyan előnyös tulajdonságokkal rendelkezik, amelyek a helyben szokásos vételár mértékétől való eltérést indokolják. Ilyen előnyös tulajdonság lehet:
A föld művelhetőség szempontjából
- kedvező alakja,
- fekvése,
- elhelyezkedése,
- megközelíthetősége,
- kedvező domborzati és lejtésviszonyai,
- vízjárási rendezettsége,
- jó kultúrállapota,
- öntözhetősége,
- kerítettsége.
NEM lehet azonban figyelembe venni bizonytalan, jövőbeni eseményeket és legalább részben a vevő elhatározásától, kockázatvállalásától függő körülményeket.
Fontos kiemelnünk, hogy a szerződésben igazolni kell, hogyha az átlagos vételártól eltérünk. Az adásvételi szerződés jóváhagyása iránti eljárás során a mezőgazdasági igazgatási szerv felhívására az eladó vagy megbízása alapján a vevő köteles bizonyítani a vételár értékének arányosságát.
Arról, hogy ezt pontosan hogyan kellene bizonyítani, jogszabályi rendelkezés nem rendelkezik és joggyakorlat sem alakult még ki. Irodánk álláspontja szerint egy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozat megfelelő erre a célra. A joggyakorlat kialakulásának hiányát mutatja az is, hogy a Nemzeti Agrárgazdasági Kamara központi telefonszámán is – eltérő ügyintéző esetén – más tájékoztatást kapunk!
Amennyiben termőföldekkel, vagy egyéb polgári ügyben kérdése lenne, keresse az Újváry Zsolt és Társai Ügyvédi Társulást bizalommal!