Amikor az idősödő szülők a jövőjüket és vagyonuk sorsát tervezik, gyakran felmerül az igény egy olyan jogi megoldásra, amely élethosszig tartó gondoskodást garantál számukra, miközben az ingatlanukat egy kiválasztott családtagnak juttatják. Bár a családtaggal kötött eltartási szerződés kézenfekvő és népszerű választás, számos jogi és családi buktatót rejthet magában. De vajon mik a pontos szabályok, és megéri-e ezt a formát választani?
Mi a tartási szerződés?
A tartási szerződés egy olyan kétoldalú jogügylet, amelynek során az egyik fél (az eltartott) a vagyonát – leggyakrabban az ingatlanát – átruházza a másik félre (az eltartóra), aki cserébe vállalja, hogy élete végéig megfelelően gondoskodik róla. Ez a megállapodás egy “szerencseszerződés”, hiszen megkötésekor nem tudható előre, hogy a tartás mennyi ideig tart, és mekkora költséggel jár majd.
Fontos megkülönböztetni egy hasonló jogintézménytől: ha a kötelezett nem természetbeni gondoskodást (ápolást, bevásárlást), hanem rendszeres pénzösszeget fizet, akkor életjáradéki szerződés jön létre.
Mit kell nyújtania az eltartónak?
A törvény (Ptk.) pontosan meghatározza a tartási kötelezettség tartalmát. A tartási szerződés szülő és gyermek között is pontosan ugyanezeket a szigorú és aktív kötelezettségeket követeli meg:
- Lakhatás biztosítása: Az eltartott tiszta, fűtött és biztonságos környezetének fenntartása.
- Élelmezés és ruházkodás: A napi étkezések és a megfelelő ruházat biztosítása.
- Egészségügyi ellátás: Gyógyszerek kiváltása, orvoshoz kísérés, betegség esetén a mindennapi ápolás.
- Illő eltemettetés: Az eltartott halála után a temetés költségeinek és megszervezésének átvállalása.
A kötelezettség személyes jellegű. Bár az eltartó igénybe vehet fizetett segítséget (például házi ápolót), a gondoskodás felelőssége és költsége őt terheli.
Mikor szerez tulajdont?
Gyakori tévhit, hogy az ingatlan csak az eltartott halála után kerül az eltartó nevére. A valóságban az ingatlan átadása tartási szerződéssel azonnali vagyonszerzést jelent.
A szerződés megkötését és a földhivatali ügyintézést követően az eltartó azonnal bejegyzésre kerül az ingatlan-nyilvántartásba mint tulajdonos. Hogy az idős fél biztonságban maradjon, és ne lehessen kitenni a saját otthonából, a földhivatal az eltartott javára tartási jogot, valamint az esetek többségében holtig tartó haszonélvezeti jogot jegyez be a tulajdoni lapra. Így a vagyontárgy az eltartott életében a hozzájárulása nélkül nem adható el, és nem is terhelhető meg.
Mikor támadható meg a szerződés?
Családon belül gyakori probléma, hogy a megállapodás feszültséget szül. A tartási szerződés megtámadása jellemzően az eltartott halála után merül fel, legtöbbször a vagyonból kimaradt rokonok részéről. A szerződés az alábbi esetekben támadható sikerrel:
- Színlelt szerződés: Ha a felek célja valójában az ajándékozás volt, és tényleges tartás nem is történt (például mert a szülő teljesen önellátó volt és jelentős saját jövedelemmel rendelkezett, a gyermek pedig sosem segített neki).
- Megtévesztés vagy kényszer: Ha az eltartottat fenyegetéssel vagy szellemi állapotának (pl. előrehaladott demencia) kihasználásával vették rá az aláírásra.
- Jóerkölcsbe ütközés: Ha a szerződést úgy kötötték meg, hogy az eltartott már a halálos ágyán feküdt, és a „szerencseelem” (a kockázat) egyáltalán nem állt fenn, mert az eltartó tudta, hogy a tartás csak napokig fog tartani.
Mi történik a többi örökössel?
Sokak számára az a legfontosabb kérdés, hogyan alakul a tartási szerződés öröklés esetén. Mivel az ingatlan tulajdonjoga már az eltartott életében átszállt az eltartóra, az nem képezi a hagyaték részét. A törvényes örökösök (például a többi testvér) ebből az ingatlanból főszabály szerint nem örökölnek.
Itt jönnek azonban képbe az örökösök jogai tartási szerződés esetén, és a sokat emlegetett kötelesrész intézménye. A Polgári Törvénykönyv egy szigorú garanciális szabállyal védi a hoppon maradt rokonokat:
A tartási szerződés és kötelesrész viszonyában a „két éves szabály” a mérvadó. Ha az eltartott a szerződés megkötésétől számított 2 éven belül elhalálozik, a juttatás értékét (az ingatlan forgalmi értékét) hozzá kell számítani a kötelesrész alapjához.
Ebből az összegből természetesen le kell vonni a ténylegesen nyújtott tartás és az eltemettetés értékét, a fennmaradó rész után viszont a többi jogosult örökös követelheti a saját kötelesrészét. Ha az eltartott több mint két évet él a szerződés aláírása után, az ingatlan értéke teljesen mentesül a kötelesrész alól, és a többi örökös nem tarthat rá igényt.
Kérdés esetén forduljon bizalommal Ügyvédi Irodánkhoz!