Mi az az előszerződés és mikor érdemes kötni?

Tisztelt Érdeklődő!

Az Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda Budapest nevében köszönjük megkeresését. Ügyvédi praxisunkban gyakran találkozunk ezzel a kérdéssel, különösen ingatlanügyletek során. Az alábbiakban összefoglaltuk Önnek a legfontosabb tudnivalókat a magyar jogszabályok (Ptk.) alapján.

Mi az az előszerződés?

A Polgári Törvénykönyv (Ptk. 6:73. §) értelmében az előszerződés egy olyan megállapodás, amelyben a felek arra vállalnak kötelezettséget, hogy egy későbbi időpontban egymással végleges szerződést kötnek.

Fontos hangsúlyoznunk, hogy az előszerződés nem eredményez tulajdonosváltást. Ingatlan esetén például a Földhivatal az előszerződés alapján nem jegyzi be a vevő tulajdonjogát. Ez a dokumentum „csupán” egy jogi ígéret, egy kötelezettségvállalás a későbbi végleges adásvételi szerződés aláírására.

Ahhoz, hogy az előszerződés érvényes legyen, tartalmaznia kell a későbbi végleges szerződés lényeges feltételeit (ingatlan esetén: felek adatai, ingatlan pontos megjelölése, vételár). Továbbá ugyanolyan alakiságok vonatkoznak rá, mint a végleges szerződésre – tehát ingatlanügyletnél ezt is írásba kell foglalni, és javasolt ügyvédi ellenjegyzéssel ellátni a későbbi viták elkerülése érdekében.

Mikor érdemes előszerződést kötni?

Tapasztalataink szerint az előszerződés akkor indokolt, ha a felek elkötelezettek az üzlet mellett, de valamilyen átmeneti akadály miatt a végleges szerződés megkötése még nem lehetséges vagy túl kockázatos lenne.

Az alábbi esetekben szoktuk javasolni megfontolását:

1. Jogi akadályok elhárítása idejére:
   Ha az ingatlan jogi helyzete még nem tisztázott. Például az eladó örökölte az ingatlant, de a hagyatéki eljárás még nem zárult le jogerősen (tehát még nincs bejegyezve a tulajdonjoga). Ilyenkor a felek rögzíthetik szándékukat, hogy amint a tulajdoni lapon megjelenik az örökös neve, megkötik a végleges adásvételt.
2. Hitel vagy finanszírozás bizonytalansága esetén:
   Bár a banki hitelezéshez gyakran már a végleges szerződés szükséges, előfordulhat olyan speciális konstrukció vagy pályázat (pl. vállalati szektorban), ahol először igazolni kell a vételi jogot vagy szándékot, mielőtt a forrás rendelkezésre állna.
3. Tehermentesítés folyamatban van:
   Ha az ingatlanon jelentős jelzálogjog vagy végrehajtási jog van, és a vevő biztosítékot szeretne, hogy az eladó ebből a vételárelőlegből vagy más forrásból tehermentesíti az ingatlant a végleges átírás előtt.
4. Hosszabb időbeli csúszás:
   Ha a birtokbaadásra vagy a költözésre csak hónapok múlva kerülhet sor (pl. az eladó új lakása még épül), és a felek nem akarják a végleges szerződést „függőben tartani” ilyen hosszú ideig, az előszerződés áthidaló megoldást jelenthet.

Mire figyelünk ilyenkor szakértőként?

Amikor Irodánk előszerződést szerkeszt, mindig kiemelt figyelmet fordítunk arra, hogy pontosan rögzítsük:

• A határidőt: Meddig kell megkötni a végleges szerződést?
• A szankciókat: Mi történik, ha valamelyik fél visszalép? (Itt is kiköthető foglaló, amely a végleges szerződés meghiúsulása esetén biztosítékot nyújt).
• A „menekülési” klauzulát: A törvény szerint ugyanis megváltozott körülmények esetén (pl. váratlan, súlyos anyagi ellehetetlenülés) a bíróság mentesítheti a felet a szerződéskötési kötelezettség alól. Ezt érdemes pontosítani a szerződésben.

Összegezve: Az előszerződés hasznos eszköz, de nem minden esetben a legjobb megoldás. Gyakran egy jól megszerkesztett, feltételekhez kötött végleges adásvételi szerződés (pl. tulajdonjog-fenntartással) nagyobb biztonságot ad a vevőnek, mivel az már széljegyre kerül a tulajdoni lapon, míg az előszerződés nem.

Amennyiben konkrét ügylet előtt áll, javasoljuk, hogy egyeztessen velünk személyesen, hogy megvizsgálhassuk, az Ön esetében az előszerződés vagy a végleges szerződés jelenti-e a nagyobb jogi biztonságot.

Tisztelettel:

Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda Budapest

Felhívjuk figyelmét, hogy ez csak általános tájékoztatás. A válasz nem teljeskörű, és nem tudja figyelembe venni az Ön egyedi körülményeit.

Annak érdekélben, hogy az Ön egyedi körülményeit figyelembe vevő teljes szakvéleményt kapjon, vegye fel a kapcsolatot az Újváry Zsolt Ügyvédi Iroda Budapest szakjogászaival.

Irodánk személyre szabott megoldást tud nyújtani az Ön helyzetére.