Az ingatlan vásárlás buktatói – mi kerüljön a szerződésbe?
Az ingatlan adásvételi szerződés megkötése egyszerűnek tűnik, hiszen ha megállapodtunk a vételárban, a kifizetés napjában és rögzítettük, mikor és milyen állapotban, milyen felszereltséggel vehetjük át az ingatlant, már csak teljesíteni kell a leírtakat. Nem mindegy azonban, hogy mi kerül a szerződésbe, tehát a megállapodott feltételeket hogyan fogalmazzuk meg, hiszen ezek lesznek azok, amelyeket szükség esetén akár ki is kényszeríthetünk, emellett a jogszabályokban előírt kötelező tartalmi elemek és formaiságok hiánya is a tulajdonjog megszerzését hiúsíthatja meg.
Kötelező formaiságok
Az első és legfontosabb szabály, hogy az adásvételi szerződés csak ügyvéd vagy közjegyző közreműködésével köthető meg, más formában nem lesz érvényes. Hiába írja le tehát az eladó és a vevő a szerződés valamennyi feltételét; ha a szerződést nem ellenjegyzi ügyvéd, vagy nem foglalja közokiratba a közjegyző, a földhivatal el fogja utasítani a bejegyzési kérelmet.
Kötelező tartalmi elemek
A földhivatal előtt szintén elutasítási oknak minősül, ha a szerződés nem tartalmazza a felek jogszabályban meghatározott személyes adatait, illetve az ingatlan pontos megjelölését. Az ingatlan címe nem elegendő, fontos, hogy a helyrajzi számot is tüntessük fel. A szerződésbe mindig a tulajdoni lapon szereplő címet írjuk – előfordulhat ugyanis például saroktelkeknél, hogy a bejárat és a házszám nem arra az utcára nyílik, amely a tulajdoni lapon az ingatlan címeként szerepel.
Az ingatlan pontos megjelölése mellett azt is rögzíteni kell, hogy az eladó milyen arányban tulajdonosa az ingatlannak (pl 1/1, 1/2, 10/100 stb.), és ennek megfelelően milyen tulajdoni hányad az adásvétel tárgya. Ha nem az ingatlan 1/1 tulajdoni hányadát vásároljuk meg, tehát vannak tulajdonostársak is, az elővásárlási jogról is rendelkezni kell.
Lemondás az elővásárlási jogról
Amennyiben egy ingatlannak több tulajdonosa van, és egyszerre nem mindegyik kívánja eladni a tulajdoni hányadát, a tulajdonostársaknak meg kell állapodni az elővásárlási jog gyakorlásáról. Annak a tulajdonostársnak, aki értékesít, meg kell kérdeznie a többieket arról, hogy ők meg akarják-e venni a részét, és ha a válasz nemleges, csak akkor adhatja el külső, nem tulajdonostárs személynek. Az adásvételi szerződéshez mellékelni kell a tulajdonostársak elővásárlási jogról való lemondó nyilatkozatát – ezt vevőként fontos, hogy még szerződéskötés előtt elkérjük. Van azonban olyan eset is – amely például teremgarázs beállóhelyek vásárlásánál gyakori – hogy maga a teremgarázs egy ingatlan önálló helyrajzi számmal (általában társasházi albetétként), amelynek sok tulajdonosa van, és mindenki a beállóhelyének megfelelő nagyságú tulajdoni hányaddal rendelkezik. Ebben az esetben elég nehézkes lenne, ha minden olyan alkalommal, amikor valaki a parkolóhelyét kívánja eladni, be kellene kérnie akár több száz tulajdonostárs lemondó nyilatkozatát. Ezekre az esetekre azonban a törvény egy kivételt fogalmazott meg: ha a tulajdonostársak nagy száma miatt az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozatok beszerzése nem lehetséges, és erre az adásvételi szerződés hivatkozik, a földhivatal a tulajdonjog bejegyzés feltételként nem fogja megkívánni a tulajdonostársak lemondó nyilatkozatát.
A vételár megfizetése
Ha rögzítettük az ingatlan adatait, a következő kardinális kérdés maga a vételár összege, és annak megfizetése. Ideális esetben a vételár teljes összegének megfizetése a szerződés megkötésekor azonnal megtörténik, az ilyen adásvétel azonban viszonylag ritka, főleg a nagyobb értékű ingatlanok esetén. A leggyakoribb, amikor a teljes összeg csak a szerződéskötést követő bizonyos idő elteltével áll a vevő rendelkezésre – akár úgy, hogy saját pénzeszközeit felszabadítja, akár oly módon, hogy az ingatlan vásárláshoz hitelt vesz igénybe. Mindkét esetben azonban halasztott fizetésről beszélhetünk.
Foglaló
Halasztott fizetésnél a szerződéskötéskor a gyakorlatban csak egy, a felek által megállapodott összeg megfizetése történik meg, amellyel a vevő úgymond kifejezi a vételi szándékának komolyságát. Ezt hívják foglalónak. Fontos tudni, hogy a foglaló összege bár leggyakrabban 10%, ezt semmilyen törvényi szabály nem írja elő, tehát a foglaló bármilyen összeg lehet. Fontos továbbá az is, hogy foglalót sem kötelező fizetni, hiszen a felek megállapodhatnak úgy is, hogy a vételár teljes összegének megfizetése csak a szerződéskötést követően történik meg. A gyakorlatban a foglaló fizetését sokszor az ingatlanközvetítők is erőltetik – az eladónak ugyanis ebből az összegből kell kifizetni az ingatlanközvetítők jutalékát.
Halasztott fizetés esetén a szerződésben olyan jogi megoldást kell alkalmazni, amely mind az eladó, mind a vevő érdekét egyformán védi. A vevőnek ugyanis az az érdeke, hogy a szerződés a megkötését követően azonnal benyújtásra kerüljön a földhivatalhoz, így biztosítva azt, hogy a kérelem széljegyre kerüljön, tehát más jogok vagy terhek bejegyzése már ne történhessen meg a szerződéskötés után. Az eladónak viszont az az érdeke, hogy a tulajdonjoga mindaddig fennmaradjon, míg a teljes vételár kifizetése nem történik meg.
Tulajdonjog fenntartás vagy függőben tartás
A fenti problémára nyújt megoldást a széljegy elintézésének függőben tartása. A felek ugyanis az adásvételi szerződésben kérhetik a földhivatalt, hogy egy maximum 6 hónapos időtartamig ne intézze el a kérelmet, tehát ne jegyezze be a vevő tulajdonjogát – ez idő alatt pedig a felek hagynak időt a vevőnek arra, hogy a vételárat kifizesse. A széljegy elintézésének függőben tartása természetesen a többi, később benyújtott kérelem elintézését is megakasztja, tehát kizárt, hogy a vevő teljesítését megelőzően valaki az ingatlanra jogot szerezzen. Ha azonban a vevő 6 hónap alatt mégsem tud fizetni, a földhivatal egyszerűen törli a tulajdonjog bejegyzési kérelmet, mint széljegyet a tulajdoni lapról, és az eladó ismét eladhatja az ingatlanát valaki másnak.
Ha a felek a 6 hónapos időtartamnál hosszabb fizetési határidőben állapodtak meg, a tulajdonjog fenntartással történő eladás jelenhet megoldást. Ez esetben a felek a szerződésben rögzítik, hogy a vevő jogosult a szerződést a földhivatalhoz benyújtani, a földhivatal azonban csak a tulajdonjog fenntartás tényét jegyzi be, a tulajdonos személye azonban változatlan marad mindaddig, míg a vevő nem teljesít.
Mindkét esetben azonban szükség van annak biztosítására is, hogy ha a vevő végül kifizeti a teljes vételárat és ezt igazolni is tudja, az eladó már ne gondolhassa meg magát a tulajdonjog átruházását illetően. Erre szolgál a tulajdonjog bejegyzési engedély – amely szintén az adásvételi szerződés kötelező tartalmi eleme, de külön okiratban is megadható. Halasztott fizetés esetén a gyakorlatban ez úgy működik, hogy az eladó már a szerződéskötéskor egy külön nyilatkozatban aláírja a tulajdonjog bejegyzési engedélyt, ezt azonban az ügyvéd letétbe veszi, és csak akkor adja be a földhivatalba, ha az eladó vagy a vevő igazolja, hogy a teljes vételár megfizetése megtörtént.
Hova fizessük a vételárat
A vételár kifizetése legtöbbször az eladó bankszámlájára történik, amelyet pontosan rögzíteni kell a szerződésben. Előfordulhat ugyanakkor az is, hogy az eladó más személy tulajdonában lévő bankszámlát jelöl meg – ilyenkor a szerződésben le kell írni, hogy kinek a nevén van a bankszámla, továbbá az eladónak nyilatkoznia kell arról is, hogy a megjelölt bankszámlára történő kifizetést olyannak tekinti, mintha neki közvetlenül fizettek volna.
Amennyiben az ingatlanon jelzálogjog áll fenn, a felek megállapodhatnak úgy is, hogy a vevő közvetlenül a jogosult banknak utalja a vételárat. Ilyen esetben fontos, hogy a banktól előre megkérjük azt a nyilatkozatot, amely a kifizetés napján aktuális tartozás összeget tartalmazza, és a vevőnek ezt kell megfizetnie – a megjelölt napon – az eladó felé.
Viszonylag ritkán, de előfordul, hogy az eladó készpénzben kéri a vételár megfizetését. Ez esetben fontos, hogy az eladóval nyilatkozatot írassunk alá, hogy a vételárat átvette – és ezt lehetőség szerint az ügyvédünk irodájában tegyük meg, aki ily módon a nyilatkozatot ellenjegyzéssel is el tudja látni. Az ügyvéd által ellenjegyzett nyilatkozat ugyanis elegendő biztosítékot nyújthat arra, hogy az eladó később ne tagadhassa le a vételár kifizetésének megtörténtét.
Banki hitel, lakáskassza megtakarítás felhasználása
A vételár megfizetése nem csupán a rendelkezésünkre álló készpénzből, hanem banki hitelből, vagy akár az évek alatt összegyűjtött lakáskassza megtakarításunkból is történhet. Ez utóbbi eset viszonylag egyszerű – a szerződésben rögzítjük a lakáskasszában felhalmozott összeget, és meghatározunk egy olyan dátumot, amely idő alatt a pénz kiutalása biztosan megtörténik. Ezt az időpontot érdemes előre egyeztetni a megtakarításunkat kezelő hitelintézettel, nehogy emiatt hiúsuljon meg az ügylet.
Banki hitel igénybe vétele a szerződés tartalmát oly módon érinti, hogy figyelembe kell venni azokat a feltételeket és rendelkezéseket, amelyeket az adott bank az adásvételi szerződésekre vonatkozóan meghatározott. A hitelnyújtó bankok ugyanis közzéteszik azokat a feltételeket, amelyeket mindenképpen bele kell foglalni a szerződésbe ahhoz, hogy később az alkalmas legyen a hitelfolyósításra. Emellett figyelembe kell venni azt is, hogy a bank a hitelnyújtás előfeltételeként megköveteli, hogy a hitelösszegen felüli saját erő már megfizetésre kerüljön a vevő által az eladó felé. Ezért ennek megtörténtéről vagy a szerződésben kell nyilatkozni, vagy az eladónak erről külön okiratban kell nyilatkoznia, melyet a vevő be tud nyújtani a bankhoz.
Nagyon sok olyan buktató van tehát egy adásvételi szerződés megfogalmazásában, amelyeket ha elvétünk, az akár az ügylet teljes meghiúsulását is eredményezheti. Természetesen egy jó és hozzáértő ügyvéd ezekkel a szabályokkal tisztában van, nem árt azonban, ha mi is tudjuk, milyen szerződéses rendelkezések védik a jogainkat, és segítik azt, hogy az adásvétel mindkét fél kölcsönös megelégedettségével záruljon.